Hausmeisterservice - Dienstleistung versus Eigenregie

Ein Hausmeisterservice kümmert sich in der Regel um Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Gartenpflege, oft auch um den Winterdienst sowie die Bedienung oder Überwachung technischer Anlagen, beispielsweise der Heizung. Darüber hinaus führt er kleinere Reparaturen durch. Im Vertrag auch nur einzelne Aufgaben zu definieren, ist für den Immobilieneigentümer durchaus möglich. Verwaltungsarbeiten fallen hingegen nicht in den Zuständigkeitsbereich eines Hausmeisterservice, hierfür ist eine Hausverwaltung zuständig.
Ein Hausmeisterservice übernimmt weit mehr als die Durchführung der Kehrwoche. Zu den wichtigsten Aufgaben gehören:

• Regelmäßige Flur- und Treppenhausreinigung
• Übernahme diverser Wartungs- und Reparaturaufgaben
• Technische Kontrolle und Bedienung von zentralen Anlagen wie Heizung, Alarmsystem etc.
• Übernahme saisonaler Hausmeisteraufgaben wie z.B. den Winterdienst
• Kontrolle und Sicherstellung der Funktionsfähigkeit und Nutzung im Bereich von Eingangstüren, Fahrstühlen, Tiefgaragen, Parkplätzen, etc.
• Gewährleistung der regelmäßigen Entsorgung des Mülls durch die Müllabfuhr
• Gewährleistung der Funktionsfähigkeit von Außen- und Innenbeleuchtung in Gemeinschafts-Bereichen wie Hausflure, Tiefgarage, Keller, etc.
• Sicherstellung der Hausordnung
• Reinigung und Pflege der Außenanlagen
• Vermittlung von Anliegen zwischen Mietern und Eigentümern
• Übernahme von Wohnungsbesichtigungen, Wohnungsübergaben, Schlüsselübergaben, Abnahmen, etc.
• Übernahme weiterer Verwaltungsaufgaben nach individuellen Anforderungen des Eigentümers

Die meisten Hausmeisterservice-Anbieter vereinen inzwischen meist das Angebot eines Reinigungsunternehmen, Müll-Managers, Gärtners und dem klassischen Hausmeisterdienst.

Die Aufgaben eines klassischen Hausmeisterservice sind in einem Vertrag, der zwischen Dienstleister und dem Eigentümer geschlossen wird, klar definiert. 
Gesetzlich gibt es diesbezüglich keine Regelungen.Bei Vertragsabschluss ist darauf zu achten, dass alle vom Hausmeisterservice zu erledigenden Aufgaben klar definiert und zeitliche Intervalle terminlich festgehalten sind.

Unter Facility Management versteht man Firmen, die größere Wohnkomplexe in Eigenregie bewirtschaften, für die sie sowohl Gebäudereinigung und Instandhaltungsarbeiten (häufig auch durch den Einsatz eines Subunternehmers) übernehmen und durchführen als auch die komplette Verwaltung abwickeln. Daher operieren diese Facility Manager auch eher als Unternehmer, der an Kosteneffizienz und Wertsteigerung „seiner“ Objekte interessiert ist.  

Wie hoch die Kosten für einen Hausmeisterservice letztlich sind, hängt von vielen Faktoren ab. Der Umfang vertraglich vereinbarter Leistungen sind abhängig von Faktoren wie der technischen Ausstattung des Gebäudes, der Grundstücksgröße und den Vorstellungen bzw. Erwartungen der Eigentümergemeinschaft. Letztlich ist der Preis für einen Hausmeisterservice immer auch abhängig von der Größe des jeweiligen Objekts und dessen Außenanlage. Für einen großen Garten muss ein Dienstleister für Pflege und Instandhaltung reichlich Zeit aufwenden. Im Schnitt schlägt die Leistung eines Hausmeisterservice mit derzeit ca. 32,50 € / Std. zu Buche. 

Entscheiden sich die Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses erstmals, einen Hausmeisterservice zu beauftragen oder streben sie einen Wechsel des bisherigen Dienstleisters an, so ist dazu ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. In der Regel ist die Teilung der Kosten für die Beauftragung eines Hausmeisterservice bereits in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geregelt.

Eine Kostenumlage durch den Vermieter ist nur möglich, wenn im Mietvertrag bereits vereinbart wurde, dass der Mieter die Kosten für einen solchen Service zu tragen hat. Eine nachträgliche Änderung durch den Vermieter einer Immobilie ist lediglich durch Verhandlung und mit Zustimmung des Mieters möglich.

Darüber hinaus ist der Vermieter nicht befugt, sämtliche durch den Hausmeisterservice entstehenden Kosten auf den Mieter umzulegen. Regelmäßige Arbeiten, wie etwa die Treppenhausreinigung sind umlagefähig, kleinere Reparaturen müssen hingegen herausgerechnet werden. Die Instandsetzung und Instandhaltung ist Sache des Vermieters, da sie der Wertsteigerung des Objekts dienen. 

