Die Bauabnahme: Ein rechtlicher Meilenstein im Bauvorhaben

Eine Bauabnahme bereitet vielen Bauherren Schwierigkeiten, da sie schlicht überfordert sind. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass es dringend erforderlich ist, einige Punkte zu präzisieren, was im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt wurde.

Grundsätzlich hängt es vom Vertragsverhältnis ab, wer die einzelnen Abnahmen vornimmt. Hatten Sie gemeinsam mit einem Architekten geplant und gebaut, sind Sie als Bauherr der Vertragspartner der jeweils beauftragten Baufirmen und Handwerksbetriebe. Während des Bauablaufs fallen demnach einige Endabnahmen der definierten Leistungen einzelner Gewerke an. Diese Abnahmen, wie auch verschiedene sogenannte Zwischenfeststellungen, müssen Sie vornehmen, idealerweise mit Hilfe Ihres Architekten.

Hatten Sie einen Bauträger mit der Errichtung Ihres Hauses beauftragt oder wurden die Bauleistungen von einem Generalunternehmer oder -übernehmer übernommen, nimmt der Beauftragte zwar die Gesamtleistung ab, nicht so die einzelnen Gewerke. Dies gilt auch, hat der Generalunternehmer oder -übernehmer gar die ganze Planung des Bauvorhabens übernommen. Um sicherzustellen, dass mängelfrei gearbeitet wurde, sind während des Bauverlaufs in jedem Fall Zwischenfeststellungen vorzunehmen. So kann einwandfreie Arbeit festgestellt werden, eh sie möglicherweise nicht mehr einzusehen sind. So zum Beispiel im Falle von Heizschleifen für die Fußbodenheizung, die unter dem Estrich verschwinden.

Im gesamten Bauablauf kommt der Abnahme ein Höchstmaß an Bedeutung zu, nicht zuletzt, da sie weitreichende juristische Konsequenzen hat. Wurde eine Bauleistung abgeschlossen, folgt darauf die Abnahme der einzelnen Leistung, die von Auftragnehmer und Bauherr vor Ort diskutiert wird. Die beiden entscheidenden Kriterien, nach denen beurteilt wird: Wurde vereinbarungsgemäß und ordnungsgemäß gearbeitet?  

Der Bauherr bestätigt eine Bauleistung zum Zeitpunkt der Abnahme offiziell. Dadurch ändern sich drei wesentliche Punkte im rechtlichen Verhältnis zwischen Auftragnehmer und Bauherr:

1. Der Gefahrenübergang
   Nach dem „Übergang der Gefahr“, die mit jeder Abnahme übergeht, haftet der Bauherr selbst für alle Schäden auf seiner Baustelle. Was zuvor in die Zuständigkeit der beauftragten Baufirma fiel, ist nun die Sache des Bauherren. Beschädigen beispielsweise Unbekannte die eingesetzten Türen und Fenster auf der Baustelle, muss der Bauherr selbst für die Instandsetzung oder den Ersatz aufkommen.
    
2. Die Beweislast geht mit der offiziellen Abnahme auf den Bauherren über, der damit den Beweis zu erbringen hat, dass Mängel aufgrund der erbrachten Bauleistung neu entstanden sind. Vor der Abnahme verhält es sich genau umgekehrt, indem die Baufirma nachweisen muss, dass Mängel nicht aufgrund ihrer erbrachten Leistungen entstanden sind, also mängelfrei und ordnungsgemäß gearbeitet wurde.
    
3. Bei der Gewährleistung geht es meist um viel Geld, was sie zum wichtigsten der drei Punkte macht. Der Gewährleistungsanspruch, der mit dem Zeitpunkt der Abnahme entsteht. Für den Bauherren beginnt zu diesem Zeitpunkt die Frist für den Gewährleistungsanspruch zu verjähren. Der Gewährleistungsanspruch berührt auch die Rechnungsstellung, denn mit dem Zeitpunkt der Abnahme und gegebenenfalls erbrachten Nachbesserungen ist die Baufirma berechtigt, ihre offizielle Abschlussrechnung zu stellen. Diese ist vom Bauherren zu bezahlen, der die Rechnung allerdings um eine sogenannte  Gewährleistungssicherheit kürzen darf.

Für einen Bauherren birgt die Wahl des Abnahmeverfahrens gewisse Risiken, da das „richtige“ Verfahren für private Bauherren vom Gesetzgeber nicht eindeutig definiert ist. Die vier unterschiedlichen Formen der Abnahme:

1. Ausdrückliche Abnahme
   Mit der ausdrücklichen Abnahme erklärt ein Auftraggeber eine Abnahme als erfolgt. Dabei muss der Begriff „Abnahme“ nicht genannt werden und die Erklärung ist an keine spezielle Form gebunden, kann sogar nur mündlich erfolgen. 
    
2. Konkludente (stillschweigende) Abnahme
   Die stillschweigende bzw. konkludente Abnahme ist die Form, die den meisten Ärger verursacht und auf die Sie sich auf keinen Fall einlassen sollten. Wie der Name schon sagt, kommt die Abnahme durch Stillschweigen zustande, was erfahrungsgemäß reichlich Potenzial für Missverständnisse birgt. Durch Äußerungen des Bauherren wie „Sie haben das ganz fabelhaft umgesetzt“ oder die Begleichung der Abschlussrechnung bringt der Bauherr in diesem Kontext sein Einverständnis zum Ausdruck. Auch kann der Bauunternehmer das vorbehaltlose Einziehen des Bauherren als Abnahme werten. Allerdings nur dann, wenn dieser nicht durch eine Notsituation (Beispiel: die vorige Wohnung muss geräumt werden) zum (vorzeitigen) Einzug gezwungen ist.
    
3. Förmliche Abnahme
   Eine förmliche Abnahme, die ein Abnahmeprotokoll beinhaltet, vereinbaren Sie sinnvollerweise bereits im Bauvertrag. Bei dieser Form der Abnahme hat der Bauherr, in Zusammenarbeit mit seinem Architekten, die besten Möglichkeiten, die Kontrolle über die erbrachten Leistungen zu behalten.

   Nachträgliche Arbeiten oder Mängel, die möglicherweise noch zu durchzuführen/ beheben sind, werden hier in einem Protokoll erfasst. Sie müssen sich die Rechte, die angemahnten Bauzustände betreffend,  vorbehalten, wofür das schriftliche Abnahmeprotokoll erforderlich ist. Schwierig wird es, hat ein Bauherr Kenntnis eines Mangels und nimmt er die Bauleistung dennoch vorbehaltlos ab. In diesem Fall hat der Bauherr weiterhin Anspruch auf Schadenersatz, obwohl die Baufirma formal nicht mehr zuständig ist. Für die Baufirma kommt eine Nachbesserung meist billiger und wird üblicherweise auch erbracht, zumal der Bauunternehmer kaum in der Lage sein dürfte, dem Bauherren Kenntnis des Mangels nachzuweisen. Dies müsste er jedoch, um in einem Prozess Recht zu bekommen und keinen Schadenersatz leisten zu müssen.
    

4. Fiktive Abnahme
   Reagiert ein Bauherr nicht auf die angemessene Fristsetzung einer Baufirma zur Abnahme der Bauleistung, zu der er grundsätzlich verpflichtet ist, ist die Bauleistung fiktiv abgenommen.

Der § 640 Abs. 2 des BGB regelt Folgendes:

• Abnahmeverweigerung des Bauherren durch Nennung mind. eines Mangels
• Aufforderung zur Abnahme. Die Baufirma muss private Bauherren per E-Mail, Brief oder Fax zur Abnahme auffordern und eine Folgebelehrung mitliefern, was eine „nicht erklärte“ oder eine „ohne Angabe von Mängeln“ verweigerte Abnahme für den Bauherrn bedeutet.

Hier hat der Gesetzgeber eingegriffen und den Verbraucher somit besser geschützt. Allzu oft kam es zu fiktiven Abnahmen, verursacht durch die Unwissenheit der entsprechenden Bauherren.

