Wissenswertes rund um Pauschalpreis- und Einheitspreisvertrag

Was beinhaltet der Pauschalpreisvertrag im Einzelnen?
Wird diese Vertragsform gewählt, wird mit Vertragsabschluss ein Pauschalpreis vereinbart. In diesem Preis sind denn auch sämtliche Nebenleistungen, die zur ordnungsgemäßen Erbringung der Leistung erforderlich werden, inkludiert. Ein sogenanntes Aufmaß der erbrachten Leistung findet nicht statt, da Minder- oder Mehrleistungen in geringem Umfang nicht berücksichtigt werden. Der Gesetzgeber sieht allerdings eine Ausnahme vor, sollten die Mehrkosten zwischen 10 und 20 Prozent betragen. In diesem Fall können die Kosten zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Eine weitere Ausnahme entsteht, wenn unvorhergesehene Leistungen notwendig werden. Beispielsweise können dies Mehrkosten beim Aushub sein, weil sich herausstellt, dass das Erdreich fälschlicherweise als Tonerde klassifiziert wurde, es sich tatsächlich allerdings um Felsboden handelt und dieser im Aushub signifikante Mehrkosten entstehen.

Was beinhaltet der Einheitspreisvertrag im Einzelnen?
Grundlage für den Einheitspreisvertrag bildet die vorläufig vereinbarte Vertragssumme, die auf dem ursprünglichen Angebot basiert. Sind alle Arbeiten abgeschlossen, erfolgt ein Aufmaß der einzelnen Angebotspositionen. Vergleicht man die ursprünglich angesetzten Kosten mit den endgültigen Gesamtkosten, können auf diese Weise Mehr- oder Minderkosten ermittelt werden. 

Können Sie beim Einheitsvertrag schlichtweg Glück haben und sich ein paar der einkalkulierten Positionen als nicht erforderlich erweisen und damit Kosten eingespart werden können, gibt es auch den gegensätzlichen Verlauf. So kann sich beispielsweise herausstellen, dass einige durchaus notwendige Positionen nicht berücksichtigt wurden und sich daraus hohe Nachforderungen ergeben. 

Beim Pauschalpreisvertrag können im Grunde keine derart gelagerten Überraschungen auf Sie zukommen. Generell trägt in dieser Konstellation der Bauunternehmer das Risiko, der, gegen welche Widrigkeiten auch immer, am Ende die Fertigstellung erbringen muss. Wie jedoch bereits erläutert, schützt Sie dies nicht für alle etwaigen Mehrkosten. 

Haben Sie auf das Zuschlagsverfahren verzichtet, bei dem ein durch den Handwerker ausgefülltes und den Architekten erstelltes Leistungsverzeichnis lediglich ein Zuschlag erhoben wird, verfahren Sie mit größtmöglicher Sorgfalt was den Bauvertrag betrifft. Ebenso wie Sie auch beim Architektenvertrag vorgegangen sind. Beim Bauvertrag wissen Sie den Architekten allerdings stets „auf Ihrer Seite“, da dieser selbst ein Interesse hat, Ärger und zeitliche Verzögerungen mit dem Bauunternehmer zu vermeiden.  

In jedem Fall gilt es im Vertrag Folgendes zu vereinbaren:

• Legen Sie schriftlich die rechtliche Grundlage sowie die Form des Vertrages fest. Beispielsweise: Einheitspreisvertrag nach VOB.
• Vertragsvereinbarung auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses (vom Unternehmer ausgefüllt) inklusive sämtlicher Anlagen wie Detailzeichnungen, etc.
• Schreiben Sie die aus den Vergabeverhandlungen oder die aus der Ausschreibung resultierende Auftragssumme fest und vereinbaren Sie, wann und in welcher Form Sie der Bauunternehmer über eine Abweichung der Kosten informieren muss.
• Halten Sie einen verbindlichen Fertigstellungstermin sowie eine Konventionalstrafe fest, die im Falle der Nichterfüllung fällig würde. Darüber hinaus vereinbaren Sie die verbindliche Einhaltung eines Bauzeitenplans und definieren Sie einzelne Termine aus dem Bauzeitenplan als verbindlich einzuhaltende Vertragstermine. 
• Treffen Sie verbindliche Regelungen zum Prozedere und den Terminen der Rechnungsbegleichung. In jedem Fall gilt hier das Prinzip der primären Leistungserbringung sowie der nachfolgenden Zahlung zu beachten. Werden Zahlungen in Raten vereinbart, geben Sie die Gelder erst im Anschluss tatsächlicher mangelfrei erbrachter Leistungen sowie Zwischenabnahmen mit dem Architekten frei. 
• Die Anlagen des Vertrages wie beispielsweise Pläne, Nachweise über Eintragungen bei der Handwerkskammer, Bauzeitenpläne, Versicherungsnachweise und Leistungsverzeichnisse müssen in jedem Fall benannt werden.
• Während der Gewährleistungszeit vereinbaren Sie idealerweise einen Sicherheitsbehalt. Gegebenenfalls kann der Bauunternehmer diese durch eine Bankbürgschaft ablösen. 
• Die salvatorische Klausel gehört auf jeden Fall in den Vertrag. Auf diese Weise behält der Vertrag im Falle der Unwirksamkeit eines Paragraphen insgesamt seine Gültigkeit. 
• Halten Sie den Gerichtsstand fest.
• Wurde Skonto vereinbart, muss dies im Vertrag aufgenommen werden.
• Vor Unterzeichnung lassen Sie den Vertrag zur Sicherheit durch einen Fachanwalt für Architekten- und Baurecht prüfen.

Sind die preislichen Auswertungen der einzelnen Leistungsverzeichnisse abgeschlossen, kann es von Vorteil sein, mit dem Handwerker auf Grundlage seines Angebotes ein Bietergespräch, welches auch als Preisverhandlung angesehen werden kann, zu führen. In einem solchen Bietergespräch können auch sämtliche Fragen, die sich möglicherweise aus dem Angebot ergeben, geklärt werden. Sprechen Sie alle kritischen Punkte zu den einzelnen Leistungserbringungen sowie die Voraussetzungen und Grundlagen, auf derer die Umsetzung beruht, an. 

Als privater Auftraggeber dürfen Sie, im Gegensatz zu öffentlichen Auftraggebern, derlei Verhandlungen führen. Führen Sie ein solches Gespräch, bei dem es möglicherweise noch Fragen zur Erreichbarkeit der Baustelle geht, direkt vor Ort. Um in einem solchen „klärenden Gespräch“ nichts zu übersehen, lassen Sie Ihren Architekten ein Formular erstellen, das Sie dann im Gespräch protokollarisch Punkt für Punkt abarbeiten und sich Notizen zu den einzelnen Punkten machen können. Es gilt, jede Unklarheit das Leistungsverzeichnis betreffend, zu klären.

Stellen Sie dem Handwerker Fragen zum Leistungsverzeichnis: Sind ihm Unklarheiten aufgefallen und wenn ja, welche Lösungsansätze hat er und verursachen diese Lösungen eventuell höhere Kosten?