Schlüsselfertig bauen: Ohne Stress ins Eigenheim?
Was heißt schlüsselfertig bauen?
Beim schlüsselfertigen Bauen übernimmt ein Bauunternehmen alle anfallenden Aufgaben – vom Baubeginn bis zur Fertigstellung des Hauses. In den meisten Fällen sind es Fertighäuser, die schlüsselfertig erstellt werden, aber auch Massivhäuser gibt es schlüsselfertig. Dabei kümmert sich in der Regel ein Bauträger oder ein Generalunternehmer um die Erstellung. Dieser koordiniert dabei alle Gewerke, die für die Umsetzung des Neubaus notwendig sind. Anders als ein Bauträger. Er bietet Interessenten ein Komplettpaket aus Grundstück, Architektenleistung und Hausbau, das vertraglich von einem Notar beglaubigt wird. Bei einem schlüsselfertigen Bauobjekt werden alle Leistungen für den Hausbau in einem Werksvertrag festgehalten, einer notariellen Beglaubigung bedarf es nicht.
Idealerweise bedeutet schlüsselfertig somit, dass das Haus komplett fertiggestellt ist und an Sie übergeben wird, damit Sie direkt einziehen können. Doch Achtung: Ab wann ein Haus als schlüsselfertig gilt, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Deshalb sollten Sie im Vertrag genau nachlesen, welcher Fertigstellungsgrad hier genannt wird. Die zu erbringende Leistung des Bauträgers leitet sich nicht automatisch aus dem Begriff „schlüsselfertig“ ab, sondern muss immer im Vertrag klar formuliert sein.
Wo ist der Unterschied zwischen schlüsselfertig und bezugsfertig?
Leider ist der Begriff „schlüsselfertig bauen“ nicht rechtlich geschützt. Deshalb kann jedes Bauunternehmen selbst festlegen, wann ein von ihnen fertig gestelltes Haus als schlüsselfertig gilt. In Anzeigen gibt es daher Angebote, die gleich Einschränkungen machen, wie „Schlüsselfertig Bauen ohne Haustechnik“ oder „Schlüsselfertig ohne Bodenbeläge“.
Im Bauvertrag sollte daher genau stehen, welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat. Muss nur der Rohbau stehen oder sind beispielsweise Türen und Fenster inklusive? Sind Bodenbeläge und Wandverkleidungen auch ein Teil des Vertrages?
| Tipp: | Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte nachlesen, ob die Begriffe „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“ erwähnt werden. Dieses schließt den kompletten Innenausbau ein, also auch Treppen, Fußbodenbeläge und Malerarbeiten. |
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Bezugsfertig ist somit viel genauer als schlüsselfertig und bedeutet tatsächlich, dass Sie mit der Schlüsselübergabe Ihr neues Heim beziehen können. Rechtlich gesehen sind allerdings auch die Begriffe „wohnkomplett“ oder „bezugsfertig“ nicht geschützt, auch wenn sie in ihrer Interpretation genauer sind. Deshalb sollten Sie auch hier den Vertrag genau auf die enthaltenen Leistungen prüfen und nachlesen, ob Arbeiten ausgeschlossen werden, zum Beispiel die Putzarbeiten an der Fassade oder die Erstellung der Außenanlagen. Achtung: Nur Leistungen, die im Vertrag aufgeführt und genau beschrieben werden, müssen vom Bauunternehmen umgesetzt werden.
Schlüsselfertige Häuser: Pro und Contra
Schlüsselfertig bauen ist vor allem dann von Vorteil, wenn Sie Zeit sparen wollen. Hierbei müssen Sie sich nicht um alles selbst kümmern, sondern haben eine Bauaufsicht, die die verschiedenen Gewerke lenkt und koordiniert. Zudem sind sämtliche Baukosten bereits im Vertrag festgelegt und dokumentiert. Ein echtes Plus: Sie haben einen kompletten Überblick über die gesamten Aufwendungen. Sollten Sie allerdings zusätzliche oder individuelle Wünsche haben, müssen diese separat berechnet und vertraglich festgehalten werden. Die Kosten kommen dabei noch obendrauf.
