Ein Haus „von der Stange“ - direkt vom Bauträger

Ein Bauträger kauft mit eigenem oder finanziertem Geld ein Grundstück und baut darauf Wohn- oder Gewerbeimmobilen auf eigenes Risiko und verkauft die Immobilien nach den gesetzlichen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach dieser Verordnung ist der Bauträger berechtigt, unmittelbar nach dem Vertragsabschluss Abschläge für schon zuvor erbrachte Leistungen zu verlangen, z.B. Kostenanteil am Grundstückskauf, Rohbau und - je nach Baufortschritt - für den Abschluss einzelner Gewerke. 

Eine weitere gesetzliche Regelung kommt mit §§ 630 ff. BGB zum Tragen, wonach Sie als Käufer einer Immobilie Anspruch auf Herstellung und Übertragung dieser Immobilie haben sowie ein Anrecht auf Beseitigung im Fall von auftretenden Baumängeln. In § 634 a, Abs. 1 BGB ist zudem die Gewährleistungspflicht des Bauträgers von 5 Jahren festgeschrieben.  
    
Wichtig: Der Gesetzgeber verbietet dem Bauträger, im Vertrag mit dem Immobilienerwerber Gewährleistungen (auch Einzelpositionen) auszuschließen und die 5-jährige Gewährleistungsfrist zu verkürzen.

Während Sie von Zeit zu Zeit Ihre Abschlagszahlungen leisten und darauf warten, dass Sie zum vereinbarten Termin in Ihre neues Zuhause einziehen können, hat der Bauträger Stress. Denn er hat Ihnen vertraglich zugesichert, dass er alles übernimmt, was mit der Errichtung Ihres Eigenheims oder Ihrer Eigentumswohnung zu tun hat . 

Das sind:

• Kauf des Grundstücks auf eigene Kosten
• Evtl. Grundstückserschließung 
• Gebäudeplanung und Bau-Koordinierung (z.B. Terminierung der Gewerke)
• Beantragung der Baugenehmigung
• Erstellung der Immobilie und fristgerechte Schlüsselübergabe

Auch wenn das Baurecht in den letzten Jahren zum Schutz der Immobilienkäufer verschärft wurde, kann es passieren – verschuldet oder nicht oder gar in unlauterer Absicht –, dass Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten geraten und Insolvenz anmelden. Wenn Sie dann mit einer Bauruine dastehen, wird’s schwierig für Sie: Wer stellt Ihr Objekt fertig und zu welchem Preis? Deshalb ist es sinnvoll schon vor der Vertragsunterschrift zu klären, ob der Bauträger über eine so genannte Vertragserfüllungsbürgschaft seiner Bank vorlegen kann. Diese Bürgschaft sollte auch für die 5-jährige Gewährleistungsfrist gelten. 

Unser Tipp: Lassen Sie sich vom Bauträger eine Vertragserfüllungsbürgschaft seiner Hausbank vorlegen! 

Beim Studium des Exposés und noch viel mehr vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags wollen Sie natürlich genau wissen, was die eigenen vier Wände am Ende tatsächlich kosten. Deshalb sollte Position für Position aufgelistet sein, was im Kaufpreis bzw. Festpreis enthalten ist.
    
Auch die nicht im Festpreis enthaltenen Zusatzkosten sollten  transparent auf Euro und Cent ausgewiesen sein. 

Dazu zählen neben dem Kaufpreis:

• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren 
• Eintrag ins Grundbuch
• Maklerprovision
• Anliegerbeiträge
• Evtl. Erschließungskosten

Unter Anliegerbeiträge sind die Maßnahmen der Bereitstellung für Wasser, Gas und Strom durch die Kommune gemeint. Bei der Position Erschließungskosten ist zu klären, welche Erschließungsmaßnahmen eingeschlossen sind. In der Regel ist es die Straßenanbindung des Immobilienobjektes. Bei großen Anlagen von Wohneigentum sind oft die Erschließungskosten nicht im Festpreis enthalten, das sie zumeist erst nach Fertigstellung des Objektes genau berechnet werden können. Es sollte aber die Quote für Ihre Wohneinheit angegeben sein, die für die Berechnung Ihres Anteils an den Gesamterschließungskosten in Anwendung kommt. 

Die Konstellation, dass der Bauträger - mit welcher Begründung auch immer - Ihnen ein Grundstück anbietet, das ihm gar nicht gehört, ist ein nicht seltener Sonderfall. Sie müssen das Grundstück dann in einem separaten Vertrag erst kaufen, bevor Ihr Haus darauf errichtet werden kann. 
    
Damit ändert sich die Rechtsgrundlage insofern, dass Sie Grundstückseigentümer werden und der vermeintliche Bauträger nun den Status des Generalunternehmers einnimmt. Damit gehen eine Reihe von Verantwortlichkeiten (und damit Arbeit und Kosten) auf Sie über.
    
Als Grundstückseigentümer sind Sie Bauherr und beauftragen den ursprünglichen Bauträger als Generalunternehmer mit dem Bau Ihres Eigenheims. Das bedeutet für Sie im Vorfeld der Bauarbeiten u.a.:

• evtl. Beantragung der Baugenehmigung
• Überprüfung der Bodenbeschaffenheit (z.B. Grundwasserverhältnisse)
• ggf. Dekontaminierung von verseuchtem Untergrund
• Gewährleistung der Baustellensicherheit    
   

Vorsicht ist geboten, wenn der Bauträger Ihnen ein Grundstück mit separatem Kaufvertrag anbietet, auf dem ein Gebäude steht. Das kann bedeuten, dass Sie

• das Bestandsobjekt instand setzen, sanieren und/oder modernisieren wollen
• das Objekt abgerissen werden soll, um Platz für einen Neubau zu schaffen

In beiden Fällen werden Sie Grundstückseigentümer und Bauherr, der vermittelnde Bauträger wandelt sich zum Generalunternehmer. Was das im Einzelnen bedeutet, lesen Sie im Abschnitt weiter oben: Ein Fall für sich: Grundstückskauf mit separatem Vertrag. 

Im Fall, dass das Bestandsobjekt abgerissen werden soll, kommt noch mehr auf Sie zu:
meistens die Verpflichtung, das Grundstück baureif an den Generalunternehmer zu übergeben

• Beschaffung der Genehmigung zum Abriss
• Übernahme der Folgekosten zur Beseitigung von eventuellen Altlasten
• Übernahme von Finanzierungskosten bei Terminverzögerungen der Fertigstellung des Bauvorhabens, z.B. Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen.

Unser Tipp: Auch wenn alles bei Ihrem „Hauskauf von der Stange“ vertrags- und projektmäßig sonnenklar und seriös zu sein scheint: Legen Sie die Unterlagen einem mit dem Baurecht vertrauten Rechtsanwalt vor und lassen Sie sich eine Expertise anfertigen. Denn sicher ist sicher, wenn es um hundert-, zweihunderttausen oder mehr Euro geht.