Die Baueingabe: Der direkte Weg zur Baugenehmigung

01.12.2020

Alexander Seidl

Die Baueingabe kostet häufig unnötig viel Zeit. Ursächlich können sowohl unvollständig eingereichte Unterlagen sein als auch die Überlastung der Behörden mit Genehmigungsverfahren. Nachfolgend haben wir zusammengestellt, worauf bei den einzelnen Verfahren zu achten ist und wie Sie lückenlos alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen.

Inhaltsverzeichnis

Von der Entwurfsplanung zum Genehmigungsverfahren

Aus der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) resultieren die Kostenberechnung, Terminplanung, ein fertiger Entwurf und die finale Entscheidung für den Umfang der Haustechnik sowie die einzusetzenden Materialien. Diese Unterlagen bilden die Grundlage für die Antragstellung der Baugenehmigung. Ein Antrag auf Vorbescheid kann gestellt werden, wirft das geplante Bauprojekt Fragen auf und wenn nicht sicher von einer Genehmigung ausgegangen werden kann.

Für Wohnhäuser gilt das einfache Genehmigungsverfahren. Handelt es sich um ein Haus, das innerhalb eines bestehenden Bebauungsplans geplant ist und somit in dessen Geltungsbereich liegt, müssen die Unterlagen im Zuge der Genehmigungsfreistellung an die Gemeinde gerichtet werden.

Wann ist ein Antrag auf Vorbescheid sinnvoll?

Möglicherweise ist es im Vorfeld einer Antragstellung auf Baugenehmigung noch nicht sicher, ob das Bauvorhaben auch tatsächlich eine Genehmigung erhält. Wurde bei der Planung beispielsweise von einzelnen Festsetzungen des Bebauungsplans abgewichen, kann es durchaus Probleme bei der Genehmigung geben. In solchen Fällen kann es vorteilhaft sein, einen Antrag auf Vorbescheid zu stellen und dadurch die offenen Fragen zu klären. Dies eröffnet auch die Möglichkeit, im Vorfeld des Antrags auf Baugenehmigung einzelne Schritte nachbessern zu können. Für den Antrag auf Vorbescheid müssen all jene Unterlagen eingereicht werden, die die strittigen Punkte betreffen. Handelt es sich beispielsweise um eine innovative Dachgestaltung sind auch Ansichtspläne erforderlich, die das Vorhaben veranschaulichen.

Ist ein Bauvorhaben allerdings genehmigungsfrei, kann kein Antrag auf Vorbescheid gestellt werden. Wird von der Gemeinde ein positiver Vorbescheid erteilt, ist dieser bindend. Lediglich stark abweichende Punkte von den bereits positiv beschiedenen können eine neuerliche Beantragung notwendig machen. Ein Vorbescheid behält seine Geltungsdauer für zwei Jahre.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Genehmigungsfreistellung

Klassische Genehmigungsverfahren sind meist sehr langwierig. Die zahlreichen Prüfverfahren mit häufig aufwändiger Bearbeitung haben zu einer Überlastung der Ämter geführt und eine Art Nische geschaffen: Kleinere Wohnhäuser, die nicht genehmigt werden müssen. Die Genehmigungsfreistellung wird möglich, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

das Bauvorhaben nicht gegen die örtlichen Bauvorschriften verstößt und den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht
die Erschließung gesichert ist
nicht innerhalb von 4 Wochen die Durchführung eines Genehmigungsverfahren durch die Gemeinde verfügt wird

Werden diese Punkte erfüllt, trägt der Bauherr und Verfasser des Entwurfs die Verantwortung für die Einhaltung aller geltenden Vorschriften. Die eingereichten Unterlagen werden in solch einem Kontext nicht hinsichtlich ihrer Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft. Es wird darüber hinaus auch nicht geprüft, ob dem Verfasser des Entwurfs eine sogenannte Bauvorlageberechtigung vorliegt. Von der geplanten Baumaßnahme werden die Nachbarn umliegender Grundstücke in Kenntnis gesetzt. Ihnen wird das Recht auf Widerspruch innerhalb eines meist relativ kurzen Frist eingeräumt. Einwände gegen das Bauvorhaben können sie bei der zuständigen Behörde vorbringen.

Stellt sich nach Prüfung heraus, dass die Einwände berechtigt sind, muss ein Gericht den Sachverhalt klären. Sind die Einwände nach Einschätzung der Behörde unberechtigt, wird das Bauvorhaben genehmigt. Nach Eingang der Bauvorlagen bei der Gemeinde (ausschlaggebend ist das Eingangsdatum) müssen mindestens vier Wochen vergehen, eh mit dem Bau begonnen werden darf. Und auch nur dann, sollte die Gemeinde keinen Widerspruch erheben. Um im Ernstfall den Eingang nachweisen zu können, lassen Sie sich eine Kopie des Antrags-Anschreibens mit einem Eingangsstempel versehen.

