Kann man ein Grundstück beliebig teilen? - Welche Vermessungen sind beim Grundstückskauf und Hausbau notwendig?

In Deutschland gibt es kein bundeseinheitliches Gesetz, das das Vermessungsrecht regelt. Stattdessen hat jedes Bundesland eigene Vermessungsgesetze, -verordnungen und -erlasse. Diese ähneln sich jedoch in großen Teilen. Auch in den jeweiligen Landesbauordnungen sind Vorgaben zu Vermessungen enthalten.

Das Vermessungswesen selbst ist ebenfalls dezentral organisiert. Vermessungs- und Katasterbehörden werden also im Regelfall innerhalb der einzelnen Bundesländer organisiert.

Für Vermessungsaufgaben kommen

• das Vermessungsamt im jeweiligen Bundesland,
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI)
• sowie Sachverständige für Vermessungswesen infrage.

Wann wer zuständig ist, hängt davon ab, ob es sich um einen öffentlichen oder privaten Vermessungsauftrag handelt.

Das Vermessungsamt

Das Vermessungsamt wird in manchen Bundesländern auch Katasteramt, Vermessungs- und Katasteramt oder Amt für Bodenmanagement genannt – je nachdem, wie es organisiert ist. Das Vermessungsamt ist eine Behörde oder Organisationseinheit, die für die Flurstücksvermessung und die Führung des Liegenschaftskatasters zuständig ist.

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) können sowohl im amtlichen als auch im privaten Auftrag tätig werden. Ihre Stellung ähnelt die eines Notars. So beleiht der Staat öffentlich bestellte Vermessungsingenieure mit dem Recht, Katastervermessungen auszuführen und Tatbestände zu beurkunden, die durch vermessungstechnische Ermittlungen an Boden und Grund festgestellt werden.

Sachverständige für Vermessungswesen

Sachverständige für Vermessungswesen, die nicht öffentlich bestellt sind, sind nur im privaten Auftrag tätig.

Bei Immobilien ist in folgenden Fällen eine Vermessung Pflicht:

• Grundstücksteilung
• Bauantragsstellung
• Baukontrollmessung nach Baubeginn
• Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung eines Gebäudes

Eine Grundstücksvermessung kann dann erforderlich werden,

• wenn es Unklarheiten bezüglich der Grundstücksgrenzen gibt, wie sie in diesem Beitrag unter „Ist eine Grundstücksvermessung beim Grundstückskauf notwendig?“ beschrieben sind,
• oder wenn eine Parzellierung, also Grundstücksteilung vorgenommen werden soll. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Bauträger auf einem Grundstück mehrere Häuser errichten und verkaufen möchte.

Wenn zwei Grundstücke mit richtigen Messdaten zusammengelegt werden soll, ist hingegen keine neue Vermessung notwendig.

Beim Kauf eines katastermäßig erfassten Grundstücks ist normalerweise keine Vermessung erforderlich, da bereits amtliche Messdaten vorliegen, die den Grenzverlauf klarstellen.

Es gibt jedoch Situation, in denen trotzdem Unklarheiten bezüglich der Grundstücksgrenzen bestehen und deshalb eine neue Grundstücksvermessung gemacht werden muss. Das kann der Fall sein

• wenn Streitigkeiten über den Grenzverlauf bestehen und eine Grundstücksvermessung zur Klärung beitragen würde.
• wenn es Grund zur Annahme gibt, dass die Kataster-Erfassung fehlerhaft ist. Das kann zum Beispiel sein, wenn die Grundstücksvermessung schon sehr lange zurückliegt und zu einer Zeit geschah, als noch veraltete Messverfahren mit Messungenauigkeiten eingesetzt wurden.

wenn die Grenzzeichen nicht mehr vorhanden, beschädigt, überbaut oder überwachsen sind. Dann dient die Grundstücksvermessung dazu, den Grenzverlauf erneut zu markieren. Das ist vor allem dann relevant, wenn eine Grenzbebauung geplant ist.

