Möglichkeiten der Bebauung im Außenbereich
Was ist der Außenbereich – und wo ist seine Bebauung geregelt?
Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die weder durch einen Bebauungsplan noch durch eine geschlossene Ortslage erfasst sind. Er gilt damit als sogenannter „Restbereich“. Typische Beispiele sind freie Flächen am Ortsrand, landwirtschaftlich genutzte Grundstücke oder vereinzelte Gebäudegruppen außerhalb geschlossener Siedlungsstrukturen – das klassische Außengebiet.
Im anfänglichen Überblick zu den Grundlagen der Grundstücksbebauung haben wir bereits erklärt, dass das Baugesetzbuch (BauGB) zwischen drei Bereichen unterscheidet, in denen ein Bauvorhaben geplant sein kann:
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB),
- im sogenannten Innenbereich, also innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB) oder
- im Außenbereich (§ 35 BauGB).
Warum ist das Bauen im Außenbereich eingeschränkt?
Die Regelungen in § 35 BauGB sollen:
- Natur und Landschaft schützen
- Zersiedelung vermeiden
- Kommunale Infrastruktur sichern
| Tipp: | Selbst große Brachflächen mitten in der Stadt können als Außenbereich gelten, wenn sie nicht Teil des zusammenhängenden Siedlungsgefüges sind |
Bebauung im Außenbereich: Was ist erlaubt laut § 35 BauGB?
1. Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB)
Wer ein sogenanntes privilegiertes Bauvorhaben plant, hat bessere Chancen auf eine Genehmigung – vor allem, wenn das Projekt keine öffentlichen Belange verletzt und die Erschließung gesichert ist. Zu den privilegierten Vorhaben zählen:
- Land- und forstwirtschaftliche Betriebe
- Gartenbaubetriebe
- Anlagen zur Energiegewinnung (z. B. Windkraft, Solar, Biomasse)
- Ortsgebundene gewerbliche Betriebe
- Öffentliche Versorgungsinfrastruktur
Die Nutzung muss dem privilegierten Zweck dienen – z. B. darf ein Wohnhaus nur gebaut werden, wenn es für den Betrieb zwingend notwendig ist.
| Beispiel: | Ein Hobby-Schafhalter kann sich nicht auf landwirtschaftliche Privilegien berufen. Entscheidend sind Betriebsgröße, Gewinnerzielungsabsicht, Dauerhaftigkeit, Tierbestand und Maschinenpark. |
2. Sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB)
Solche Projekte sind nicht grundsätzlich verboten, werden aber nur genehmigt, wenn keine öffentlichen Belange verletzt werden. Häufige Ablehnungsgründe:
- Beeinträchtigung des Landschaftsbilds
- Widerspruch zum Flächennutzungsplan
- Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung
| Tipp: | Eine Baulückenschließung innerhalb einer bestehenden Splittersiedlung kann zulässig sein – vor allem, wenn sich das neue Bauwerk der Umgebungsbebauung unterordnet. |
3. Teilprivilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 4 BauGB)
Diese „Schlupflöcher“ beim Bauen im Außenbereich gelten unter bestimmten Bedingungen. Sie können trotz fehlender Privilegierung zulässig sein, wenn:
- keine gravierenden öffentlichen Belange betroffen sind
- das Vorhaben außenbereichsverträglich ist
Beispiele für teilprivilegierte Vorhaben:
- Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude
- Wiederaufbau an gleicher Stelle
- Erweiterung bestehender Wohngebäude (max. 2 Wohnungen)
- Erweiterung bestehender Gewerbebauten
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Aktuelle Entwicklungen: Neues Gesetz zum Bauen im Außenbereich
Immer wieder gibt es gesetzliche Neuerungen, insbesondere im Bereich der Energiewende. Beispielsweise wurden in den letzten Jahren viele Privilegierungen für Photovoltaikanlagen und Windkraftanlagen ausgeweitet, um den Ausbau erneuerbarer Energien im Außenbereich zu erleichtern.
Braucht man eine Baugenehmigung für die Bebauung im Außenbereich?
Ja – fast immer.
Auch bei privilegierten Vorhaben ist eine Baugenehmigung zwingend erforderlich, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Wichtig ist außerdem:
- Rückbaupflicht: Wird der ursprüngliche Nutzungszweck aufgegeben, muss die Anlage wieder entfernt werden.
- Zuständig ist meist das Landratsamt oder die Bauaufsichtsbehörde.
Tipps für die Baugenehmigung im Außenbereich
- Bauvoranfrage stellen: Prüfen Sie mit einer formellen Voranfrage die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Projekts.
- Anwaltliche Beratung: Bei komplexen Fällen hilft ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt – besonders wichtig bei Kaufabsicht!
- Verfahrensfreie Vorhaben prüfen: Manche Anlagen sind verfahrensfrei, unterliegen aber trotzdem anderen rechtlichen Vorgaben (z. B. Naturschutzgesetz).
