Grundstücksbeschaffenheit - was Sie über Ihr Grundstück wissen sollten

Die Formulierungen unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag und können wie folgt aussehen: „Das Baugrundstück ist waagrecht“, „Das Grundstück ist frei von Gebäude-, Baubestand und Altlasten“ oder „liegt in der Erdbebenzone 0/ der Windlastzone 1“ usw. 

Lesen Sie den Vertrag sowie die Baubeschreibung daher genau. Ist die Grundstücksbeschaffenheit nämlich nicht so, wie im Vertrag festgehalten, kann das für Sie unter Umständen sehr teuer werden. In diesem Fall müssen Zusatzmaßnahmen wie etwa eine Grundstücksbegradigung vorgenommen werden, die einen Mehrkostenaufwand für Sie als Bauherrn bedeuten.

Der Baugrund hat je nach Beschaffenheit unterschiedliche Auswirkungen auf das Bauwerk:

• Erddruck: Dieser wirkt vor allem auf die Kellerwände, und versucht, diese nach innen zu drücken. Dabei gilt, je tiefer der Keller im Boden eingelassen ist, desto höher ist dort der Erddruck.
• Hangdruck: Dieser besteht nur bei abfallenden Grundstücken. Dabei wird das Bauwerk Richtung Tal gedrückt. Um den Hangdruck zu mindern, müssen entweder Zusatzmaßnahmen getroffen werden, um das Grundstück (teilweise) zu begradigen oder das Bauwerk ausreichen im Hang zu verankern, sodass es durch den Hangdruck nicht verschoben werden kann.
• Hangabtrieb: Dieser treibt, ähnlich wie der Hangdruck, das Gebäude Richtung Tal. Allerdings bewirkt dieser zusätzlich, dass das Gebäude inklusive dem aufgeschütteten Erdkörper, auf dem es errichtet wurde, abzurutschen droht. Gegenmaßnahmen sind beispielsweise Stützmauern, die dem Erdkörper entgegengestellt werden.
• Wasser im Baugrund: Dies betrifft vor allem die Bodenplatte und die erdaufgeschütteten Wände. Hier muss Wert auf eine solide Abdichtung der Bodenplatte und Wände gelegt werden, damit die einwandfreie Nutzung der Kellerräume gewährleistet werden kann.
• Radonaktivität: Dies betrifft die eventuell belastete Bodenluft. Ist die Konzentration laut Strahlenschutzgesetz zu hoch, müssen zusätzliche Maßnahmen getroffen werden, um den Referenzwert einhalten zu können.

Ein Baugrundgutachten enthält alle verbindlichen Aussagen zu den oben genannten Punkten und bildet damit die Grundlage für die Planung, vor allem die der Bodenplatte bzw. des Kellers. Es enthält außerdem eine Einstufung der Bodenbelastung und gibt Auskunft darüber, wie dieser weiterverwendet oder abtransportiert werden kann. Die Einstufung Z0 gilt als unbelastet, daher kann der Boden ohne Einschränkungen weiterverwendet werden. Z1 bedeutet wenig belastet und Z2 ist nur noch bedingt wiederverwendbar. Ab Stufe Z3 hingegen gilt als belastet und muss regelkonform entsorgt werden. 

Eine weitere Eigenschaft, die aus dem Baugrundgutachten entnommen werden kann, ist die Versickerungsfähigkeit. Diese beschreibt die Durchlässigkeit des Baugrunds und gibt Auskunft über die enthaltende Bodenfeuchtigkeit bzw. Wasser im Baugrund. Daraus kann abgeleitet werden, wie das Bauwerk abgedichtet werden muss und ob der Einbau einer Dränage möglich bzw. erforderlich ist. Außerdem enthält das Gutachten auch Informationen zur Regenentwässerung. Ist diese Entwässerung aufgrund einer eingeschränkten Sickerfähigkeit nicht gegeben, müssen Sie einen Befreiungsantrag stellen oder einen Schluckbrunnen erstellen lassen, der das Regenwasser in eine tieferliegende, sickerfähige Schicht leitet.

Prüfen Sie das Baugrundgutachten gut und überdenken Sie im Zusammenhang eventuell ihr Budget, denn Bodenaustausch, Hangsicherung, Tiefergründung usw. können teuer werden.

Die Schneelast ist eine weitere Variable, die Auswirkungen auf das Gebäude hat. Sie wird vor allem an Dächern und Balkonen wirksam und unterscheidet sich nach Höhenlage des Gebäudes. Diese zusätzliche Last muss von den betreffenden Bauteilen bis in den Baugrund abgeleitet werden, daher müssen diese entsprechen stabil dimensioniert sein. Liegt ihr Grundstück in einer entsprechenden Höhenlage, mit einer Schneelastzone 2 oder 3, können die Verstärkungsmaßnahmen bereits mehrere tausend Euro kosten. Achten Sie beim Gesamtpreis im Vertrag darauf, dass die tatsächliche Schneelast mit einberechnet wurde und nicht auf einer günstigeren Vorannahme basiert. Die Schneelastzone sollte sowohl im Vertrag als auch der Baubeschreibung festgehalten werden.

Auch Wind spielt bei den Belastungen eine wichtige Rolle. Er wird entweder als Winddruck oder Windsog spürbar. Gerade für Holzkonstruktionen kann die Windzone wichtig werden, da hier entsprechende Aussteifungen erforderlich sind, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sind. Auch hier wurden verschiedene Zonen der Windbelastung festgelegt, deren eventuell entstehende Zusatzkosten vor Vertragsabschluss geklärt werden sollten.

Das Erdbebenrisiko ist in Deutschland relativ gering. Doch auch hier gibt es unterschiedliche Zonen, wobei ein Großteil von Deutschland der Zone 0 zugeordnet wird. Es gibt jedoch auch Bereiche, die mit 1, 2 oder 3 deklariert wurden. Die Zone sollte ebenfalls im Vertrag festgehalten werden und im Preis berücksichtigt werden.

Die Bundesrepublik Deutschland ist in 15 Klimazonen unterteilt. Aus diesen Zonen lässt sich aufgrund der durchschnittlichen Außenlufttemperaturen die Heizlast berechnen. Dabei gilt: Je niedriger die Temperatur, desto höher der Heizenergiebedarf. Da die Unterschiede jedoch eher gering sind, erfolgt häufig keine spezielle Anpassung des Wärmeerzeugers an die Klimazone. Dies hat allerdings in manchen Fällen Auswirkungen auf die Betriebskosten.
 

Die Bauausführung erfordert eine Klärung der vorhandenen Baugrundverhältnisse per Baugrundgutachten oder einer Baugrundbeschreibung. Für die Planung und Kalkulation von Erdarbeiten werden die anstehenden Sedimente und Gesteine in so genannte Bodenklassen eingeteilt: