Der Bauablauf: Planungsphase, Ingenieurleistungen und Bauleitung

Besitzen Sie bereits ein Grundstück, stellen Sie sicher, dass die Gespräche auf Grundlage des Bebauungsplans Ihres Grundstücks stattfinden. Auch ein eventuell schon vorhandenes Baugrundgutachten hilft der Hausbaufirma, Ihre Möglichkeiten und Kosten besser einzuschätzen. Um die verschiedenen Hausbaufirmen und deren Zusagen besser vergleichen zu können, sind Gesprächsprotokolle der Verhandlungen von Vorteil. So können Sie das Gesagte im Nachhinein besser nachvollziehen und Ihre Entscheidungen darauf basieren. Außerdem ist es sinnvoll, wenn Sie solche Gespräche nicht alleine führen. Dann haben Sie auch einen zusätzlichen Zeugen.

Zusätzlich gilt es zu klären, ob eventuelle Fördermittel für Sie in Frage kommen. Auch dazu können Sie sich speziell beraten lassen. Gefördert werden vor allem Baumaßnahmen, die besonders energieeffizient sind bzw. über die Vorgaben der Energieeinsparverordnung gehen. Ein Beispiel ist die KfW-Förderung für KfW-Effizenzhäuser. Je nach Region können auch lokale oder kommunale Fördermittel beantragt werden.

In der Vertragssumme ist bereits ein Betrag für den Planungsauftrag enthalten, denn Planung kostet dem Bauunternehmen Zeit und Zeit ist bekanntlich Geld. Ein Planungsauftrag allein verpflichtet Sie jedoch nicht zum Vertragsabschluss mit dem Unternehmen. Sollte kein Vertrag zu Stande kommen, müssen Sie lediglich die Kosten für den Planungsauftrag zahlen.

Die Planungsphase gliedert sich in mehrere Schritte: Am Beginn steht die Ermittlung der Bebauungsplanvorgaben, welche eventuell mit Standardplanungen abzugleichen sind. Darauf basiert dann die Planungskonzeption, woraufhin die Entwurfsplanung ansteht, die die Grundlage für die weiteren Planungsschritte bildet.

Die Bauantragsplanung bildet einen wichtigen ersten Schritt in der Planungsphase, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Dabei wird die Planung auf den vorhandenen Bebauungsplan abgestimmt und sollte in die Bau- und Leistungsbeschreibung mit aufgenommen werden. Prüfen Sie dabei selbst, ob der Bauantrag mit Ihrer Konzeption übereinstimmt. Sollte hier alles passen, können Sie den Bauantrag unterschreiben. Eventuelle Abweichungen und Änderungen sollten Sie nach Möglichkeit vorher abklären, da dies nach der Unterschrift nur noch schwer möglich ist. Außerdem verzögert sich dadurch das Genehmigungsverfahren. 

Nun gilt es die Flächen der Räume festzulegen. In Prospekten und Katalogen finden Sie dazu meist ungefähre Angaben, die im Laufe der Planung konkretisiert werden müssen. Die Maße und Flächen werden in der Bauantragsplanung festgelegt, können aber gegebenenfalls noch verändert werden. Mit Abschluss der Werkplanung werden diese Angaben dann verbindlich. Unterschieden wird außerdem in Grundfläche und Wohnfläche. Während die Grundfläche auf den Rohbaumaßen beruht, beschreibt die Wohnfläche die Grundfläche abzüglich des Innenputzes der Wände. Terrassen und Balkone werden zur Hälfte zur Wohnfläche gezählt, ähnlich ist es bei Räumen im Dachgeschoss, deren Höhe zwischen 1 und 2m liegt. Sind Sie sich bei den Flächenangaben unsicher, lassen Sie diese von einem Sachverständigen prüfen. Abweichungen von bis zu 3 Prozent können toleriert werden.

Notwendige Ingenieursleistungen sollten in der Baubeschreibung aufgeführt werden. Ingenieursleistungen betreffen meist die Statik, Tragwerksplanung und die Erstellung eines Wärmeschutzausweises. Beim Verbraucherbauvertrag sind diese Leistungen in der Regel bereits enthalten. Mit den ermittelten Angaben des Ingenieurs kann das Hausbauunternehmen meist treffende Einschätzungen hinsichtlich der Materialmengen kalkulieren. Entscheiden Sie sich für komplexe Anlagensysteme für Ihr Haus, welche über die Standardleistungen hinausgehen, müssen diese gesondert gezahlt und auch in der Baubeschreibung erwähnt werden. Dies gilt auch für Besonderheiten hinsichtlich der Hangsituation oder anderen erdbaustatischen Aspekten. Die Basis für solche gesonderten Planungen bietet das Baugrundgutachten.

