Bauunternehmen oder Bauträger: So finden Sie den richtigen Baupartner

Bei Hausbaufirmen lassen sich grundsätzlich fünf Modelle unterscheiden:

1. Bauträger: Ein Bauträger veräußert ein Grundstück gekoppelt an eine Bauverpflichtung. Die Bauleistung kann vom Bauträger selbst übernommen oder an einen Subunternehmer vergeben werden. In jedem Fall zeichnet er sich aber für die Planung verantwortlich.
2. Generalunternehmer: Der Begriff des Generalunternehmers umreißt bereits die dahinterstehende Leistung. Er führt „generell“ den überwiegenden Teil der Bauleistungen mit seinem eigenen Unternehmen durch. Die Planung erbringt er jedoch nicht selbst.
3. Generalübernehmer: Der Generalübernehmer erbringt, im Unterschied zum Generalunternehmer, selbst keine Bauleistungen. Für die Durchführung der Arbeiten beauftragt er einen Subunternehmer. Auch er übernimmt keine Planungsleistung.
4. Totalunternehmer: Ein Totalunternehmer erbringt sowohl die Planungs- als auch die Bauleistung, teilweise setzt er hier auch Subunternehmer ein. 
5. Totalübernehmer: Ebenso wie der Totalunternehmer erbringt auch der Totalübernehmer sämtliche Planungs- und Bauleistungen, vergibt jedoch ausnahmslos alle Arbeiten an Subunternehmer.

Aufschluss über die Seriosität eines Unternehmens kann die gewählte Rechtsform liefern. Neben der sehr häufig für Personengesellschaften gewählten Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), kommen auch die Partnergesellschaft bürgerlichen Rechts (PartG), die Kommanditgesellschaft (KG) oder die Offene Handelsgesellschaft (OHG) vor. All diesen Gesellschaftsformen ist gemein, dass (ein Teil der) Gesellschafter mit Ihrem Privatvermögen für eventuelle Schäden haften. Im Falle einer Firmenpleite kann ein Bauherr die Gesellschafter direkt belangen. Darüber hinaus sind die Gesellschaftsformen der OHG und KG im Handelsregister eingetragen, für eine PartG oder eine GbR genügt die Anmeldung einer Partnerschaft bzw. eines Gewerbes. Die Höhe einer möglichen Haftung der Gesellschafter im Vorfeld zu prüfen, macht durchaus Sinn und kann über eine der Auskunfteien in Erfahrung gebracht werden.

Am häufigsten wählen Baufirmen die Rechtsform einer GmbH, der Gemeinschaft mit beschränkter Haftung. Darüber hinaus sind auch die UG, die Unternehmergesellschaft sowie die AG, die Aktiengesellschaft gängige Rechtsformen. Die Unternehmergesellschaft stellt praktisch eine Mini-GmbH dar, da das Ziel der UG der Übergang in eine GmbH ist. Den Unterschied macht vor allem die Mindesthöhe des einzulegenden Stamm- oder Grundkapitals. Andererseits unterscheiden sie sich im Umfang der Publizitätspflichten, die ausgeübt werden müssen.

Für Verbraucher bringen Kapitalgesellschaften gegenüber Personengesellschaften einen großen Vorteil mit sich, da hier die Pflicht zur Veröffentlichung der Jahresabschlüsse und generelle Publizitätspflicht besteht. Sogenannte „Limiteds“, die im Ausland gegründet werden, waren im Zuge der EU-Liberalisierung eine Zeitlang geradezu angesagt. Diese Rechtsform sieht keine Mindest-Kapitaleinlage vor und beschränkt darüber hinaus die persönliche Haftung der Gesellschafter. Hinter diesen Gesellschaften die wirtschaftlichen Zusammenhänge zu erkennen, ist für einen in Deutschland ansässigen Verbraucher nur schwer möglich. Die Form der UG hat die Limited verdrängt und lässt einen Handwerker keinen Nutzen mehr aus einer im Ausland gegründeten Gesellschaft ziehen, macht dieser doch ohnehin zum Großteil Geschäfte in Deutschland. Aus den Unterschieden in Sprache und Bürokratie ergeben sich hier eher Schwierigkeiten. Liegt die Rechtsform einer "Limited" vor, ist dies möglicherweise ein Indiz dafür, dass eine Firma durch die Verlagerung des Firmensitzes sich der Haftung zu entziehen versucht. 