Verfahrensfreie Bauvorhaben im Außenbereich
Manche Anlagen und Einrichtungen im Außenbereich sind verfahrensfrei. Das bedeutet, für die Errichtung oder Änderung dieser baulichen Anlagen müssen Sie keinen Bauantrag stellen und benötigen keine Baugenehmigung. Allerdings müssen auch baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie dem Naturschutzgesetz, dem Nachbarrechtsgesetz, dem Landeswaldgesetz, dem Wasser- und dem Straßengesetz entsprechen. Als Bauherr sind Sie selbst für die Einhaltung geltender Vorschriften verantwortlich und müssen mit ordnungsrechtlichen Konsequenzen rechnen, wenn Sie dagegen verstoßen – bis hin zur Beseitigung der baulichen Anlagen.
Welche Bauvorhaben im Außenbereich verfahrensfrei sind, gibt die jeweilige Landesbauordnung vor. In Bayern z. B. gelten offene Einfriedungen für landwirtschaftliche Flächen oder Wildgehege als verfahrensfrei (BayBO Art. 57).
| Aber Achtung: | Auch verfahrensfreie Bauvorhaben müssen alle anderen gesetzlichen Vorschriften einhalten. Bei Verstößen drohen Rückbau und Bußgelder. |
Kann man ein landwirtschaftliches Grundstück in Wohnraum umwidmen?
Nur in Ausnahmefällen: Etwa wenn eine besondere Härte vorliegt, z. B. die Aufgabe des Betriebs und keine andere wirtschaftlich sinnvolle Nutzung möglich ist. Die geplante Wohnnutzung muss öffentliches Interesse berühren – z. B. Schaffung von Wohnraum im ländlichen Raum.
Darf man im Außenbereich eine Windkraftanlage errichten?
Ja, grundsätzlich. Windkraftanlagen zählen zu den privilegierten Vorhaben (§ 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB).
Voraussetzung ist:
- Einhaltung von Abstandsregelungen
- Berücksichtigung von Natur- und Artenschutz
- Verträglichkeit mit dem Landschaftsbild
Trotzdem sind Genehmigungen je nach Standort oft umstritten – besonders bei Bürgerprotesten.
Zusätzliche Hinweise für Grundstückseigentümer
- Prüfen Sie vor dem Kauf die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks im Außenbereich.
- Lassen Sie sich nicht auf bloße Zusagen ein – holen Sie sich verbindliche Aussagen der Behörden (Bauvorbescheid).
- Nutzen Sie alle rechtlichen Spielräume, aber bleiben Sie realistisch: Wohnen im Außenbereich durch Schlupflöcher zu ermöglichen, ist selten ein Selbstläufer.
Fazit: Wann darf im Außenbereich gebaut werden?
Wer im Außenbereich bauen will, muss § 35 BauGB kennen – und beachten. Die Chancen auf Genehmigung steigen, wenn:
- es sich um ein privilegiertes Vorhaben handelt
- keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden
- die Erschließung gesichert ist
Für alle anderen Vorhaben braucht es gute Argumente, Einzelfallprüfung – und Geduld.
FAQ - Bauen im Außenbereich nach §35 BauGB
Der Außenbereich umfasst alle Flächen, die weder durch einen Bebauungsplan noch durch eine zusammenhängende Bebauung erfasst sind (§ 35 BauGB). Typisch sind Randlagen, landwirtschaftlich genutzte Flächen oder isolierte Grundstücke.
Ein direktes „Umgehen“ des § 35 BauGB ist nicht möglich. Genehmigungen hängen von den Privilegierungen ab (z. B. Landwirtschaft, Versorgung, erneuerbare Energien). Andere Bauvorhaben sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Von „Tricks“ kann man nicht sprechen, aber mögliche Wege sind:
- Nachweis privilegierter Nutzung (z. B. landwirtschaftlich)
- Sondergenehmigungen für bestimmte Bauvorhaben (z. B. Windkraft, Versorgungsanlagen)
- Bestandsschutz oder Umbau bestehender Gebäude statt Neubau
- Prüfen von Ausnahmen nach Landesbauordnungen (z. B. Niedersachsen)
- Frühzeitige Abstimmung mit Bauamt und ggf. Gemeinde
- Gutachten (z. B. Landwirtschaftsnachweis, Umweltprüfung) vorbereiten
- Bestehende Erschließung prüfen (Wasser, Abwasser, Straße)
- Realistische Nutzungsplanung vorlegen, um Ablehnung zu vermeiden
Ja, z. B. für landwirtschaftliche Betriebe, Energieanlagen oder Infrastruktur. Diese werden nach § 35 BauGB privilegiert behandelt. Für private Wohngebäude sind Sondergenehmigungen nur in Ausnahmefällen möglich.
Gesetzesänderungen betreffen oft Erneuerbare Energien (z. B. Solaranlagen, Windkraft) oder Wohnraumnotstand. Je nach Bundesland können zusätzliche Erleichterungen oder Einschränkungen gelten.
Nur, wenn eine privilegierte Nutzung vorliegt oder eine Ausnahmegenehmigung erteilt wird. Reines Wohnbauen ist ohne Genehmigung unzulässig und kann zu Rückbauverpflichtungen führen.
- Öffentliche Belange (Naturschutz, Landschaftsbild, Hochwasserschutz)
- Privilegierung oder Ausnahme genau prüfen
- Ohne Genehmigung droht Abrissverfügung
Alternativen sind landwirtschaftliche Nutzung, Freizeitnutzung (z. B. Garten) oder Photovoltaik/Freiflächenanlagen, sofern genehmigt.
