Das Baurecht - ein Kostenfaktor bei der Bebaubarkeit von Grundstücken

Um ein Grundstück bebauen zu können, müssen Sie sorgfältig prüfen, was erlaubt ist und was nicht. Sich auf Informationen aus dritter Hand zu verlassen, ist bei solch einem kostenintensiven Projekt viel zu riskant. Verlässliche Auskünfte können Sie beim Bauordnungs- und Baurechtsamt (angesiedelt beim Landratsamt oder der Stadtverwaltung) erhalten, bei welchem auch Bebauungspläne eingesehen werden können. Um wesentliche Zusagen hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks in den Kaufvertrag mit aufnehmen zu können, stellen Sie vorab eine Bauvoranfrage. Mit dem Ergebnis der Bauvoranfrage sind Sie bezüglich der Bebaubarkeit auf der sicheren Seite und können Details getrost in den Kaufvertrag aufnehmen.

Sie haben ein Baugrundstück gefunden, auf dem Sie Ihre Baupläne in die Tat umsetzen wollen. Sicher haben Sie bereits konkrete Vorstellungen, wie Ihr Haus am Ende aussehen soll. Nun stellt sich jedoch die Frage: Dürfen Sie denn so bauen, wie Sie es sich vorgestellt haben und lässt die Beschaffenheit des Grundstückes eine derartige Bebauung überhaupt zu? Vorab gilt es aus diesem Grund folgende Fragen zu klären:

• Welcher Anteil der Grundstücksfläche darf überbaut werden? Geregelt wird dies durch die GRZ, die Grundflächenzahl, Baulinien sowie Baugrenzen.
• Welcher Anteil der Grundstücksfläche darf nicht überbaut werden? Welche Regelungen bestehen bezüglich der Abstände zu benachbarter Bebauung, zur Straße und zu den Grundstücksgrenzen?
• Welche Art von Gebäude darf gebaut werden? Muss oder darf angebaut werden, sind freistehende Häuser vorgeschrieben? Weitere wichtige Faktoren sind: Traufhöhe, Dachneigung und vorgeschriebene Dachhöhe.
• Wie viel Geschossfläche darf gebaut werden? Dies wird durch Festlegung einer überbaubaren Fläche und einer zulässigen Geschosszahl oder durch die Geschossflächenzahl (kurz GFZ) geregelt. In einem solchen Fall wird die zulässige Geschossfläche ermittelt, indem die überbaubare Grundstücksfläche ausgemessen und mit der Geschosszahl multipliziert wird. Zu dieser Zahl wird die Geschossfläche, die im Unter- oder Dachgeschoss erstellt werden darf (beispielsweise am Hang).
• Wie sieht es mit Stellplätzen aus?
• Fragen Sie beim Bauordnungsamt nach, ob Garagen vorgeschrieben, offene oder gedeckte Stellplätze zulässig sind oder wie viele Stellplätze erforderlich sind. 
• Bestehen Baulasten oder gibt es Grunddienstbarkeiten? Es gibt Baulasten zugunsten Dritter, die meist die Bebaubarkeit beeinträchtigen. Daneben gibt es Baulasten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. In solchen Fällen gibt die Baurechtbehörde Auskunft über mögliche Einträge im Baulastenverzeichnis. Grunddienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragene Rechte oder Verpflichtungen. Sehen Sie das Grundbuch im Zweifelsfall gemeinsam mit dem Notar ein. 
• Gibt es weiterführende Pläne? Liegen Planungen, wie beispielsweise Flächennutzungspläne vor, die den Wert des angebotenen Grundstücks für die Zukunft schmälern würden? Solche Pläne könnten beispielsweise die bevorstehende Ausweisung eines Gewerbegebietes umfassen oder auch den Bau einer Straße.

Nein, Wohnfläche ist nicht gleich Geschossfläche. Es müssen diverse Abzüge vorgenommen werden, so sind vor allem die Grundflächen der Wände in Abzug zu bringen. Zur überschlägigen Ermittlung der für die gewünschte Wohnfläche benötigten Geschossfläche multiplizieren Sie die Wohnfläche mit folgenden Faktoren:

Sie haben für den Bau Ihres Eigenheims das vermeintlich richtige Grundstück gefunden, sind sich jedoch möglicherweise nicht ganz sicher, ob es das für Ihre Zwecke geeignete Grundstück ist. 

Wir gehen in unserer Serie „Bebaubarkeit von Grundstücken“ näher darauf ein, inwiefern es Beeinträchtigungen bei der Bebaubarkeit eines Grundstückes geben kann und wie Sie steigenden Kosten durch sorgfältige Prüfung entgegenwirken können. Die möglichen Kostenrisiken der Bebaubarkeit lassen sich in drei Bereiche gliedern:  Technische Bebaubarkeit, Topografische Bebaubarkeit und Baurechtliche Bebaubarkeit.