Unterliegt eine Firma der Publizitätspflicht, ist es vergleichsweise einfach, an Informationen zu gelangen. Auf Internet-Seiten wie www.unternehmensregister.de können Sie beispielsweise kostenfrei Informationen erhalten und diese ermöglichen es Ihnen gegebenenfalls, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Unternehmens in Teilen etwas besser beurteilen zu können. Die Bewertung einer Auskunftei, die zwar kostenpflichtig aber nicht kostspielig ist, kann zur Ergänzung darüber hinaus von Nutzen sein. Schauen Sie sich bei einem Unternehmen folgende Punkte genau an:

• Seit wann ist die Firma am Markt?
• Wer sind die Gesellschafter und Geschäftsführer?
• Lesen Sie die Jahresabschlüsse 
• Prüfen Sie bei Kapitalgesellschaften die Höhe des eingelegten Stamm- bzw. Grundkapitals

Expertentipp: Wann nutze ich eine Auskunftei?
Mit Hilfe einer Auskunftei, wie beispielsweise der Schufa, Creditreform oder Bürgel, lassen sich umfassende Informationen über die wirtschaftliche Lage eines Bauunternehmens einholen. Beispiel: Sie können als Privatperson bei der Schufa eine Unternehmensauskunft einer Baufirma bereits zum Preis von 28,50 Euro bekommen. 

Neben den ökonomischen Unternehmenskennzahlen lohnt es sich, auch einen Blick auf die weichen Faktoren eines Unternehmens zu werfen:

• Agiert das Unternehmen seriös?
• Ist es für meine Zwecke mit seinem Leistungsspektrum und seinen Fähigkeiten der richtige Dienstleister?
• Stimmen Qualifikation und Spezifikation des Unternehmens mit meinen Anforderungen überein?
• Handwerker und Architekten sind in der Handwerksrolle eingetragen. Wurden spezielle Weiterbildungen absolviert? 

Es lassen sich auch Informationen über einen Baupartner bei Innungen, Dachverbänden oder sonstigen Netzwerken einholen. Gemeinhin steht eine Innung beispielsweise ohnehin schon für ein hohes Maß an Seriosität seiner Mitglieder. 

Ein Dienstleister wird in der Regel über eine Vielzahl an Referenzen verfügen. Auch diese können das Bild abrunden oder aber Fragen aufwerfen. Eine Kontrolle der Referenzen ist jedoch in jedem Fall angebracht; die Anonymität des Internet lädt zur optimalen Darstellung eigener Leistungen geradezu ein. Erfragen Sie bei einzelnen Ansprechpartnern, die Sie sich vom Dienstleister nennen lassen, die Zufriedenheit mit der erbrachten Leistung. 

Persönliche Empfehlungen sind äußerst hilfreich. Betrachten Sie eine solche Empfehlung jedoch auch mit Vorsicht. Ein Laie kann nicht in jedem Fall die Professionalität eines Unternehmens erkennen. Diese Vorsicht ist selbstverständlich bei jeglichen Informationen aus dem Internet doppelt geboten. Hier können Bewertungen gekauft, geschönt oder kritische Bewertungen gelöscht worden sein. Finden Sie zu einer Firma auffällig viele (substanzielle) negative Bewertungen, lassen Sie besser die Finger davon.  

Um im Falle eines Schadens oder Mangels die Haftung durch den Verursacher abgedeckt zu wissen, sollte der Baupartner über die entsprechenden Versicherungen verfügen und diese auch durch Vorlage von Policen bestätigen können. Zur Abdeckung ist sowohl eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung als auch eine Baubetriebshaftpflichtversicherung unverzichtbar. Um sicher zu gehen, lassen Sie sich auch die Zahlung der Beiträge belegen. Versicherungen sind bei Nichtzahlung nicht einstandspflichtig, kurz gesagt: Sie würden im Haftungsfall nicht bezahlen. In den meisten Fällen ist es von Vorteil, einen Baupartner aus der Region zu beauftragen. Er kennt in der Regel die Ansprechpartner bei den Ämtern, die Abläufe sind ihm geläufig und er ist mit den Gegebenheiten vor Ort gut vertraut. Darüber hinaus würden weite An- und Abreisen letztendlich von Ihnen als Kunde bezahlt. 