Noch ein Vorteil: Für schlüsselfertige Häuser wird ein Festpreis vereinbart, der je nach Baufortschritt in Teilbeträgen an das Bauunternehmen ausgezahlt wird. Dieser Zahlungsplan ermöglicht es Ihnen, Ihre Baufinanzierung genau zu planen und die einzelnen Geldbeträge mit der Bank festzulegen.
Auch der Fertigstellungstermin ist bei Häusern, die schlüsselfertig gebaut werden, frühzeitig bekannt. Nach dem Vertragsabschluss können Sie im Grunde Ihren Einzug schon planen. Achtung: Wird der Termin vom Bauträger nicht eingehalten, muss der Auftragnehmer - also das Bauunternehmen - eine Vertragsstrafe zahlen.
Bei allen Vorteilen gibt es natürlich auch ein paar negative Aspekte. Als Bauherr müssen Sie zum Beispiel dafür sorgen, dass Strom und Wasser für die Arbeiten zur Verfügung stehen und dass es sichere Zufahrten, genug Parkplätze und Lagerfläche für die Baustellenfahrzeuge und die Baustoffe gibt. Auch die Errichtung eines Fundamentes oder die Unterkellerung sind manchmal nicht im Festpreis enthalten und müssen separat organisiert werden. Auch die Qualitätsprüfung liegt in Ihrer Verantwortung: So kann es beispielsweise sein, dass der Anbieter Türen zu günstigen Preisen einkauft, die aber qualitativ nicht Ihren Ansprüchen genügen. Legen Sie deshalb bereits im Vertrag fest, welche Anbieter für die Innenausstattung wie Türen oder Fenster infrage kommen. Entscheiden Sie sich für einen anderen Anbieter, als den, den das Bauunternehmen vorschlägt, müssen Sie in der Regel die Mehrkosten tragen.
Alle Vorteile und Nachteile auf einen Blick
| Vorteile | Nachteile |
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Erhebliche Zeitersparnis: Für die Koordination der Gewerke ist der Bauträger verantwortlich |
Viele Vorarbeiten: Sie müssen für sichere Zufahrtswege und vorhandene Wasser- und Stromanschlüsse sorgen |
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Kostensicherheit: Alle Preise wurden vertraglich festgelegt |
Qualitätsprüfung: Sie tragen die Verantwortung für die Qualitätsprüfung der Einbauten |
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Sichere Baufinanzierung: Mit dem vorhandenen Zahlungsplan können die fälligen Beträge leichter geplant werden |
Vertragsprüfung: Sie müssen sicherstellen, dass der Bauvertrag klar und eindeutig formuliert ist |
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Fester Einzugstermin: Ein im Vertrag fixierter Fertigstellungstermin gibt Planungssicherheit |
Eventuelle Mehrkosten: Individuelle Wünsche kosten extra. Auch die Wahl spezieller Hersteller muss von Ihnen finanziell getragen werden |
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Leistungsverzögerung: Muss der Generalunternehmer womöglich Insolvenz anmelden oder kommt es zu Unstimmigkeiten, verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie. Trotzdem müssen Sie weiterhin Ihre Baufinanzierung bedienen und gleichzeitig Ihre Miete zahlen |
Fazit
Wichtig ist, das Bauunternehmen sorgfältig auszuwählen und den Vertrag über die unterschiedlichen Leistungen genau zu studieren.
| Tipp: | Lassen Sie sich beim Vertragsabschluss eine Bürgschaft über die Fertigstellung und die Gewährleistung des Baus vorlegen. So können Sie das finanzielle Risiko bei einer finanziellen Pleite des Bauträgers minimieren. |
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Was kostet ein schlüsselfertiges Haus?