Grenzvermessung

Wenn Unklarheiten bezüglich des Grenzverlaufs bestehen, wie sie unter „Ist eine Grundstücksvermessung beim Grundstückskauf notwendig?“ beschrieben sind, wird eine Grenzvermessung durchgeführt. Dazu werden vor Ort die Grenzen untersucht und mit den Messwerten im Liegenschaftskataster abgeglichen. Sollten Grenzzeichen fehlen, werden neue angebracht; sind Abmarkungen (Grenzzeichen) falsch positioniert, werden sie versetzt.

Grenzanzeige

Ebenso wie bei einer Grenzvermessung werden auch bei der Grenzanzeige vor Ort die Grenzen mittels des Katasternachweises überprüft. Doch während bei einer Grenzvermessung Grenzsteine korrigiert und verändert werden, werden bei einer Grenzanzeige die vorgefundenen Grenzsteine nur gekennzeichnet. Die Grenzanzeige ist deshalb kostengünstiger als die Grenzvermessung.

Grenzfeststellung

Wenn im Liegenschaftskataster Grenzen eingetragen sind, die nicht mit den modernen Vermessungsmethoden ermittelt wurden und deshalb fehlerhaft sein können, gelten diese als nicht festgestellt und müssen neu aufgenommen werden.  

Teilungsvermessung

Eine Teilungsvermessung wird dann notwendig, wenn ein Grundstück parzelliert werden soll. Als Grundlage für die Aufteilung werden in einem ersten formalen Schritt zwei separate Flurstücke im Liegenschaftskataster gebildet. Anschließend wird die eigentliche Teilung vor Ort vorgenommen, indem neue Grenzzeichen gesetzt werden.

Eine Gebäudevermessung ist immer dann notwendig,

• wenn ein Gebäude neu errichtet wird
• oder bei deinem bestehenden Gebäude der Grundriss verändert wird, wie zum Beispiel durch einen Anbau.

In beiden Fällen sind folgende drei Arten der Vermessung verpflichtend:

• Vermessung für den Bauantrag vor Baubeginn
• Baukontrollmessung bei Baubeginn
• Gebäudeeinmessung bei Baufertigstellung

Vermessung für den Bauantrag vor Baubeginn

Bevor mit der Ausführung eines Bauvorhabens begonnen werden kann, muss dieses in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden. Dazu ist ein Bauantrag einzureichen, dem mitunter ein amtlicher Lageplan beiliegen muss. Dieser Lageplan enthält alle wichtigen Angaben zum Baugrundstück, wie zum Beispiel den Grenzverlauf, die Abstandsflächen, die Topografie und die Höhenlage.

Den amtlichen Lageplan erstellen öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Sie ziehen dafür die Unterlagen des Liegenschaftskatasters heran und nehmen Vermessungen direkt am Grundstück vor. In den Lageplan werden im Anschluss anhand der Bauzeichnungen das geplante Gebäude sowie Abstands- und Freiflächen eingezeichnet. Erst danach wird der Lageplan mit dem Bauantrag für das Baugenehmigungsverfahren eingereicht.

Baukontrollmessung bei Baubeginn

Die Baukontrollmessung ist rechtlich vorgeschrieben und muss bis spätestens 14 Tage nach Baustart der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden. Anhand dieser Messung wird geprüft, ob die Maße zur Grundfläche und Höhenlage, die im Bauantrag festgelegt wurden, eingehalten sind. Als Messpunkte dienen vor Baubeginn gesetzte Absteckungen des Grundrisses.

Gebäudeeinmessung bei Baufertigstellung

Bei der Gebäudeeinmessung werden die Ecken des Gebäudes und die Seitenlängen gemessen. Sie dient der Vervollständigung der Flurkarte und der Eintragung ins Liegenschaftskataster und wird nach Fertigstellung des Bauwerks vorgenommen.

Die Gebäudeeinmessung ist sowohl bei Neubauten als auch bei nachträglich erstellten Anbauten und auf dem Grundstück errichteten Garagen Pflicht.

