Instandhaltung und Instandsetzung: Gemeinschaftseigentum verpflichtet

Mitgehangen, mitgefangen? So salopp könnte man wohl das Prinzip des Gemeinschaftseigentums formulieren. Wer Eigentümer einer Immobilie innerhalb einer Gemeinschaft mit anderen Wohnungen oder Häusern ist, hat Pflichten. Mit dem Kauf unterschreibt er, mit den anderen zusammen für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums aufzukommen.

Die Instandhaltung beinhaltet dabei die „Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmäßige Maßnahmen“. Damit sind Reparaturmaßnahmen an Bauteilen gemeint oder der Ersatz einzelner Geräte oder Installationen.

Die Instandsetzung umfasst regelmäßige Aufwendungen, die notwendig sind für das „Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine bestimmte Dauer“. Das kann beispielsweise die Erneuerung eines umfassenden Bauteils des Gebäudes sein, damit es wieder für einen bestimmten Zeitraum hält. So soll verhindert werden, dass das Gemeinschaftseigentum an Wert verliert. Im Gegenteil: Kümmern sich die Eigentümer regelmäßig um eine fachgemäße Instandsetzung, hat dies einen wertvermehrenden Anteil zur Folge und kann sogar eine Mietzinsanpassung bewirken, wenn die Maßnahmen umfassend sind oder einen erhöhten Qualitätsstandard schaffen. Instandsetzungen haben dabei meistens Projektcharakter und werden als Einzelmaßnahmen ausgewiesen.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum, um das sich Wohneigentümer kümmern müssen?

Zum Gemeinschaftseigentum zählen:

• das Dach
• Geschoss- und Zwischendecken
• Außenfenster
• das Fundament
• Räume mit zentralen Versorgungseinrichtungen, wie beispielsweise der Heizungskeller
• Außenwände und anderweitige tragende Wände

Es ist wichtig und auch im Interesse des Wohneigentümers, dass Schäden am Haus ausgebessert oder repariert werden. So können undichte Stellen im Dach oder im Keller sonst dazu führen, dass die Wände durchfeuchten und es infolgedessen zu Schimmel im Sondereigentum kommen kann.

Einerseits ist das Instandhalten oder Instandsetzen durch die Gemeinschaft gut, weil nicht jeder Einzelne für die Schäden, die oft hohe Kosten verursachen, aufkommen muss. Wenn beispielsweise ein Dach erneuert werden muss, kann es auf alle Hausbewohner verteilt werden. Andererseits können Sanierungskosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums natürlich auch teuer sein. Und wenn die Gemeinschaft beschließt, dass diese Dinge gemacht werden müssen, so ist auch jeder Eigentümer dazu verpflichtet, das Geld für die Sanierungsarbeiten bereitzustellen. Die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden dabei gemäß Paragraph 16, Absatz 2 WEG auf alle Wohnungseigentümer umgelegt und treffen den einzelnen manchmal hart.

Ist nur ein einzelner Wohnungseigentümer von einem Problem betroffen, weil zum Beispiel ein Fenster im Dach undicht ist, kann es sein, dass er mit seinem Anliegen bei seinen Miteigentümern auf taube Ohren stößt. Im schlimmsten Fall kann es sogar passieren, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft seinen Beschlussantrag auf Feststellung der Schadensursache sowie Ermittlung und Vornahme geeigneter Sanierungsmaßnahmen mehrheitlich ablehnt.

Etwas instand zu halten bedeutet, sich um das Gemeinschaftseigentum regelmäßig zu kümmern, damit es nutzbar bleibt und nicht beschädigt ist. Folgende Maßnahmen fallen unter die Kategorie „Instandhaltung“:

Instandsetzung meint regelmäßige und immer wieder auftretende Sanierungsmaßnahmen, die nach einer gewissen Dauer anstehen. Dazu gehören:

Gerade, wenn Sie eine Altbauwohnung erworben haben, ist es gut zu wissen, welche Instandsetzungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft bereits für die kommenden Jahre geplant hat. Wenn es gravierende bauliche Mängel gibt im Bereich des Gemeinschaftseigentums, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, kann das zu erheblichen Kosten führen. Dann ist sogar eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich.

Auch einzelne Wohnungseigentümer können in einem solchen Fall die Sanierung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen.  Ausschlaggebend ist dabei der „Sollzustand“ des Gebäudes nach der Teilungserklärung. Wenn beispielsweise eine Souterrainwohnung hierin als „Wohnungseigentum” bezeichnet ist, darf der Eigentümer dieser Einheit darauf bestehen, dass die Instandsetzungsmaßnahme am Ende zu einer Nutzbarkeit als Wohnung führt und daraus nicht etwa ein bloßer Kellerraum wird.

Verlangt der betroffene Wohnungseigentümer mit einem Beschlussantrag, dass geeignete Sanierungsmaßnahmen sofort durchgeführt werden, trifft die übrigen Eigentümer eine Treuepflicht. Sie dürfen diesen Antrag eigentlich nicht ablehnen, auch wenn das mit hohen Kosten verbunden ist. Gegen einen ablehnenden Mehrheitsbeschluss kann sich der betroffene Wohnungseigentümer daher per Klage wehren.

Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern lohnt es sich, einen Anwalt hinzuzuziehen.