HINWEIS:
Vorausschauend empfiehlt es sich, auch wenn zum Zeitpunkt der Neu-Vermietung einer Wohnung noch kein Hausmeisterservice beauftragt ist, die Kosten des Hausmeisters gemäß Betriebskostenverordnung bereits im Mietvertrag mit aufzuführen. Sollte der Vermieter während der Laufzeit des Mietverhältnisses einen solchen Hausmeisterservice beauftragen wollen, können die Kosten problemlos umgelegt werden.

Wird für ein Mietobjekt ein Hausmeisterservice beauftragt, ist einzig der Eigentümer verantwortlich, nicht die Mieter. Der Hauseigentümer entscheidet, welche Firma mit den Arbeiten betraut wird und ist im Gegenzug dazu verpflichtet, seine Auswahl nach den Geboten der Wirtschaftlichkeit zu treffen. Liegen die Preise des beauftragten Dienstleisters deutlich über dem marktüblichen Durchschnitt, besteht für Mieter die Möglichkeit, sich gegen die überhöhten Nebenkosten aus der Umlage zur Wehr zu setzen.  

Seitens der Gerichte wurden bis dato unterschiedliche Einschätzungen getroffen, welche Kosten für einen Hausmeisterservice üblicherweise umgelegt werden dürfen. Hier werden Kosten in Höhe von 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat als ortsüblich und wirtschaftlich angesehen. Liegt der Preis spürbar darüber, gelten die Kosten als überhöht und folgen nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Damit ist ein Mieter berechtigt, nur den angemessenen Kostenanteil zu bezahlen.

Der Eigentümer einer Immobilie ist grundsätzlich verpflichtet, die Verkehrssicherung zu gewährleisten. Im Falle eines Wintereinbruchs bedeutet dies, dass Schnee zu schippen und Wege eisfrei zu halten sind. Diese Regelung betrifft gemeinhin auch den öffentlichen Weg vor dem Gebäude. Die Verkehrssicherung wurde in den meisten deutschen Gemeinden per Satzung auf die jeweiligen Gebäudeeigentümer übertragen. Für den Fall, dass ein Fußgänger auf Glatteis vor dem Haus eines Eigentümers ausrutscht und sich verletzt, bedeutet das die vollumfängliche Haftung durch den Immobilieneigentümer. Gegen solche Fälle kann sich jedoch jeder Eigentümer absichern, indem er eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließt.

Dienstleister, die mit dem Winterdienst beauftragt sind, müssen diese Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nachweisen. Ein Hausmeisterservice, erklärt Franziska Bock vom DDIV (Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter), der für die unzureichende Räumung von Schnee und Eis auf dem Gehweg verantwortlich ist, haftet für den daraus entstandenen Schaden. Obliegt die Räumpflicht den Eigentümern, muss die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der WEG die Kosten übernehmen. Um Ärger im Vorfeld zu vermeiden, empfiehlt es sich für Immobilieneigentümer, sich die Police über einen entsprechenden Versicherungsvertrag vom Hausmeisterservice vorlegen zu lassen.

Mehrfamilienhäuser, gleichermaßen ist dies für Mietshäuser und Eigentumswohnanlagen gültig, werden in den allermeisten Fällen von einem Verwalter betreut. Jede Immobilienverwaltung verfügt in der Regel Kontakte zu diversen Hausmeisterunternehmen und holt entsprechende Angebote ein. Durch die Erfahrungswerte, über die ein Verwalter nach jahrelanger Tätigkeit verfügt, ist das Risiko, an einen unseriösen oder unprofessionellen Anbieter zu geraten, vergleichsweise gering. Sollte sich dennoch ein Hausmeisterservice als Fehlinvestition entpuppen, sollten Immobilieneigentümer handeln.

Frau Fanziska Bock vom DDIV empfiehlt Vermietern an dieser Stelle, den Dienstleister unverzüglich schriftlich abzumahnen. Wird der Hausmeisterservice drei mal abgemahnt und sich keine erkennbare Verbesserung der erforderlichen und im Vertragswerk definierten Leistung einstellen, kann der Vertrag seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft gekündigt werden.

Wichtig: Ein solches Vorgehen setzt voraus, dass klar benannt wird, welche Mängel bestehen und wichtig ist, dass eine solche Abmahnung seitens der Hausverwaltung schriftlich verfasst wird.

Für einen Mieter mag es günstiger sein, die Reinigung des Treppenhauses oder das Schneeschippen selbst zu übernehmen, da die Kosten für den Hausmeisterservice, über die Betriebskostenabrechnung letztlich auf den Mieter umgelegt werden.

Die Kehrseite der Medaille ist jedoch, dass die Übernahme der Aufgaben durch die Mieter, vor allem in größeren Mietkomplexen, oft für Probleme sorgt. 

Häufig stellt sich heraus, dass einige Mieter ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Kehrwoche nicht oder nur unzureichend nachkommen. Das sorgt vielerorts für Unmut. Aus Sicht eines Immobilieneigentümers ist es daher meist einfacher und nachhaltiger, einen Hausmeisterservice zu beauftragen. Denn regelmäßige Pflege einer Immobilie trägt zu deren Werterhalt und Wertsteigerung bei.