Bei den meisten Vermessungen handelt es sich um amtliche Vorgänge, deshalb wird hier beschrieben, wie eine solche amtliche Vermessung abläuft:

1. Antragsstellung: Für eine amtliche Vermessung muss zunächst ein Antrag beim zuständigen Vermessungsamt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur gestellt werden. Diesen Antrag kann nur der Grundstückseigentümer oder ein Vertreter stellen. Hinweis: Da das Eigentum bei Grundstücken erst mit einer Eintragung ins Grundbuch übergeht, kann es sein, dass die Einwilligung des Alt-Eigentümers erforderlich ist, der noch im Grundbuch eingetragen ist.
2. Grenztermin: Beim Grenztermin – auch Abmarkungs- oder Vermessungstermin genannt – sind neben dem Vermesser alle betroffenen Eigentümer anwesend; also auch die, deren Grundstücke an das eigentliche Grundstück angrenzen.
3. Vermessungsprotokoll: Über die Vermessung wird ein Protokoll mit den erfassten Messdaten angefertigt. Diese Grenzniederschrift müssen alle betroffenen Eigentümer anerkennen und unterschreiben. Sie dient als Nachweis und Grundlage für die Erfassung der Grenzfeststellung im Kataster oder bei einer Teilung der Grenzherstellung.
4. Widerspruchsfrist: In der Regel haben alle Betroffenen vier Wochen Zeit, Widerspruch einzulegen, bis die Grenzverläufe endgültig im Kataster und im Grundbuch aufgenommen werden.
5. Amtliche Erfassung: Sobald die etwa vierwöchige Widerspruchsfrist abgelaufen ist und die Vermessung final geprüft wurde, werden die gemessenen Grenzverläufe im Kataster und im Grundbuch eingetragen und sind damit amtlich.

Jedes Bundesland regelt die Kosten für amtliche Vermessungen in einer eigenen Vermessungsgebührenverordnung (VermGebO). Die Ordnungen sind ähnlich aufgebaut, jedoch können die Gebührensätze unterschiedlich ausfallen.

Die Kosten für eine Vermessung sind außerdem von folgenden Faktoren abhängig:

• Art der Vermessung (Eine Grenzvermessung oder gar Grenzfeststellung sind zum Beispiel teurer als eine Grenzanzeige.)
• Anzahl der bestehenden und neu gesetzten Grenzzeichen
• Höhe des Sockelbetrags
• Bodenwert (Ein Grundstück im ländlichen Raum ist beispielsweise günstiger vermessen zu lassen als eines in Berlin, wo hohe Grundstückspreise herrschen.)
• Grenzlänge

Bei einer Vermessung für einen amtlichen Lageplan richtet sich die Höhe der Gebühren nach

• der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
• und nach dem Gebäudewert.

Die Kosten einer Gebäudeeinmessung wiederum werden berechnet nach

• den Baukosten
• und der Anzahl der Gebäude.

Da Vermessungen umsatzsteuerpflichtig sind, kommen auf die ermittelten Gebühren 19 Prozent Mehrwertsteuer hinzu.

Da die Vermessung beim Hausbau gesetzlich vorgeschrieben ist, sollte sie frühzeitig in die Baunebenkosten eingerechnet werden.

Beim Grundstückskauf/-verkauf: Ob der Grundstückskäufer oder der -verkäufer die Vermessungskosten trägt, kann frei verhandelt werden. Es ist möglich, dass eine Partei die Kosten allein übernimmt oder die Kosten aufgeteilt werden. Wichtig ist, dass die getroffene Vereinbarung im Kaufvertrag festgehalten wird.

Bei einer Abmarkung: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt in § 919 im Fall einer Abmarkung vor, dass sich die Nachbarn an den Vermessungskosten beteiligen müssen.

Bei einer Grenzfeststellung: Wird im Zuge von Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn eine Grenzfeststellung beauftragt, werden die Kosten in der Regel unter den beteiligten Parteien aufgeteilt.