Anschlussfinanzierung – Vor- und Nachteile verschiedener Optionen

23.09.2020

Dennis Girulat

Die Anschlussfinanzierung regelt die Weiterführung einer Immobilienfinanzierung, nachdem eine Sollzinsbindungsfrist abgelaufen ist. Was Sie tun können, um darauf vorbereitet zu sein, welche Arten der Anschlussfinanzierung es gibt und wann genau Sie sich um ihre Anschlussfinanzierung kümmern sollten, erklärt dieser Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Anschlussfinanzierung strukturiert die Finanzierung der noch offenen Immobiliendarlehen nach Ablauf der zugehörigen Sollzinsbindung.

Wann sollte die Anschlussfinanzierung geklärt werden?

Die Anschlussfinanzierung sollte bereits bei Darlehensantrag geklärt werden. Denn mit Antragsstellung legen Sie fest, wie viele Jahre die Sollzinsbindung laufen soll oder ob eventuell eine Kombination mit einem Bausparprodukt infrage kommt. Durch eine solche Kombination wäre Ihre Anschlussfinanzierung bereits gesichert, sofern der Zinssatz die erwartete Entwicklung nimmt.

Expertentipp	Suchen Sie eine individuelle, freie Beratung, die die Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung anhand Ihrer persönlichen Präferenzen auslotet.

Was kann bereits beim Darlehensantrag bezüglich der Anschlussfinanzierung festgelegt werden?

a) Kombination mit einem Bausparprodukt: Bei einem erwarteten Zinsanstieg hätten Sie einen Sollzinssatz über die gesamte Darlehenslaufzeit von Anfang an garantiert.

Beispiel: Es wird ein endfälliges Darlehen über die gesamte Finanzierungssumme abgeschlossen mit einer Laufzeit von beispielsweise 15 Jahren. In diesem Darlehen erbringen Sie keine Tilgungsleistung, sondern entrichten nur den Zinssatz gemessen an der Darlehenssumme. Als Tilgungsersatz kommt ein Bausparvertrag ins Spiel. Die Bausparsumme dessen gleicht sich mit der Darlehenssumme des endfälligen Darlehens. Sie sparen diesen also bis zu einem gewissen Grad (der Zuteilungsreife) mit einer monatlichen Sparleistung an. Idealerweise wird dieser dann nach 15 Jahren zuteilungsreif (hier endet auch die Sollzinsbindungsfrist des endfälligen Darlehens). Nun löst der Bausparvertrag das endfällige Darlehen ab und Sie fangen an, die Differenz aus Bausparsumme und Spareinlage als Bauspardarlehen zu tilgen. Der Zinssatz dieses Bauspardarlehens war bereits bei Abschluss des Bausparvertrags anhand des zu der Zeit geltenden Tarifs festgelegt und begleitet Sie somit bis zum Ende der Immobilienfinanzierung.

b) Verschiedene Zinsbindungen im Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen bilden Zins- und Tilgungsanteil die monatliche Darlehensrate, die direkt in das Darlehen fließt. Der Tilgungsanteil verringert kontinuierlich die Darlehensrestschuld. Da die Darlehensrate identisch bleibt, der Zinsanteil jedoch von Rate zu Rate schwindet (er wird auf die stets sinkende Darlehensrestschuld berechnet), wird der Tilgungsanteil in der Darlehensrate kontinuierlich größer. Viele Banken bieten Sollzinsbindungen zwischen 5 und 20 Jahren an, aber es gibt auch einige Produktanbieter, die mehr als 20 Jahre anbieten.

c) Volltilgerdarlehen: Das Volltilgerdarlehen beinhaltet den Grundsatz des Annuitätendarlehens, jedoch sind hier die Sollzinsbindung und die gesamte Darlehenslaufzeit identisch. Dadurch ist monatlich tendenziell eine höhere Rate als beim Annuitätendarlehen fällig, das eine etwas längere Gesamtlaufzeit hat. Allerdings gewähren einige Banken bei einem Volltilgerdarlehen aufgrund des erhöhten Tilgungssatzes noch einmal einen Bonus im Sollzinssatz. Sie können also bei Darlehensantrag bereits die Betragsgröße des Risikos in der Anschlussfinanzierung steuern, denn hier gibt es ja gar keine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen sind bereits für die gesamte Laufzeit festgeschrieben.

Kurze oder lange Sollzinsbindung, welche ist dir richtige?

