Mietverwaltung: Aufgaben, Kosten und was ein Mietverwalter macht
Was ist eine Mietverwaltung?
Eine Mietverwaltung ist eine Unterform der Hausverwaltung. Sie bezieht sich, wie ihr Name schon sagt auf vermietete Objekte, wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien. Durch eine Mietverwaltung wird ein Stellvertreter für den Vermieter bestimmt, der dessen Aufgaben übernimmt. Dies bedeutet, dass er ihn auf kaufmännischer, technischer und juristischer Ebene vertritt.
Mietverwaltung vs. Sondereigentumsverwaltung – was ist der Unterschied?
Die Mietverwaltung und die Sondereigentumsverwaltung (SEV) übernehmen ähnliche Aufgaben, unterscheiden sich jedoch vor allem durch die Eigentumssituation des Objekts.
Während die Mietverwaltung meist ein komplettes Mietshaus für einen Eigentümer betreut, kümmert sich die Sondereigentumsverwaltung ausschließlich um eine einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vergleichstabelle
| Merkmal | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung (SEV) |
|---|---|---|
| Objekt | Ganzes Mietshaus oder mehrere Wohnungen | Einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer WEG |
| Eigentümerstruktur | Ein Eigentümer | Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft |
| Rechtsgrundlage | Vertragsrecht (individuell vereinbart) | Vertragsrecht + Einbindung in WEG-Struktur |
| Aufgabenbereich | Vollständige Verwaltung des Mietobjekts | Verwaltung nur des Sondereigentums (z. B. Wohnung) |
| Mieterservice | Vollumfängliche Betreuung aller Mieter | Betreuung nur der Mieter der einzelnen Wohnung |
| Abrechnung | Betriebskostenabrechnung für gesamtes Objekt | Abrechnung nur für eine Wohnung |
| WEG-Bezug | Kein Bezug zur WEG | Direkte Einbindung in bestehende WEG-Strukturen |
| Einordnung | Eigenständige Verwaltungsform | Unterform der Mietverwaltung |
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Aufgaben einer Mietverwaltung
Eine Mietverwaltung übernimmt sämtliche Verpflichtungen und Aufgaben, die normalerweise der Vermieter erfüllen muss. Meistens übernehmen sie die Aufgaben der Vermietung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen. Genauere Aufgaben, die übernommen werden, sind zum Beispiel:
- Mietkaution verwalten
- Buchhaltung über verschiedene Einnahmen und Ausgaben des Objektes führen
- Notwendigen Aufgaben für eine Neuvermietung
- Mieterhöhungen
- Ständige Prüfung der Mieteingänge
- Instandhaltung und Überprüfung der technischen Anlagen
Die übernommenen Aufgaben einer Mietverwaltung sind rechtlich nicht vorgeschrieben und aus diesem Grund können sich die Leistungen je nach Verwaltung deutlich voneinander unterscheiden. Deshalb lohnt es sich die verschiedenen Angebote zu vergleichen. Hier sollte sowohl auf den Preis als auch auf den Leistungsumfang geachtet werden.
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Für wen ist eine Mietverwaltung sinnvoll?
- Eine Mietverwaltung ist sinnvoll für Vermieter mit mehreren Immobilien, da der Verwaltungsaufwand sonst sehr hoch ist.
- Sie eignet sich besonders für Personen mit wenig Zeit oder ohne Erfahrung in der Immobilienverwaltung.
- Auch bei weiter entfernten Immobilien ist sie vorteilhaft, da ein lokaler Ansprechpartner für Mieter vorhanden ist.
- Weniger sinnvoll ist sie für Eigentümer mit nur wenigen Wohnungen, da die Kosten im Verhältnis höher ausfallen können.
- Wer genügend Zeit hat und vor Ort ist, kann die Verwaltung grundsätzlich auch selbst übernehmen.
- Die Entscheidung hängt daher vor allem von Zeit, Anzahl der Objekte und Wirtschaftlichkeit ab.
Wieviel kostet eine Mietverwaltung?
Die Kosten einer Mietverwaltung hängen von mehreren Faktoren ab und sind in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. Jede Verwaltung kann ihre Preise frei festlegen.
Die Höhe der Gebühren richtet sich vor allem nach:
- Anzahl der Wohneinheiten (je mehr Einheiten, desto günstiger pro Einheit)
- Zustand und Alter der Immobilie (Sanierungsbedarf erhöht den Aufwand)
- Standort (Großstädte meist teurer als ländliche Regionen)
-
Leistungsumfang (Basisverwaltung vs. Full-Service)
Übliche PreisrichtwerteIn der Praxis bewegen sich die Kosten typischerweise in folgenden Bereichen:
oder alternativ:
|
Zusätzliche Kosten möglichNeben der Grundvergütung können zusätzliche Gebühren anfallen für:
Diese werden häufig separat als Einzelleistungen oder Sonderhonorare abgerechnet.
|
Vor- und Nachteile von Mietverwaltungen
Vorteile:
- Der Vermieter spart Zeit und wird somit entlastet.