Die Preise für schlüsselfertige Häuser variieren natürlich – je nachdem, was Ihre Wünsche und Vorstellungen sind. Entscheiden Sie sich für ein bezugsfertiges Haus, sind die Kosten natürlich höher als für ein Ausbauhaus, dessen Innenausstattung noch fehlt. In vielen Fällen werden Komplettpakete angeboten, die weniger kosten als individuell erstellte schlüsselfertige Häuser.
Zudem unterscheidet sich der Preis für schlüsselfertige Häuser auch in der Bauweise des Hauses. Fertighäuser sind oft günstiger als Massivhäuser. Aber auch hier gibt es Unterschiede bei der Bauart, die die Kosten beeinflussen: Wie viele Zimmer soll Ihr Haus haben, wie ist der Schnitt, wird die Fassade geputzt oder geklinkert, wie hoch ist der Energiestandard, welches Dach wollen Sie? Die Preise für ein Fertighaus mit 132 Quadratmetern starten schon ab 100.000 Euro, die Kosten für ein Massivhaus mit rund 115 Quadratmetern liegen bei rund 150.000 Euro.
Von der Bauweise hängt auch der Fertigstellungstermin ab, wann es schlüsselfertig an Sie übergeben werden kann. Fertighäuser mit einer Bodenplatte können in rund zwei Wochen erstellt werden; kommt ein Keller dazu, müssen Sie noch etwa vier Wochen dazurechnen. Wenn Sie sich für ein Massivhaus entscheiden, müssen Sie – je nach Hausgröße und Ausstattung – mit vier bis acht Monaten Bauzeit rechnen.
Einige Kosten für schlüsselfertige Häuser müssen Sie aber auf jeden Fall selbst tragen, dazu gehören zum Beispiel die Erschließungs- und Genehmigungskosten. Wenn Sie selbst die Qualitätsprüfung nicht durchführen wollen oder können, kann ein Gutachter Ihnen helfen, die einzelnen Bauabschnitte fachgerecht zu kontrollieren. Seine Aufwandskosten zahlen natürlich auch Sie. Haben Sie bei der Qualitätsprüfung Mängel festgestellt, sollten Sie darüber sofort den Bauträger informieren, damit er diese beseitigt.
Schlüsselfertige Häuser: Tipps für den Bauvertrag
Im Bauvertrag für schlüsselfertige Häuser sollten detailliert alle Leistungen notiert sein, die der Bauträger übernimmt. Empfehlenswert ist es, die Leistungen der einzelnen Bauabschnitte getrennt aufzuführen. Das erleichtert auch die Zwischenabnahme. Außerdem sollte im Vertrag der Festpreis für den Hausbau sowie die fälligen Beträge der einzelnen Bauabschnitte stehen. Auch der Fertigstellungstermin für das schlüsselfertige Haus wird im Bauvertrag festgehalten. Baupläne, Grundrisse und Baubeschreibungen sollten dem Vertragswerk hinzugefügt werden.
| Tipp: | Je detaillierter der Vertrag ist, desto einfacher ist später die Umsetzung und Prüfung. Seien Sie hier wirklich genau und halten Sie jeden noch so kleinen Aspekt schriftlich fest. Nur so können Sie später eventuelle Ansprüche geltend machen. Lassen Sie den Bauvertrag auch noch einmal von einem Experten prüfen, so sind Sie auf der sicheren Seite. |
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Lohnt sich das schlüsselfertige Bauen?
Wollen Sie als Bauherr möglichst wenig mit dem Hausbau zu tun haben und Zeit sparen, ist das schlüsselfertige Bauen eine gute Lösung. Trotzdem sollten Sie beim Vergleichen der Preise für schlüsselfertige Häuser genau darauf achten, welche Leistungen die einzelnen Angebote einschließen und welche Dienstleistungen die Bauunternehmen bieten. Ein großes Plus bei schlüsselfertigen Häusern ist, dass die Bauzeiten und Preise gut kalkulierbar sind. Das gibt Ihnen Planungs- und Kostensicherheit – auch für die Baufinanzierung.
