Sanieren und modernisieren - Das alte Haus auf Vordermann bringen.

Bei allen Überlegungen, welche Maßnahmen Ihrem alten Haus wieder zu neuem Glanz verhelfen, geht es zunächst einmal darum, 

• in welchem Zustand sich das Gebäude befindet, denn davon sind die unmittelbar notwendigen Werterhaltungsmaßnahmen abhängig. Wenn es sich dabei um ein Mehrparteien-Mietshaus handelt, sind auch Renditeüberlegungen entscheidend
• ob Sie das Haus selbst bewohnen wollen und welche Ansprüche Sie über die Erhaltungsmaßnahmen hinaus an die Wohnqualität stellen, unabhängig von Rendite- und Wirtschaftlichkeitsüberlegungen.

Dementsprechend gestalten sich auch die Kosten, die Sie von Beginn an im Auge behalten sollten. Denn nirgendwo laufen sie so schnell aus dem Ruder wie am Bau.

Bevor Sie konkret anfangen zu planen, sollten Sie fachlichen Beistand mit an Bord holen. Je nach Umfang der Maßnahmen ist ein Architekt oder Bauingenieur der geeignete Gesprächs- und Planungspartner. Vor allem wenn eine Generalsanierung vom maroden Dachstuhl bis zum durchfeuchteten Keller erforderlich erscheint. Auch wenn Sie bauliche Maßnahmen erwägen, welche die Statik des Hauses beeinflussen könnten, wie z.B. Zwischenwände entfernen oder versetzen, ist ein Architekt oder Bauingenieur unerlässlich. 

Wenn Sie einen Dachausbau oder einen Anbau planen, die in aller Regel eine Baugenehmigung erfordern, erhalten Sie von diesen Fachleuten über den fachlichen Rat hinaus auch die erforderlichen Baupläne und eine verlässliche Kostenkalkulation, die auf den zuvor vereinbarten Budgetangaben beruht. 

Und weil jede Extra-Leistung, die im Kostenplan nicht vermerkt ist, auch extra kostet, sollten Sie ein paar tausend Euro auch als Extra-Budget auf der hohen Kante behalten.

Je älter ein Haus ist, umso wichtiger sind die Maßnahmen der Werterhaltung und der Wertsteigerung, wobei hier die Grenzen fließend sind: Wenn nie etwas an dem Haus gemacht wurde, ist jede Erhaltungsmaßnahme gleichzeitig auch eine Wertsteigerungsmaßnahme. 

Im Allgemeinen zählen zu den Erhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen:

• Sanierung
• Renovierung
• Haustechnik-Erneuerung

Wurde hingegen regelmäßig in die Werterhaltung investiert, entspricht es wahrscheinlich dem aktuellen Verkehrswert und Sie haben einen angemessenen Preis dafür bezahlt. Dann können Sie den Vorteil nutzen, dass die Kosten für die Werterhaltung in den Folgejahren moderat ausfallen.

Eine Wertsteigerung entsteht, wenn Sie Maßnahmen realisieren, die über den durchschnittlichen Standard hinausgehen. Wenn Sie beispielsweise ein herkömmlich mit Gas oder Öl beheiztes Haus umstellen wollen auf ein energieneutrales Passiv-Haus z.B. mit Solar-Thermie und Wärmepumpe, sorgen Sie für eine Wertsteigerung. Sogar eine Fußbodenheizung und der Einbau raumhoher Wärmeschutzfenster können zu einer Wertsteigerung beitragen.

Wie schon angedeutet, wird es, was die Kosten betrifft, bei den meisten frisch gebackenen Alt-Immobilien-Eigentümern auf Selbstdisziplin ankommen. Es gilt also, bei der Liste der beabsichtigten bzw. wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen Prioritäten zu setzen, um das Budget nicht zu überfordern. Das heißt: Was muss und was kann gemacht werden? – Mit der Option, von unten her die Liste einzukürzen.

Diese Bereiche geben einen Überblick über denkbare Modernisierungen, die von Ihnen nach entsprechender Auswahl mit Einzelmaßnahmen konkretisiert werden können:

• Anbau außen: evtl. Wintergarten, Terrasse, Balkone
• Optimierung der Energie-Effizienz: Fassadendämmung, Wärmeschutzfenster, Dach-Isolierung
• Umbau innen: Veränderung des Grundrisses durch Entfernen oder Neuanordnung einzelner Wände, veränderte Sanitär-/Elektroanschlüsse    
• Innenausbau 1: Boden, Wand, Decke, Türen, Treppenkonstruktion (bei zweigeschossig und/oder Dachausbau), Erweiterung der Hauselektrik
• Innenausbau 2: Baderneuerung (mit oder ohne Badewanne/Whirlpool), Küchenmodernisierung/Einbauküche 
• Innenausbau 3: Verstärkung des Schallschutzes (intern und nach außen) z.B. durch Vorsatzschalen und spezielle Türen
• Dachausbau: Kinderzimmer, Studio, Homeoffice mit oder ohne separatem Bad/WC-Bereich

Es muss nicht der ganz große Wurf sein, bei dem Sie sozusagen keinen Stein auf dem anderen lassen und alles wie neu werden muss. Wenn Sie feststellen, dass Ihr Kapital begrenzt ist und sich nicht alle Wunschträume erfüllen lassen, werden Sie überlegen müssen: Was wird gemacht und worauf verzichte ich? 