- Kein Hinterherrennen mehr! Dadurch, dass die Mietverwaltung die Aufgaben des Vermieters übernimmt, muss der Miete nicht mehr hinterhergerannt werden.
- Mieter haben Ansprechpartner und das egal wie weit der Eigentümer von der Immobilie weg wohnt. Der Eigentümer muss somit nicht zwangsweise vor Ort sein.
- Durch die Mietverwaltung hat der Vermieter immer eine Garantie, dass die Angelegenheiten auf dem neuesten rechtlichen Stand erfolgen.
- Kommt es dennoch zu Fehlern oder Problemen, kann die Mietverwaltung dafür haftbar gemacht werden.
Nachteile:
- Es fallen hohe Kosten an.
- Die Kosten der Mietverwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
- Risiko von schlechten Angeboten, die für ihren Preis nur sehr wenig Aufgaben übernehmen. Bevor eine Mietverwaltung engagiert wird, gilt es immer mehrere Angebote zu vergleichen.
- Übernimmt nicht alle Aufgaben: Der Vermieter muss meist dennoch einige Aufgaben übernehmen, da die Mietverwaltung nicht alle Verpflichtungen übernimmt.
- Der Vermieter lernt die Mieter nicht persönlich kennen. Somit hat er keinen Überblick darüber, wer gerade in seinen Immobilien wohnt.
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Eine gute Mietverwaltung: Woran erkennt man sie?
Es gibt viele verschiedene Angebote von Mietverwaltungen, von unqualifizierten günstigen Schnäppchen bis hin zu überteuerten Verwaltungen. Dabei den Überblick zu behalten ist nicht immer leicht. Um dennoch einen qualifizierten Anbieter und ein gutes Angebot zu finden, sind folgende Dinge zu beachten:
- Entsprechende Ausbildung: Mitarbeiter einer guten Mietverwaltung haben meist eine Ausbildung in der Immobilienbranche abgeschlossen.
- Erfahrung: Qualifizierte Mietverwaltungen preisen mit einer langfristigen Erfahrung und guten Kundenrezensionen.
- Versicherungsschutz: Dieser sollte vor dem Vertragsabschluss vom Vermieter unbedingt überprüft werden. Gute Mietverwaltungen haben oft eine Vermögensschadens- und Haftpflichtversicherung für alle Versicherungsfälle eines Jahres in Höhe von einer Millionen Euro abgeschlossen.
- Empfehlungen: Hören Sie sich in Ihrem Bekanntenkreis um! Vielleicht arbeitet ein Freund von Ihnen mit einer Mietverwaltung zusammen und kann diese empfehlen.
Kündigung einer Mietverwaltung: Worauf muss geachtet werden?
- Kündigung einer Mietverwaltung kann sinnvoll sein, wenn es wiederholt zu Problemen kommt (z. B. Beschwerden von Mietern, Terminversäumnisse)
- Die Kündigungsbedingungen stehen im Verwaltervertrag
- In der Regel gilt eine vertraglich festgelegte Kündigungsfrist
- Ist die Frist abgelaufen, ist eine außerordentliche (fristlose) Kündigung möglich
- Voraussetzung für eine fristlose Kündigung: vorherige Abmahnung bei kleineren Pflichtverstößen
- Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine Kündigung meist innerhalb von ca. 14 Tagen nach Kenntnis möglich
- Im Einzelfall sind die vertraglichen und gesetzlichen Regelungen entscheidend
FAQ - Mietverwaltung
Eine Mietverwaltung übernimmt die organisatorische, kaufmännische und technische Betreuung einer vermieteten Immobilie im Auftrag des Eigentümers.
Zu den Aufgaben der Mietverwaltung gehören:
- Vermietung und Mietersuche
- Verwaltung der Mieteinnahmen
- Erstellung von Betriebskostenabrechnungen
- Organisation von Reparaturen und Instandhaltung
- Kommunikation mit Mietern und Handwerkern
Ein Mietverwalter ist die Person, die die Mietverwaltung praktisch umsetzt. Er kümmert sich um alle laufenden Aufgaben rund um die vermietete Immobilie und ist Ansprechpartner für Mieter.
Die Kosten liegen typischerweise bei:
- ca. 15–30 € pro Wohnung und Monat
oder - ca. 5–6 % der Kaltmiete
Zusätzliche Leistungen wie Neuvermietung oder Wohnungsübergaben können extra kosten.
Der Mietverwaltungsvertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Mietverwaltung. Er enthält insbesondere:
- Leistungsumfang
- Vergütung
- Laufzeit
- Kündigungsfristen
Ja, auch eine einzelne vermietete Eigentumswohnung kann durch eine Mietverwaltung betreut werden. Besonders sinnvoll ist das bei vermieteten Eigentumswohnungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Mietverwaltung konzentriert sich auf die Verwaltung vermieteter Objekte. Die Immobilienverwaltung ist ein übergeordneter Begriff und kann auch WEG-Verwaltung oder Sondereigentumsverwaltung umfassen.
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