Schauen Sie sich das Büro sowie die Baustellen des Baupartners einmal an. Was Sie hier sehen, liefert ein klares Bild hinsichtlich der Organisation, gebotener Sorgfalt sowie Transparenz des Geschäftsgebarens. Schlussendlich ist selbstverständlich auch die Sympathie noch ein entscheidender Faktor. Jemanden mit dem Bau des eigenen Hauses zu betrauen, der Ihnen unsympathisch ist, ist keine gute Idee. Hier ist Ärger vorprogrammiert. Die Sympathie zum operativen Partner ist hier entscheidend, beispielsweise zum Architekten oder dem verantwortlichen Handwerker.

Wollen Sie ein komplettes Haus auf Ihrem Grundstück errichten lassen oder bauen Sie mithilfe eines Architekten, können Sie zwischen sehr vielen Dienstleistern wählen. Für jedes Gewerk gibt es immer diverse Anbieter. Daher ist das Einholen einiger Angebote wichtig. Nur so können Sie eine Einschätzung bezüglich der Leistung und des Preises finden. Der Angebotsvergleich kann selbst beim Bau mit einem Bauträger notwendig werden, sollten Sie Teile der Bauleistung selbst erbringen wollen oder müssen. 

Beim Architektenhaus wird die Angebotseinholung sowie die Leistungsausschreibung direkt, im Namen des Bauherren, vom Architekten übernommen. Alle Bauleistungen „aus einer Hand“ bekommen Sie beim Bauträgerhaus mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer. In diesen Fällen werden Angebote vom Unternehmen eingeholt und auf eigene Rechnung beauftragt. Sie sind als Bauherr hier lediglich für aus dem Vertrag herausgelöste Leistungen selbst verantwortlich. 

Expertentipp: Vermeiden Sie nachträgliche Änderungen!
Häufig kommt es vor, dass sich Wünsche eines Bauherren während des Bauverlaufs, ändern. Beispielsweise sollen es nun andere Fenster sein als ursprünglich vereinbart. Das stellt insofern ein Problem dar, als die mit der Baufirma vertraglich vereinbarte Baubeschreibung durch die Änderung wieder aufgeschnürt wird.   

Wie bei allem hilft Ihnen eine genaue Kenntnis Ihrer Wünsche auch hier weiter. Je präziser Sie einzelne Gegenstände mit Typen- und Herstellerbezeichnung nennen können, desto leichter lassen sich Angebote dieser Teile vergleichen. Machen Sie daher bereits vor dem Einholen von Angeboten, beispielsweise gegenüber dem Architekten, möglichst exakte Angaben. Haben Sie bereits Mengen ermittelt, geben Sie auch diese weiter. Anfangs ist es ratsam, erst einmal diverse Leistungsoptionen miteinander zu vergleichen und auf diese Weise Wünsche und Vorstellungen zu konkretisieren. Um ein weniger eng gefasstes Angebot zu erhalten, beschreiben Sie Ihre Wünsche anhand von einigen Eckdaten (wie etwa Quadratmeter- oder Raummaß- Angaben) möglichst unkonkret. Es kann hilfreich sein, sich mögliche Vorschläge oder Anregungen eines Handwerkers genauer anzuschauen und diese gegebenenfalls letztendlich in die Planung mit einfließen zu lassen. Eine Anfrage kann sehr detailliert gestellt sein und dennoch erhalten Sie bei diversen Anbietern oft noch weit auseinander liegende Angebote. Vergleichen Sie also sorgfältig! 

In der Ausschreibung die Art der Abrechnung bereits festzuschreiben, ist in jedem Falle klug. Einzelne Gewerke rechnen nach ganz unterschiedlichen Schemata ab.

• Einheitspreis:
  Beim Einheitspreis, der sehr häufig Verwendung findet, wird eine Maßeinheit als Grundlage festgelegt. Das kann sich um die Quadratmeterfläche oder den umbauten Raum handeln. Auf dieser Basis werden dann entsprechend der festgelegten Maßeinheit Preise ermittelt. Die Preise können sich verändern, entsprechen die tatsächlichen Maße nicht den zuvor im Angebot als auch in der Ausschreibung gemachten Angaben. 
• Stundenpreis: 
  Stundenpreise, auch durchaus häufig angewandt, sind allerdings mit hohen Risiken für den Bauherren verbunden. Hier werden, je nach Qualifikation und Erfahrung, unterschiedliche Preise für eine Meister-, Gesellen- oder Lehrlingsstunde in Rechnung gestellt. Hier ist eine Überwachung der Abrechnung unbedingt notwendig. 
• Pauschalpreis: 
  Im Falle des Pauschalpreises unterscheidet der einzelne Handwerker nicht nach Einheit oder Stunde, er legt den Preis für ein "Stück Arbeit" fest. Beispielsweise kann dies der Preis für ein Stück Heizungsanlage XY sein. Oftmals wird der Hausbau von einer Baufirma zum Pauschalpreis angeboten. Vertraglich wird hier im Vorfeld explizit festgehalten, welche Leistungen in diesem Preis inkludiert sind. 