In jedem Fall rechnet sich die Modernisierung der Heizungsanlage, weil sie damit viel Energie und Geld sparen. Allerdings ist auch hier zu entscheiden, wie und womit Sie die heimelige Wärme für Ihr Haus erzeugen – herkömmlich mit Gas oder Öl? Dann aber mit der neuesten Brennwert-Technologie. Oder – auch aus Klimaschutzgründen – mit erneuerbaren Energien? In der Regel etwas aufwändiger und teurer als Erstinvestition, dafür im langfristigen Betrieb preiswerter. Schon wegen des Energieausweises, den Sie sich nach Abschluss Ihrer Erneuerungsarbeiten vom Energieberater ausstellen lassen müssen, lohnt sich eine Zusammenarbeit, zumindest ein Beratungsgespräch.

Wenn Sie wegen der Verbesserung der Energieeffizienz beabsichtigen, stärker isolierende Fenster einbauen zu lassen, wird der Energieberater Ihnen auch gleich den Zusammenhang mit einer wirksameren Fassadendämmung erklären. Es besteht nämlich die Regel, dass an einem Haus die Fensterfläche immer der kühlere Teil der Außenfassade sein muss. Andernfalls kondensiert die Feuchtigkeit der Raumluft an den Innenwänden und es entsteht das Risiko der Schimmelbildung in den Räumen, wenn man nicht häufig genug lüftet.

Wenn Sie die Außenfassade dämmen, gelten die gesetzlichen Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) wonach der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) von mindestens 0,24 W/(m²K) erzielt werden muss. Was die Dämmung dann kostet, hängt unter anderem vom bisherigen U-Wert ab und wie dick dann der Dämmauftrag sein muss. Zudem muss entschieden werden, welches Dämmsystem und -material verwendet werden soll. Daher kommt auch die recht große Preisspanne von 90 - 200 €/qm zustande.

Die ersten beiden Prios sind Pflicht, jetzt kommt die Kür. Dabei sollten Sie sich zu allererst eine Gewissensfrage stellen: Was hat Ihnen an dem Haus so gefallen, dass Sie es gekauft haben? Geben Sie sich eine ehrliche Antwort und lassen Sie alles, was Ihnen so gut gefallen hat, weitgehend unberührt. Andernfalls zerstören Sie Ihren eigenen Traum. Der Effekt: Sie haben schon mal die Grenzen zur ungezügelten Modernisierung gezogen (auch wenn das Geld reichen würde). 

Gehen Sie nun mit der Liste der „unberührbaren“ Teile und Bereiche durchs Haus und notieren Sie, was Sie verändern wollen und in welchem Maß. Dabei sollte Sie Ihre Fantasie unterstützen: Stellen Sie sich vor Ort vor, wie es Ihrer Meinung nach aussehen soll, wenn der Umbau fertig ist. Sie werden (hoffentlich) merken: Das alte Haus findet nicht alles gut, was Sie sich denken, es passt nicht zu ihm. Deshalb gilt, mit Feingefühl und Stilbewusstsein modernisieren, den ehrwürdigen Charakter des Hauses respektieren, und Sie werden sehen: Es kommt etwas ganz Eigenes, Individuelles dabei heraus, das am besten sowohl Ihnen als auch dem Haus entspricht.

Wenn Sie nicht Kind reicher Eltern sind (und wer ist das schon?), werden Sie sich den Löwenanteil Ihres Kauf- und Baudarlehens von einer Bank leihen müssen. Auch hier gilt das Prinzip des freien Marktes: Lassen Sie sich Angebote von mehreren Banken machen, denn nicht immer bietet die Hausbank die besten Konditionen.

Nun geht es noch darum, wo Sie weitere Geldmittel locker machen können. Da kommen zum einen die Landesbanken mit speziellen Förderprogrammen in Frage, vor allem aber die Bank für Wiederaufbau (KfW), die eine ganze Reihe von Förderungen unter diesem Link anbietet. 

Vielleicht suchen Sie gerade gezielt nach einer geeigneten Wohnimmobilie als Altersruhesitz – ein schöner Bungalow oder ein nettes kleines Häuschen, ebenerdig, eine Etage. Aber nicht alles ist barrierefrei. Man will ja nicht gleich ans Schlimmste denken, aber im Fall der Fälle sollten die erforderlichen Umbauten möglich sein, wenn der Rollator oder der Rollstuhl unabwendbar werden. Prüfen Sie deshalb die Möglichkeiten der Installation von z.B.:

• Rollator und Rollstuhl geeignete, flache Auffahrrampe zur Haustür
• Innen- und Außenrampe für die Gartenterrassen-Tür
• Verbreiterung der Zimmertüren
• Behindertengerechte Toilettenschüssel
• Ebenerdige, bodenglatte Dusch-Zelle    

Für diese speziellen Aufgabenstellungen gibt es eine Vielzahl an Beratungsmöglichkeiten – und zwar nicht nur den Sanitär-Fachmann um die Ecke, der Ihnen attraktive (und womöglich teure) Beispiele einer barrierefreien oder behindertengerechten Nasszelle mit WC anbieten kann. Besser sind unabhängige Beratungsstellen, angefangen bei der Bausparkasse über Wohlfahrtsverbände bis hin zum Architekten. Da bekommen Sie auch Hinweise zu Fördermöglichkeiten, so dass Sie nicht alles selbst bezahlen müssen.