Baugenehmigung: Wie schnell geht das?

Nicht jedes Bauvorhaben bedarf einer Baugenehmigung. Gerade bei kleineren Bauprojekten, können Sie sich das behördliche Genehmigungsverfahren meistens sparen. Dazu gehören:

• Gartenhäuser
• Carports
• Garagen
• Solarenergieanlagen
• kleine Vorbauten, die keine Aufenthaltsräume sind

Bei diesen kleineren Bauvorhaben reicht es für gewöhnlich, die Gemeinde darüber zu informieren. Hier gibt es je nach Bundesland allerdings Unterschiede, welche Projekte unter die Kategorie „klein“ fallen. Informationen dazu finden Sie in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.

Doch auch ohne Baugenehmigung greift zuallererst das öffentliche Baurecht, das heißt, Sie müssten auch bei einem Gartenhaus den Abstand von drei Metern zum Nachbargrundstück einhalten. Befindet sich Ihr Grundstück im Bereich des Bebauungsplans, gelten dessen Festsetzungen als vorrangig.

Für alle größeren Baumaßnahmen wie Neubau, Erweiterungen, Anbau oder einen Umbau braucht es in der Regel eine Baugenehmigung, über die die zuständige Bauaufsichtsbehörde abstimmt.

Auch wenn Sie ein bestehendes Gebäude künftig anders nutzen, beispielsweise aus einer Wohnung ein Büro machen, ist diese Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, auch wenn damit keine Baumaßnahme verbunden ist.

Welche Unterlagen Sie für die Erteilung einer Baugenehmigung brauchen, ist von Bundesland zu Bundesland anders geregelt. Daher sollten Sie sich rechtzeitig informieren, welche Dokumente Sie benötigen. Nachgereichte Antragsdokumente verlängern die Wartezeit auf die Baugenehmigung meist unnötig.

Es gibt aber Unterlagen, die Sie für einen Bauantrag auf jeden Fall besorgen müssen:

• Lage- und Freiflächenplan: zeigt die Lage des Grundstücks und seine Grenzen
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster: amtliche Karte Ihres Grundstücks
• Baubeschreibung: schriftliche Erläuterungen des Bauvorhabens mit allen technischen Einzelheiten
• Bauzeichnungen: zeigt die Grundrisse, den Schnitt und die unterschiedlichen Ansichten des Bauvorhabens
• Sicherheitsnachweise: vor allem zur Statik, manchmal auch Nachweise zum Wärmeschutz, Schallschutz und Brandschutz
• Berechnungen zur unbebauten und bebauten Grundstückfläche sowie zu den Rohbau- und Gesamtkosten
• Unterschriften der Antragsteller

Bevor Sie allerdings den Antrag offiziell stellen, ist es ratsam, einen Gesprächstermin mit einem Mitarbeiter der Baubehörde zu vereinbaren. Er kann Ihnen vorab schon sagen, welche Chancen Ihr Bauvorhaben hat, genehmigt zu werden oder Sie auf Schwierigkeiten aufmerksam machen. Haben Sie dieses schon im Vorfeld geklärt und mögliche Stolpersteine aus dem Weg geräumt, hat Ihr Antrag höhere Chancen genehmigt zu werden.

Damit Sie mit Ihrem Bauprojekt starten können, muss eine Baugenehmigung oder Baufreigabe vorliegen. Ganz gleich, ob Sie nun ein Haus oder nur einen Anbau planen. Zum Leid aller Bauherren gibt es allerdings keine bundesweit geltenden allgemeinen Regeln darüber, wie lange sich eine Behörde im Bauverfahren Zeit lassen darf, ehe sie über einen Bauantrag abstimmt.

Erfahrungsgemäß sollten Sie aber mit drei bis vier Monaten rechnen, bis die Behörde eine Entscheidung gefällt hat. Wer das Bauantragsverfahren etwas beschleunigen oder gar verkürzen will, sollte sich gut vorbereiten und bei der Antragstellung alle notwendigen Dokumente bereits vorliegen haben. So bleiben Nachfragen der Baubehörde, die die Wartezeit auf die Baugenehmigung schnell in die Länge ziehen, aus.

Schneller geht es auch, wenn Ihr geplantes Haus in einem Gebiet steht, für das es einen Bebauungsplan gibt und in dem die Erschließung gesichert ist. So können Sie – wenn Ihr Bauvorhaben nicht von den Festsetzungen des Plans abweicht – von einem vereinfachten Genehmigungsverfahren profitieren.

In der Regel stellen nicht Sie als Bauherr den Bauantrag, sondern ein damit beauftragter Fachmann, also ein Architekt oder Bauingenieur. Ab einer gewissen Größenordnung spielt hier vor allem die Statik eine große Rolle, weshalb ein Fachmann die Berechnung und spätere Antragstellung vornehmen sollte.  

Der sogenannte Bauvorlagenberechtigte übernimmt dann mit seiner Unterschrift die öffentlich-rechtliche Verantwortung für den Bau. Aber auch der Bauherr muss den Antrag unterschreiben, schließlich gehören Sie mit zu den offiziellen Antragsstellern. Bei kleineren Bauvorhaben, die genehmigungspflichtig sind, kann auch ein Handwerksmeister die Antragsdokumente ausfüllen.

Wer seine Chancen auf eine schnelle Baugenehmigung erhöhen will, sollte im Vorfeld das persönliche Gespräch zu einem Mitarbeiter des Bauamts suchen. So können im Vorfeld schon Fragen geklärt werden. Eine Bauvoranfrage ersetzt allerdings nicht den Bauantrag, er dient nur dazu, mehr Planungssicherheit zu schaffen.

Die Kosten für einen Bauantrag berechnen sich nach der Höhe der Gesamtkosten des Bauprojekts. In der Regel liegen sie zwischen 0,5 und einem Prozent der Bausumme. Wenn Sie also beispielsweise ein Haus für 400.000 Euro bauen wollen, kostet der Bescheid der zuständigen Baubehörde im günstigsten Fall 2000 Euro. Bauen Sie einen Carport für 5.000 Euro, kostet die Baugenehmigung theoretisch nur 25 Euro – bei kleinen Bausummen berechnen Behörden allerdings meistens eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro.

Halten Sie sich bei Ihrem Bauvorhaben an alle Vorgaben des Bebauungsplans und der jeweiligen Landesbauordnung, bekommen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. Für den Antrag brauchen Sie hierbei kein Einverständnis Ihres Nachbarn.

Weichen Ihre Pläne allerdings von geltenden Vorgaben ab oder unterschreiten sie womöglich die Abstände zum angrenzenden Grundstück, so muss die Behörde Ihrem Bauantrag nicht zustimmen. Außerdem tritt hier die sogenannte Angrenzerbeteiligung in Kraft. Dabei werden die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke über das geplante Bauvorhaben informiert und dürfen Einsicht in die geplanten Baumaßnahmen nehmen.

Haben Sie das Einverständnis Ihrer Nachbarn bereits vor der Stellung des Bauantrags eingeholt, stehen die Chancen einer Baugenehmigung ziemlich gut, da das Bauamt dann nicht mehr einen Widerspruch gegen die erteilte Genehmigung fürchten muss.

Auch wenn die Baugenehmigung bereits erteilt ist, ist das nicht automatische der Startschuss für den Baubeginn. Erst mit der Baufreigabe dürfen die Handwerker loslegen. Wann das soweit ist, hängt davon ab, ob bereits alle Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind, die für einige Bauvorhaben über die Baugenehmigung hinaus erforderlich sind. Das können zum Beispiel Wärmeschutznachweise oder Prüfstatiken sein. Erst dann kann eine Baufreigabe genehmigt werden, die durch ein amtliches Dokument mit einem roten Punkt angezeigt werden.

Dieser rote Punkt muss gut sichtbar auf der Baustelle angebracht werden. Wird die Baugenehmigung ohne Unterschrift der Nachbarn ausgegeben, haben diese innerhalb eines Jahres die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen.

Mehr zum Thema Bauprozess finden Sie in unserem Artikel Verfahrensablauf zur Aufstellung eines Bebauungsplans