Wie erstelle ich einen Bauzeitenplan? - Die Terminplanung bei Neubauvorhaben

Die Jahreszeiten Frühjahr und Sommer sind prädestiniert für Rohbaugewerke, die im Winter hingegen enorme Schwierigkeiten verursachen können. Aufgrund des gefrorenen Bodens kommt es zu Problemen beim Aushub oder aber die Betonierung kann nicht wie üblich durchgeführt werden, sind die Außentemperaturen zu gering.

Andere Arbeitsschritte können hingegen gut auch in der kalten Jahreszeit ausgeführt werden: Ausschreibungen und Planungen. Ist ein Baustart auf den Sommer anvisiert, kann getrost bereits im Herbst mit diesen Arbeiten begonnen werden. Als Richtwert kann man sagen: Setzen Sie sich ein Jahr vor Baubeginn mit Ihrem Architekten zu einem ersten Gespräch zusammen. Von Beginn an sollten Sie mit Ihrem Architekten eine detaillierte Terminplanung verabreden und diese exakt in den Architektenvertrag übernehmen.

Hinsichtlich der Terminplanung gilt es Folgendes zu beachten:

• Ausfertigung des Baugesuchs
• Zeiten für Planung des Vor- und Entwurfs mit alternativen Varianten
• Zeit für die Bearbeitung des Baugesuchs  
• Ausarbeitung aller Leistungsverzeichnisse der einzelnen Gewerke
• Aufstellen der Detail- und Werkplanung unter Einbeziehung aller involvierten Fachingenieure
• Bauablauf entsprechend der Reihenfolge der einzelnen Gewerke
• Angebotseinholung zum Preisabgleich mit daraus erfolgender Vergabe und den Vertragsverhandlungen
• Zeiten als Puffer für eventuelle Stillstände auf der Baustelle, die beispielsweise durch Planungsunklarheiten, Insolvenz, Schlechtwetter, rechtliche Unsicherheiten, etc.) 
• Zwischenzeitliche Termine wie Richtfest, Abnahmen, etc.
• Urlaub von Handwerkern und anderen am Bauprojekt maßgeblich beteiligter Personen

• Lückenhafte oder nicht exakt ausgearbeitete Baueingabe, welche eine Überarbeitung erfordert
• Diverse Alternativen zum Entwurf aufgrund der Unentschlossenheit des Bauherren
• Nicht exakt oder lückenhaft ausgearbeitete Detail- und Werkplanung, die diverse Rückfragen und damit Zeitverzögerungen provoziert.  
• Langwierige und schleppende Prüfung seitens der Behörden
• Nicht vollständig ausgefertigte Ausschreibung sowie unklare Formulierungen von Angaben und Definitionen
• Eventueller Konkurs von Handwerksunternehmen
• Langwierige Vergabe- und Vertragsverhandlungen und zeitliche Verzögerungen
• Nicht berücksichtigte Urlaubs- oder Ferienzeiten 
• Fehlende Fortschrittskontrolle, fehlender Bauzeitenplan
• Personalausfälle aufgrund von Krankheit, Unfall, etc.
• Schwierigkeiten mit Wasserhaltung verursacht durch den Bauaushub
• Lieferschwierigkeiten für erforderliche Materialien
• Verzögerungen aufgrund schlechter Witterung
• Stören des Bauablaufs durch unprofessionell arbeitende Handwerksunternehmen

Wichtig ist es, dass Sie als Bauherr diese hier aufgeführten und möglicherweise in Teilen auftretenden Schwierigkeiten zeitlich und auch monetär einkalkulieren. Es wird sicherlich zu dem ein oder anderen Problem kommen, auf das Sie rechtzeitig reagieren können, halten Sie sich an folgende Grundregeln: 

• Vereinbaren Sie bereits im Architektenvertrag einen Zeitstrahl, wann (genaues Datum) welche Planungsleistungen abgeschlossen sein müssen
• Geben Sie dem Architekten ein bestmögliches Briefing mit konkreten Vorstellungen
• Holen Sie möglichst frühzeitig ein Bodengutachten, mit Angabe zur Höhe des Grundwasserspiegels,  ein. 
• Erfragen Sie im Vorfeld die etwaigen Prüfungszeiten für Baugenehmigungen bei der zuständigen Kommune und rechnen Sie diese Wartezeit mit ein
• Achten Sie auf die Qualität der durch Ihren Architekten erstellte Planung und Ausschreibung
• Treffen Sie mögliche Vorkehrungen für den Fall, dass Ihr Bauunternehmer insolvent gehen sollte (Gibt es ein Unternehmen, das übernehmen könnte? Wie sehen die Grundlagen für eine Übernahme aus?)
• Binden Sie auf jeden Fall mögliche Konventionalstrafen in die Verträge mit den Handwerksfirmen ein. Diese greifen im Falle der Nichteinhaltung von vereinbarten Terminen
• Führen Sie Baufortschrittskontrollen in regelmäßigen Abständen durch und reagieren Sie umgehend auf Terminverschiebungen im Bauzeitenplan. Nachfolgende Gewerke können so neu terminiert werden
• Planen Sie einen zeitlichen Puffer für Unvorhergesehenes ein
• Kalkulieren Sie mögliche Ausfälle, die durch Krankheit entstehen können und achten Sie darauf, die Urlaubsplanung bzw. Handwerkerferien mit einzuplanen