Das hängt vom zu erwartenden Zinsniveau ab. Erwarten Sie langfristig einen kontinuierlichen Anstieg des Zinsniveaus, ist es ratsam, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, um das Restrisiko in der Anschlussfinanzierung möglichst gering zu halten. Achten Sie darauf, dass dabei der Ihnen angebotene Sollzinssatz noch deutlich unter Ihrem erwarteten Zinsniveau liegt. Erwarten Sie dagegen sinkende oder stagnierende Sollzinsen, ist eine kürzere Sollzinsbindung geeigneter. Sie ermöglicht, die Finanzierung kurzfristig an ein neues Zinsniveau anzupassen.

Expertentipp	1.) Lassen Sie sich verschiedene Sollzinsbindungsfristen und die Angebote dazu aushändigen und sehen Sie sich die Tilgungspläne sowie die monatlichen Raten und Sollzinsen genau an. In welchem Maß unterscheiden sich die angenommenen Zinskosten je Angebot? Dieser Grad an möglichem Mehraufwand im Rahmen der Zinskosten ist der Preis, den Sie dafür zahlen, das Zinsänderungsrisiko aufzuschieben. 2.) Ist nach 10 Jahren noch keine Steigerung des Zinsniveaus in Sicht, können Sie die Situation trotz aktuell langer Sollzinsbindung neu bewerten, notfalls Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und neue Konditionen verhandeln. Vor der Kündigung sind entsprechende Angebote von Fremdbanken einzuholen. Diese sollten von der jeweiligen Bank in Schriftform als machbar bestätigt sein (schriftliche Finanzierungsbestätigung).

Expertentipp

1.) Lassen Sie sich verschiedene Sollzinsbindungsfristen und die Angebote dazu aushändigen und sehen Sie sich die Tilgungspläne sowie die monatlichen Raten und Sollzinsen genau an. In welchem Maß unterscheiden sich die angenommenen Zinskosten je Angebot? Dieser Grad an möglichem Mehraufwand im Rahmen der Zinskosten ist der Preis, den Sie dafür zahlen, das Zinsänderungsrisiko aufzuschieben.

2.) Ist nach 10 Jahren noch keine Steigerung des Zinsniveaus in Sicht, können Sie die Situation trotz aktuell langer Sollzinsbindung neu bewerten, notfalls Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und neue Konditionen verhandeln. Vor der Kündigung sind entsprechende Angebote von Fremdbanken einzuholen. Diese sollten von der jeweiligen Bank in Schriftform als machbar bestätigt sein (schriftliche Finanzierungsbestätigung).

Die Finanzierung ist geklärt, das Darlehen läuft – Wann kümmere ich mich erneut um die Anschlussfinanzierung?

Fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindung wird es Zeit, sich erneut mit der Entwicklung des Zinsniveaus und der Anschlussfinanzierung zu befassen. Denn bereits zu diesem Zeitpunkt bieten manche Banken Konditionen für eine Anschlussfinanzierung an. Zählt Ihre Bank jedoch zu jener Mehrheit, die erst 36 Monate vor Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierungskondition offeriert, gilt es vorher Eigeninitiative zu ergreifen: Prüfen Sie, ob ein weiterer Vertragsschluss noch warten kann oder aufgrund stark gestiegener Zinsen bereits jetzt sinnvoll ist.

Optionen der Anschlussfinanzierung nach abgeschlossenem Darlehensantrag: Forward-Darlehen, Prolongation, Umschuldung

a) Forward-Darlehen: Das Forward-Darlehen ermöglicht, die Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer heutigen Immobilienfinanzierung abzuschließen.

b) Prolongation: Bei der klassischen Prolongation unterbreitet die Bank, die das Objekt aktuell finanziert, einige Monate vor Ende der Sollzinsbindung ein Verlängerungsangebot. Meist beinhaltet dies zwei verschiedene Kalkulationsoptionen. Die Prolongation ist der schlankste und kostengünstigste Prozess einer Anschlussfinanzierung.

Expertentipp	Lassen Sie sich nicht auf das erste Prolongationsangebot Ihrer bisher finanzierenden Bank ein. Verhandeln Sie auf jeden Fall nach, vor allem wenn Sie mittlerweile ein günstigeres Beleihungsverhältnis in Ihrer Finanzierung haben.

c) Umschuldung: Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrer Finanzierung zu einem neuen Anbieter. Dieser prüft im Vorfeld mit sämtlichen bankfähigen Unterlagen zum Objekt und Ihrer Person die Finanzierungsfähigkeit und unterbreitet Ihnen ein Ablöseangebot. Sofern Sie dieses unterzeichnen, wird am Stichtag des Endes der Sollzinsbindung aus dem ursprünglichen Darlehen die Restsumme abgelöst und zu neuen Konditionen bei dem neuen Anbieter weitergeführt.

Expertentipp	Spielen Sie auch bei Fremdbanken mit dem Prolongationsangebot der aktuell finanzierenden Bank und versuchen Sie, ein besseres Angebot zu erhalten. Beachten Sie hier jedoch, dass bei einer Umschuldung neue Grundbuchkosten anfallen, da die Neueintragung einer Grundschuld und/oder die Abtretung einer anderen zugunsten der neuen Bank im Regelfall nicht von den Banken bezahlt werden.

Anschlussfinanzierung	Vorteile	Nachteile
Forward Darlehen	Sie können sich niedrige Zinsen bis zu 60 Monate und mehr im Voraus sichern es fallen keine Bereitstellungsgebühren an Sie bekommen Planungssicherheit	Sie sind zur Abnahme des Forward-Darlehens verpflichtet – auch bei gesunkenen Zinsen Es fallen Kosten in Form eines Forward-Zuschlages an – in der Regel 0,02 Prozentpunkte je Monat
Prolongation	Alle Unterlagen liegen der Bank bereits vor, Sie müssen diese nicht nochmal zusammensuchen Keine erneute Bonitätsprüfung notwendig es fallen keine Kosten für Grundschuldübertragung an	Ihre Bank bietet eventuell schlechtere Konditionen/Leistungen als andere Banken Sie zahlen oft einen höheren Zinssatz als bei Vergleichsangeboten Sonderkonditionen werden nicht automatisch übernommen
Umschuldung	der Zins ist meist niedrigerer als bei Ihrer Hausbank Sie erhalten oft bessere Konditionen/Leistungen	Sie müssen erneut Ihre Bonität nachweisen es fallen eventuell Kosten für Grundschuldübertragung an (einige Banken übernehmen diese aber auch)

Wie kann einer Anschlussfinanzierung ruhig und gelassen entgegengeblickt werden?

Um Ihrer Anschlussfinanzierung ruhig und gelassen entgegenzublicken zu können, …

behalten Sie während der gesamten Sollzinsbindung stets das Zinsniveau am Markt im Blick
machen Sie sich drei bis fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindungsfrist Gedanken über ein mögliches Forward-Darlehen und wägen Sie die Vor- und Nachteile ab
behalten Sie das Zinsniveau weiter im Auge und reagieren umgehend bei Auffälligkeiten, sollten Sie sich gegen ein Forward-Darlehen entschieden haben
prüfen Sie das Prolongations-Angebot Ihres aktuellen Gläubigers umgehend und vergleichen es am Markt, sobald Sie das Angebot erhalten

Erst dann lässt sich eine Einschätzung abgeben, welche Form der Anschlussfinanzierung Sie am besten wählen.

Zusammengefasst: Stellschrauben, um sich optimal auf die Anschlussfinanzierung vorzubereiten

die Wahl verschiedener Sollzinsbindungsfristen bei erstem Darlehensvertrag
Sondertilgungen über extern aufgebautes Vermögen zum Zeitpunkt der möglichen Ablösung nach Ende der Sollzinsbindungsfrist
Bausparvertrag mit bereits festem Anschlusszins einbauen
verschiedene andere Angebote am freien Markt einholen und diese vergleichen – bezüglich des Zinssatzes, der Kosten, der Raten und der Laufzeiten
eventuell Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren nutzen, wenn Sollzinsbindungsfristen vereinbart wurden, die länger als 10 Jahre laufen
zukünftiges Beleihungsverhältnis bei der Anschlussfinanzierung beachten – beispielsweise kann durch 10 Jahre erfolgte Tilgung das Beleihungsverhältnis in einem Bereich liegen, in dem eine Bank eine Verbesserung des Sollzinssatzes an den Kunden weitergibt

Expertentipp	Hören Sie bei der Wahl der Anschlussfinanzierung unbedingt auf Ihr eigenes Bauchgefühl. Egal, was Vermittler oder Bankberater sagen, Sie müssen sich wohl mit der Finanzierung fühlen.

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