Bauen mit Bauträger: Vorsicht bei diesen Kostenrisiken

Einen Generalunternehmer zu beauftragen, birgt vor allem ein großes Kostenrisiko: Es wird lediglich eine unvollständige Planung und eine unvollständige Baubeschreibung als Vertragsanlage vereinbart.

Gesetzt den Fall, Sie planen Ihr Bauprojekt mit der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu finanzieren: In der Baubeschreibung muss die hierfür erforderliche Energieeffizienz-Klassifizierung des Hauses verbindlich festgeschrieben werden. Ist dies nicht geschehen und das Haus verfügt über einen höheren Energiestand, müssen Sie nachverhandeln. Da der Vertrag dann bereits unterschrieben war, können durch die Nachverhandlung immense Kosten entstehen. Im schlechtesten Fall können diese zusätzlichen Kosten deutlich höher sein als der Vorteil, den Sie durch die Förderung der KfW hätten einstreichen können. Ist Ihnen dieser Umstand bereits vor Vertragsunterzeichnung bekannt, können Sie entsprechend reagieren und diesen Punkt vorab klären und dafür sorgen, dass eine Nachverhandlung nicht erforderlich sein wird. 

Ist der Vertrag noch nicht unterschrieben, wird der Generalunternehmer aller Erfahrung nach noch mit sich reden lassen, ist er doch am Abschluss des Vertrages interessiert. Haben Sie bereits unterschrieben, sind Zugeständnisse seitens des Generalunternehmers eher nicht (mehr) zu erwarten. Dies ist bei Vertragsverhandlungen und -abschlüssen mit Generalunternehmern ohnehin ein zu beobachtendes Phänomen: Unmittelbar mit der Unterschrift unter dem Vertrag kann von einem Augenblick zum anderen die Stimmung kippen. Als Bauherr sind Sie der klassische Einmal-Kunde. Nach Unterzeichnung sieht Sie der Generalunternehmer nicht wieder. Dieser Umstand bringt es mit sich, dass Sie nicht mit der Behandlung eines Langzeit-Kunden rechnen können, denn einen Generalunternehmer zwei Mal im Leben zu beauftragen, ist schlicht zu unwahrscheinlich. Beauftragen Sie hingegen einen Architekten mit dem Bau Ihres Hauses, verhält es sich ganz anders. Hier entsteht eine Bindung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Auch die Handwerker werden sich gegenüber einem Architekten anders verhalten, besteht hier doch die Möglichkeit auf eine wiederholte Zusammenarbeit. 

Um Kosten einzusparen, können Sie vielleicht fürs Erste auf die Ausgestaltung eines Gartens verzichten. Andere Kosten, wie sie für den Abtransport von Erdmaterialien anfallen, sind unausweichlich. Stellt sich beispielsweise nach dem Aushub für den Keller heraus, dass dieser aufgrund eines hohen Grundwasserstandes nicht, wie geplant, gebaut werden kann, werden Sie ihn dennoch bauen lassen. Müssen Sie die Installation einer aufwendigen Wasserhaltung vornehmen, wird dies enorme Zusatzkosten bedeuten. Wenn das Wasser allerdings bereits in der Baugrube steht, bleibt Ihnen keine Wahl. Sie müssen diesen Betrag aufwenden. Die Errichtung eines grundwasserresistenten Kellers und einer Wasserhaltung sind die Folge, was schnell Kosten im hohen fünfstelligen Bereich verursachen kann.

Haben Sie Ihren Kreditrahmen bei der Bank bereits komplett ausgeschöpft und ist das Institut nicht bereit, Ihnen weitere Mittel zur Verfügung zu stellen, kann es schnell eng werden. Es wird einmal mehr deutlich, wie wichtig es ist, sich die Vertragsunterlagen hinsichtlich der Leistungsversprechen im Vorfeld sehr aufmerksam anzusehen. Für das Keller-Beispiel gilt: Niemand wird Ihnen einen kostenintensiveren Keller umsonst bauen, nur weil Ihnen die Problematik im Vorfeld klar war. Es bleibt Ihnen jedoch die Möglichkeit, sich nach Alternativen oder aber nach einer Firma umzusehen, die diesen Keller kostengünstig errichten kann. Und für solche nicht vorhersehbaren Kosten einen gewissen Puffer in der Kreditplanung mit einzurechnen, ist ohnehin äußerst ratsam.  

Beim Bauen mit einem Generalunternehmer sind dies die typischen Kostenfallen:

• Deponiekosten und Kosten für den Abtransport von Erdmaterialien 
• Versteckte Zusatzausstattungen (Fenster, Dachausbau, Terrasse, etc.), die erst während der Hausbemusterung offensichtlich werden
• Garagen / Carports
• Wege, Balkone, Zaun, Außentreppe
• Energetischer Standard
• Vermesser und Statiker
• Kosten für Anschlüsse
• Anlage eines Gartens
• Kosten für Genehmigungen und Baueingaben
• Einrichten und Betrieb der Baustelle

Nur wenige Verträge beinhalten eine derart detaillierte und transparente Kostenaufstellung. Ist dies nicht der Fall, bleiben sämtliche nicht vorhersehbare Kosten an Ihnen als Bauherren hängen. Und das, wo die hier genannten Kosten im Nu Kosten im hohen fünfstelligen Bereich verursachen können.