Planen Sie reichlich Zeit ein, bis gestellte Anträge genehmigt werden. Es kann schnell einmal mehrere Wochen in Anspruch nehmen, bis solche Prüfungs- und Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind.

• Stellen Sie einen Antrag bei den Stadtwerken für einen Baustromanschluss mit entsprechendem Zähler
• Beantragen Sie Baumfällarbeiten für geschützte Bäume beim Gartenbauamt
• Stellen Sie einen Antrag bei den Stadtwerken für einen Bauwasseranschluss 
• Beantragen Sie eine Baubeginnanzeige beim zuständigen Bauaufsichtsamt
• Stellen Sie einen Antrag auf einen Abwasserkanalanschluss beim Abwasserzweckverband 
• Beantragen Sie die Benennung des verantwortlichen Bauleiters beim Bauaufsichtsamt
• Stellen Sie einen Antrag bei den Stadtwerken für einen Wasseranschluss mit der Montage eines entsprechenden Zählers
• Beantragen Sie einen Telefonanschluss (aktuell noch bei der Deutschen Telekom)
• Stellen Sie einen Antrag bei den Stadtwerken für einen Gasanschluss 
• Beantragen Sie einen Kabelanschluss (aktuell noch bei der Deutschen Telekom)
• Stellen Sie einen Antrag bei den Stadtwerken für einen Hausstromanschluss mit der Montage eines entsprechenden Zählers

• Regelungen das Nachbar- und Wegerecht betreffend müssen über das Katasteramt abgeklärt werden
• Gegebenenfalls wird das Erstellen eines Bodengutachtens, idealerweise durch einen Geologen, erforderlich
• In diesem Kontext kann auch eine sogenannte Altlastenanalyse in Auftrag gegeben werden (solche Analyse werden beispielsweise von Geo-Ökologen durchgeführt)
• Bei den kommunalen oder lokalen Energieversorgern lässt sich herausfinden, ob auf dem Grundstück Techniktrassen vorhanden sind

• Durch die Genehmigungsbehörde erfolgt eine Abnahme der Grundleitungen 
• Ein Vermessungsbüro ist mit der Ausführung der Gebäudeabsteckung bzw. dem Schnurgerüst zu beauftragen
• Die Abnahme des Kamins im Zuge der Rohbauabnahme erfolgt durch den zuständigen Schornsteinfegermeister
• Feuerungs- und Kaminanlagen werden final durch den Schornsteinfegermeister abgenommen
• Das Bauaufsichtsamt übernimmt folgende Abnahmen durch:
  Rohbau-, Gebrauch- und die Schluss-Abnahme
• Wird es erforderlich, Grundstücksgrenzen wiederherzustellen, führt dies ein Vermessungsbüro durch

Der Architekt erstellt, um alle Baustellen- und Planungsabläufe miteinander zu koordinieren, einen Terminplan über die einzelnen Projektzeiten. In diesem sogenannten Projektzeitenterminplan werden sämtliche Termine des Gesamtprojekts gebündelt und mit den Terminen für die Planungs- und Genehmigungsphase des Bauwerks zusammengeführt.

Der Bauzeitenplan, der mithilfe eines Balkendiagramms dargestellt wird, ist ein Teil des Projektzeitenplans. In diesem Diagramm werden alle Arbeitsschritte in ihrer Reihenfolge auf der Vertikalen und die einzelnen Kalenderwochen eines Jahres auf der Horizontalen erfasst. Die einzelnen Arbeitsschritte, die im Diagramm den unterschiedlichen Balken zugeordnet sind, beginnen und enden zu klar terminierten Daten. 

Das Diagramm bildet auf den ersten Blick eine Art Treppenmuster ab, die sofort das Ineinandergreifen der einzelnen Arbeitsschritte verdeutlicht. Am Bauablauf lässt sich dies beispielhaft aufzeigen: Solange die Baugrube nicht ausgehoben wurde, kann mit der Fundamentlegung nicht begonnen werden. Ist das Fundament nicht gelegt, können keine Maurerarbeiten erfolgen, ist das letzte Geschoss nicht aufgemauert, können wiederum die Dachstuhlarbeiten nicht beginnen, etc.