Eventuell teilt Ihnen die Gemeinde noch vor Ablauf der vierwöchigen Frist mit, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, können Sie umgehend mit dem Bau beginnen. Die Baugenehmigung behält Ihre Gültigkeit für drei Jahre, innerhalb derer mit dem Bau begonnen werden muss.

Expertentipp	Sie haben als Bauherr keine Wahlmöglichkeit zwischen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren und der Inanspruchnahme der Genehmigungsfreistellung. Wird ein Bauantrag für ein freigestelltes Bauprojekt gestellt, muss die Baubehörde diesen aufgrund fehlender Zuständigkeit ablehnen.

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren

Die am Bau Beteiligten verstärkt in die Verantwortung zu nehmen und um staatliche Bauaufsicht abzubauen, wurde das vereinfachte Genehmigungsverfahren für kleinere Wohnhäuser ins Leben gerufen. Dieses Verfahren kommt zur Anwendung, wenn Abweichungen vom Bebauungsplan angedacht sind oder die Gemeinde eine Abweichung verfügt hat.

Inhaltlich wird beim vereinfachten Genehmigungsverfahren eine verschlankte bauaufsichtliche Prüfung vorgenommen, die Einhaltung von Abstandsflächen, Erschließung, Brandschutzbestimmungen und die Anzahl von Stellplätzen genauer untersucht.

Abhängig vom jeweiligen Bundesland muss der Bauantrag in der Regel innerhalb von vier bis sechs Wochen bearbeitet werden. In Ausnahmefällen kann diese Bearbeitungszeit um vier bis sechs Wochen verlängert werden. Die Baugenehmigung behält ihre Gültigkeit für drei Jahre, innerhalb derer mit dem Bau begonnen werden muss.

Wer reicht die Baugesuchsunterlagen ein?

Die Unterlagen zum Baugesuch können von verschiedenen Personen eingereicht werden. Das hängt vor allem vom Bauvolumen des jeweiligen Bauvorhabens und vom jeweiligen Bundesland, in dem das Bauvorhaben realisiert werden soll, ab. Handelt es sich um eingeschossige, kleine Häuser, kann die Einreichung in Ausnahmefällen auch von einem staatlich geprüften Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder von einem Meister des Zimmerei-, Beton- oder Maurerhandwerks vorgenommen werden.

Alle übrigen Fälle erfordern zwingend die Unterschrift eines Architekten unter dem Baugesuch. Die Behörden nehmen Unterlagen und Pläne zur Prüfung des Baugesuchs nur dann an, wenn diese mit dem Stempel und der Unterschrift eines Architekten, der bei der Landesarchitektenkammer eingetragen ist, versehen sind. In einigen Bundesländern besteht eine weitere Möglichkeit: Hier können Ingenieure eine sogenannte Bauvorlageberechtigung erhalten und sind damit berechtigt, ein Baugesuch einzureichen. Diese Berechtigung stellt die Ingenieure in diesem Kontext den Architekten gleich. Wie die Architekten werden auch die Ingenieure in ihren eigenen, der Landesingenieurkammern, geführt, worüber Sie sich als Bauherr bei der entsprechenden Kammer vergewissern können.

Innenarchitekten sind hingegen innerhalb eines gewissen Rahmens berechtigt, Umbaumaßnahmen zu beantragen. Wie weit die Kompetenzen des Innenarchitekten jeweils gehen, bestimmt die jeweilige Landesbauordnung.

Welchen Umfang hat eine Baueingabe?

Eine Baueingabe beinhaltet:

verschiedene ausgefüllte Formulare der Kommune (z.B. zu Brandschutz, Entwässerung, etc.)
das Zusammenfassen der einzelnen finalen Entwurfsunterlagen inklusive aller notwendigen Eintragungen
das Zusammenfassen einer Baubeschreibung. Diese Zusammenfassung beinhaltet in kurzen Worten Informationen zur Ausführungsart (Haustechnik, Typ der Hauptbaustoffe), Haustyp (Doppelhaus)

Diese Unterlagen stellt üblicherweise ihr Architekt für Sie zusammen und reicht diese, gebündelt als Baueingabe, ein.
Mit einzureichen sind bei der Baueingabe folgende Unterlagen: