Gesetze, Verordnungen, Vorschriften: Baurecht für Bauherren

Platz ist in der kleinsten Hütte, sagt man. Der wird leicht gefüllt von den zahlreichen rechtlichen Bestimmungen, wenn die „Hütte“ gebaut werden soll, egal wie groß. Deshalb ist jedem Bauherrn angeraten, sich zunächst einen Überblick über das Baurechts zu verschaffen.

Ein wesentlicher Bestandteil des Baurechts sind Gesichtspunkte der Raumordnung. Das bedeutet, dass Bund, Länder und Gemeinden sich das Recht vorbehalten, regulierende Vorschriften und Gesetzte für Planungs- und Bautätigkeiten zu erlassen. So können die Bundesländer z. B. mit ihren unterschiedlichen Landesbauordnungen der Landschaftszersiedelung im gesamten Bundesland vorbeugen. Gemeinden nutzen das Baurecht zur Stadtplanung und –entwicklung, wenn sie z. B. anhand von Bebauungsplänen neue Stadtquartiere oder  Gemeindeflächen zur Bebauung ausweisen und dabei dezidiert vorschreiben, was und wie gebaut werden darf. 

Ihr Eigenheim, eine Schule oder Fabrikanlage – es handelt sich immer um Gebäude und Einrichtungen, die einen langfristigen Eingriff in die örtliche Umgebung, die Umwelt, den nachbarschaftlichen Verband bedeuten. Diese Eingriffe müssen rechtlich so geregelt warden, dass  die Auswirkungen allgemeinverträglich bleiben.

Ob Sie das Grundstück von der Oma geerbt haben oder eine Parzelle Bauland einer Gemeinde kaufen – bevor Sie einen Gedanken daran verschwenden, was man darauf bauen könnte, müssen Sie in jedem Fall wissen, was und wie Sie bauen dürfen. Denn es gibt zahlreiche Rahmenbedingungen, die Ihrem Gestaltungswillen klare Grenzen setzen. Deshalb sollten Sie unbedingt 

• das Grundbuch 
• den Bebauungsplan 
• das Altlasenkataster
• Ortssatzungen wie z.B  Baunutzungsplan 

der Gemeinde studieren, auf dessen Gemarkung Ihr Grundstück liegt. Denn in diesen Dokumenten ist bindend vorgeschrieben, was Sie bei der Planung und Errichtung Ihres Bauvorhabens beachten müssen. 

Im Grundbuch und Baulastenverzeichnis finden Sie beispielsweise Einträge, ob 

• ein Erbbaurecht
• ein Vorkaufrecht
• eine Abstandsflächenübernahme
• ein nachbarliches Wegerecht
• ...

bestehen. Diese Einträge können den Kaufpreis mindern oder den Kaufentschluss beeinträchtigen. 

Der so genannte qualifizierte Bebauungsplan der Gemeinde gibt Aufschluss  über alle Vorschriften und Festsetzungen, die Ihr Grundstück und Bauvorhaben betreffen. Gibt es noch keinen qualifizierten Bebauungsplan, muss das nicht bedeuten, dass Sie auf dem Grundstück nicht bauen dürfen. Dann ist in jedem Fall eine Bauvoranfrage empfehlenswert, auch wenn noch nicht sicher ist, ob der eingereichte Entwurf so realisiert werden kann.

Der Baunutzungsplan ist meist Teil des qualifizierte Bebauungsplans. Darin sind u.a. Art und Maß der baulichen Nutzung, Gebäudehöhe und Gebäudeausrichtung, Dachform, Geschosszahl etc. festgelegt. In manchem Bebauungsplan sind sogar Art und Farbe der Dacheindeckung sowie der Fassade vorgeschrieben. 

Das Altlastenkataster gibt Aufschluss über Bodenkontaminierungen (z.B. Altöl, Chemikalien, Bomben) die vom Grundstückseigentümer beseitigt werden müssen, bevor darauf gebaut wird. Im Zweifel haben Sie die Kosten, wenn Sie nicht vor dem Kauf den Alt-Eigentümer zur Bodensanierung verpflichtet haben.

Das im gesamten Planungs- und Bauprozess wichtigste Dokument ist die Baugenehmigung. Diese erhalten Sie als Bauherr auf Antrag bei der verantwortlichen Baubehörde. Die Behörde prüft in einem Genehmigungsverfahren anhand der Planungsunterlagen (z.B. Ihres Architekten), ob alle Vorschriften des Bebauungsplans erfüllt bzw. eingehalten wurden. Die Baugenehmigung erhalten Sie in Form eines kleinen Plakates mit einem nahezu flächenfüllenden, roten Punkt. Die Baugenehmigung weist das Bauvorhaben eindeutig aus und ist an der Baustelle deutlich sichtbar anzubringen. Erst dann darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. Den Baubeginn müssen Sie tagesgenau der Behörde melden.

Wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen, verstoßen Sie gegen das Bauordnungsrecht und müssen ein Bußgeld bezahlen. Gegebenenfalls werden Sie dazu verurteilt, das Bauwerk auf eigene Kosten wieder abzureißen.

Neben den relevanten Gesetzen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt das Bauvertragsrecht die Geschäftsvorgänge und Verantwortlichkeiten zwischen Auftraggeber und realisierender Baufirma (Bauträger, Generalunternehmer oder Fertighaushersteller). Entscheidend hierbei ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B, kurz: VOB/B. 

Diese regelt beispielsweise:

• Zahlungsmodalitäten des Bauherrn 
• Gewährleistungsansprüche
• Verjährungsfristen und ihre Unterbrechung
• Art von Änderungsforderungen

Der einfachste Weg zum Eigenheim ist es, ein schlüsselfertiges Haus zu kaufen. Damit gehen Sie zahlreichen rechtlichen und organisatorischen Risiken aus dem Weg. Denn Ihr Projektpartner hat alle Vorgaben des Bebauungsplans berücksichtigt. Der Nachteil beim schlüsselfertigen Bauen: Sie können bis auf Ausstattungsdetails wie z.B. Badfliesen, Armaturen, Fußbodenbeläge und Kücheneinrichtung  kaum eigene Wünsche realisieren.
    
Als klassischer Bauherr haben Sie einen Architekten, vielleicht auch einen Bauleiter oder einen unabhängigen Bausachverständigen an Ihrer Seite. Diese Experten sorgen dafür, dass während der Planungs- und Realisierungsphase alles mit rechten Dingen zugeht und bei der Bauabnahme keine versteckten Mängel übersehen werden.

Zum Schluss ein Ratschlag, den Sie unbedingt beherzigen sollten: Sorgen Sie dafür, dass Sie jederzeit einen erfahrenen Fachmann an Ihrer Seite haben, dem Sie vertrauen. In den meisten Fällen wird es ein Architekt sein. Der verlangt zwar ein Honorar, aber dieses Honorar zahlt sich in allen Belangen der Planung und Realisierung Ihres Eigenheims aus – weil Sie nicht vor lauter Ärger und Stress um zwanzig Jahre gealtert sind, wenn Ihr Haus endlich bezugsfertig ist.

Mehr zum Thema Baurecht und Bebauungsplan finden Sie in unserem Artikel Wo, was und wie darf gebaut werden? – Grundlagen zur Bebauung eines Grundstücks