Neben den vom Anbieter gewählten Preisschemata sollte stets geklärt werden, ob und ggf. in welchem Umfang eventuelle Nebenkosten, wie beispielsweise Anfahrtskosten, im Preis enthalten sind oder ob diese zusätzlich in Rechnung gestellt werden.

Bei der Wahl des Baupartners sollte der Preis niemals das einzig entscheidende Kriterium sein. Ein preislich reizvolles Angebot kann Risiken in sich bergen, wie etwa weite Anreisewege, fehlende Transparenz oder auch eine fehlende Spezialisierung. 

Ein zu niedriger Preis hingegen kann durch das Sparen an Qualität und Material zustande kommen, oder aber, wenn der Dienstleister den Auftrag „um jeden Preis“ bekommen muss, da er wirtschaftlich in Not ist. 
Die Preise variieren stark und ein auf den ersten Blick sehr hoher Preis kann auch daraus resultieren, dass ein Handwerker gerade gut ausgelastet ist und daher ganz bewusst utopische Preise anbietet. Sollte er den Zuschlag dennoch bekommen, würde er versuchen, einen Subunternehmer damit zu beauftragen - Ihr Einverständnis selbstverständlich vorausgesetzt. Es gibt hier keine allgemeingültige Formel, die besagt, dass teuer automatisch gut und billig automatisch schlecht bedeutet. Darüber hinaus besteht in jedem Fall auch noch die Möglichkeit eines simplen Rechenfehlers.

Sie können ein Angebot auf unterschiedliche Arten annehmen: 

• Formale Annahme aufgrund der Leistungsbeschreibung (meist liegt dem Angebot ein entsprechender Vordruck zur Gegenzeichnung bereits bei)
• Abschluss eines kompletten Vertrages (sinnvoll beim Bau eines Fertig- oder Massivhauses durch einen Generalunternehmer)

Bei der Umsetzung der einzelnen Leistungsbeschreibungen ist ein reibungsloser Ablauf wahrscheinlicher, wurden Ihre Anforderungen bereits zu Anfang klar definiert. Fordern Sie während der Bauphase Arbeiten, die über das Ursprungs-Angebot hinausgehen, kommen Sie diese, im Vergleich zu Leistungen, die im Gesamtpaket enthalten gewesen wären, meist deutlich teurer zu stehen. Es kommt teils zu kostspieligen Nachträgen, die selbst mit Pauschalabreden nicht abgewendet werden können, wenn in der Angebotsabfrage etwas fehlerhaft bewertet oder schlicht vergessen wurde. Nachträglich geäußerte Wünsche können darüber hinaus auch mit ordentlichen Summen zu Buche schlagen: Soll die Baufirma zum Beispiel eine weitere Tür anstelle eines Fensters einbauen, wird sie dies lediglich gegen einen hohen Aufpreis übernehmen.

Eine Ausnahme bildet der „Schlüsselfertigbau“ mit Fertighausanbietern, Bauträgern oder anderen Dienstleistern. Hier greifen die vorab getroffenen Aussagen kaum oder nur sehr eingeschränkt für Leistungen, die nicht im Schlüsselfertig-Angebot enthalten waren und vom Bauherren, beziehungsweise dem Käufer, direkt beauftragt werden müssen. Beispiel: Eine Außenanlage oder eine Bodenplatte.  

Beim Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses, bei dem die wesentlichen Planungsvorgaben nicht vom eigenen Architekten gemacht werden, bekommt der Käufer die Baubeschreibung vorgesetzt. Um Unklarheiten und Lücken in der Baubeschreibung zu vermeiden, sind Unternehmer gemäß den seit Januar 2018 gültigen neuen Regeln zum Bauträger- und Verbraucherbauvertrag zu folgendem verpflichtet: Der Unternehmer muss dem Verbraucher beim Neubau eines Gebäudes vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung übergeben, die den Anforderungen des Artikel 249 EGBGB genügt.