Selbstverständlich benötigt Ihre Baustelle eine Bauleitung. Diese soll sicherstellen, dass die vereinbarten Termine eingehalten werden und der Bau koordiniert abläuft. Die Bauleitung vereint also Baustellenmangagement und -kommunikation, Fehler- und Mängelvermeidung und die Vertretung der Interessen der involvierten Parteien. Nicht immer ist die Bauleitung auch vor Ort, da sie womöglich verschiedene Projekte an unterschiedlichen Orten betreut. Dies kann allerdings häufig zu Problemen führen, eine Anwesenheit vor Ort sollte daher bevorzugt werden. In der Baubeschreibung wird bereits definiert, welche Leistung im Bereich Bauleitung vom Hausbauunternehmen übernommen werden. Diese Beschreibungen können unterschiedlich ausfallen und werden meist sehr offen formuliert; prüfen Sie deshalb die Baubeschreibung genau. Daraus entstehen nämlich unterschiedliche Gewährleistungspflichten. Bestehen Sie auf konkrete Formulierungen, wie oft die Baustelle von der Bauleitung besucht wird und wann welche Kontrollen stattfinden. Diese Kontrollen sollten von der Bauleitung dokumentiert werden. Üblich sind Bewehrungskontrollen während der Rohbauphase, Prüfung der Betonnachbeahandlung und Bauwerksabdichtung, Überprüfung des Fenstereinbaus und der Rohinstallationen sowie Luftdichtheit.

Als Bauherr tragen auch Sie eine gewisse Verantwortung, wenn es um den Sicherheits- und Gesundheitsschutz geht. Das Hausbauunternehmen ist für den Schutz seiner eigenen Mitarbeiter zuständig. Agieren jedoch mehrere Unternehmen gleichzeitig auf der Baustelle, muss der Sicherheits- und Gesundheitsschutz gut organisiert werden, um Gefährdungen durch Überschneidungen der Gewerke zu vermeiden. Die Koordination dafür können Sie an den Hausbaupartner delegieren, jedoch braucht es dafür eindeutige Formulierungen. Da dieser Koordinationsaufwand Auswirkungen auf den Preis hat, sollte dies bereits bei den Verhandlungen zur Baubeschreibung thematisiert werden. Für Eigenleistungen und Direktverträgen tragen Sie als Bauherr trotzdem die Koordinationspflicht.

Bei einem Verbraucherbauvertrag ist das Bauunternehmen verpflichtet, Ihnen die Planungsunterlagen zu erstellen und rechtzeitig auszuhändigen, damit Sie diese bei den jeweiligen Behörden vorlegen und damit beweisen können, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Es kann vorkommen, dass beispielsweise der Darlehensgeber weitere Nachweise fordert. Dann muss der Hausbaupartner auch diese herausgeben. Der Gesetzgeber beruft sich dabei allerdings nur auf Planungsunterlagen, die für öffentlich-rechtliche Belange von Bedeutung sind. Dazu zählen die Erlangung der Baugenehmigung und Nachweise zu Stand- und Erbebensicherheit und Brand- und Schallschutz. Werk- und Detailpläne werden bislang nicht berücksichtigt, sind jedoch für eine effiziente Bauausführung wichtig. Daher sollte die Aushändigung dieser Dokumente ebenfalls in die Baubeschreibung aufgenommen werden:

• Bauantragspläne: Diese werden für die Genehmigung des Bauvorhabens benötigt. Um eine Genehmigung zu erlangen, muss der Bauantragsplan den Vorschriften des Bebauungsplans entsprechen. Abweichungen können eventuell in einer Bauvoranfrage deutlich gemacht werden.
• Werk- und Detailplanung: Die Herausgabe der Werk- und Detailplanung durch den Hausplaner ist vom Gesetzgeber nicht explizit vorgesehen, jedoch sind diese wichtig, um den Baufortschritt auf der Baustelle bzw. die erbrachte Bauleistung zu überprüfen. Über die Herausgabe sollten Sie möglichst vor Baubeginn mit Ihrem Hausbaupartner verhandeln und im Vertrag festhalten.
• Statik und Tragwerksplanung: Bauen Sie zusammen mit einem Schlüsselfertigbauer, ist die Berechnung für die Statik und Tragwerksplanung bereits im Leistungsumfang enthalten. Bei einer Planung durch einen Architekten, müssen Sie diese extra beauftragen. Die Herausgabe dieser Berechnungen ist verpflichtend, auch, wenn dies nicht explizit in der Baubeschreibung festgehalten wurde.
• Luftdichtheits- und Lüftungskonzept: Darin werden die lüftungstechnischen Rahmenbedingungen Ihres Baus festgehalten. Da die Gebäudehülle fast luftdicht ist, ist ein solches Luftdichtheits- bzw. Lüftungskonzept obligatorisch. Das Lüftungskonzept kann als Teil des Wärmeschutznachweises betrachtet werden, das Luftdichtheitskonzept gehört zur Werk- und Detailplanung. Beides sollte in der Baubeschreibung festgehalten werden.
• Wärmeschutzberechnung: Sie bildet die Grundlage für den Energieausweis. Da sich die Klimazonen in Deutschland kaum unterscheiden, wird diese bei der Berechnung standardisiert behandelt. In die Berechnung fließen die Gebäudegeometrie, Bauteile der thermischen Hülle, Heizungsanlage, Komponente regenerativer Energien und eventuell Lüftungsanlage ein. Die Herausgabe vor Baubeginn kann zwar nicht vorausgesetzt, aber verhandelt werden, da diese Berechnung z.B. wichtig für die KfW-Förderung ist.
• Vorläufiger Energieausweis: Dieser wird auf der Grundlage der Baubeschreibung erstellt und ist vorläufig, da die Ausführung bis zu diesem Zeitpunkt nur theoretisch erahnt werden kann. Sie sollten ihn möglichst frühzeitig also vor Baubeginn beantragen, um Ihre gewünschten Förderungen zu erhalten.