Generell hat jede Baufirma einen Anspruch auf die Abnahme der erbrachten Bauleistungen. Der Bauherr hat jedoch das Recht, die Abnahme bei wesentlichen Mängeln gänzlich zu verweigern.

Nun wäre erst einmal die Frage, die auch Gerichte regelmäßig beschäftigt, zu klären, was im Einzelfall ein „wesentlicher“ Mangel ist. Aussagekraft, ob und wie wesentlich ein Mangel ist, kann anhand folgender Punkte bemessen werden:

• Die durch den Mangel verursachte Beeinträchtigung der Gesamtleistung, auch wenn es nur optisch beeinträchtigt
• Die Kostenhöhe, die zur Mängelbeseitigung aufzuwenden ist
• Der Umfang der zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten.

Für das gesamte Bauvorhaben sind zwei Dokumente von immenser Wichtigkeit. Zum einen ist es der Bauvertrag und zum anderen ist es das Abnahmeprotokoll, welches das zweitwichtigste Dokument für das Bauvorhaben ist.
Bis zur finalen Abnahme ist der Bauunternehmer in der Beweislast, die Vertragspartner stellen gemeinsam fest, ob die vereinbarten Leistungen ohne Mängel und innerhalb des festgelegten Zeitraumes erbracht wurden.

Bei einer Begehung vor Ort, also auf der Baustelle, werden neben vielen anderen Dingen Funktionalität und die Qualität der Ausführung überprüft. So wird beispielsweise geprüft, ob der Anstrich einwandfrei ausgeführt wurde, ob Wasserhähne, Fenster und Türen ihre Funktion erfüllen und die Ausführung der vereinbarten Qualität entspricht. Im Protokoll der Abnahme wird dann, exakt nach begutachteter Leistung, Raum und Gewerk festgehalten, ob Mängel festgestellt wurden oder ob Leistungen beanstandungsfrei erscheinen. Als Bauherr ist es essenziell, direkten Einfluss auf die Protokollierung zu haben. Dies kann auf zweierlei Arten geschehen: Zum einen kann er dafür sorgen, dass alles Erwähnte in seinem Sinne notiert wird oder er übernimmt die Protokollierung selbst, was die sicherste Variante wäre.

Um Mängel fachlich sicher beurteilen und feststellen zu können, bedarf es meist eines Experten. Prüfen Sie also nicht alleine, holen Sie sich Ihren Architekten oder einen Baubegleiter Ihres Vertrauens an die Seite. Entsprechende Vorbehalte zu formulieren, die im Falle einer Mängelfeststellung notiert werden müssen, sowie deren Beseitigung einzufordern, sind Punkte, die ein Profi zweifelsfrei  ausformulieren kann. Vermerkt wird auch, ob überhaupt ein oder mehrere Mängel vorliegen. Kommt es zu einem späteren Zeitpunkt zu Schadenersatzforderungen oder  sollen Vertragsstrafen geltend gemacht werden, müssen diese im Protokoll ausdrücklich vorbehalten werden.

Unterschreiben Sie das Protokoll niemals direkt an Ort und Stelle. Nicht nur, wenn ein Mangel strittig ist, sondern auch ganz generell: Lassen Sie sich eine Kopie des Protokolls aushändigen, das Sie in Ruhe zu Hause durchgehen und, gegebenenfalls auch mit Hilfe, prüfen. Eine Abnahme ist dann durch die Unterschrift schlussendlich zu erteilen, bei Bedarf können sowohl eine Mängelliste als auch Vorbehalte inkludiert werden. Diesen Akt kann der Bauherr auch in Eigenregie vornehmen, obwohl er rechtlich Gewicht hat.

Mängel sind ausnahmslos im Protokoll zu nennen und wenn möglich zu spezifizieren. Darüber hinaus legen Sie auch die Stellungnahme des betreffenden Baupartners hinzu sowie dessen Einschätzung, ob der Mangel aus deren Sicht besteht und ob sie bereit sind, eine Mängelbeseitigung anzustrengen. Die Firma lenkt üblicherweise ein, da sie vor der Abnahme ohnehin noch die Beweislast hat – sie müsste nachweisen, dass kein Mangel vorliegt.