Der Kreditvertrag: Gut verhandeln und noch besser prüfen

Summen im sechststelligen Bereich erhält man nicht einfach am Bankschalter. Gespräche über Kredite brauchen Vorbereitung und Zeit. Von immensem Vorteil ist es, wenn Sie sich als Kunde gut auf ein solches Gespräch vorbereitet und sich sehr gut informiert haben. Dennoch wird es einige Stunden in Anspruch nehmen, eh der Bankberater Sie über alles Wichtige informiert und Ihre kompletten Daten abgefragt hat. Darüber hinaus werden auch Sie in einer ersten Kreditverhandlung zahlreiche Fragen haben. Aus all den abgefragten Daten und einer Analyse aller Stärken und Schwächen der einzelnen Vertragsmodelle unterbreitet Ihnen die Bank ein Angebot für einen auf Ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten zugeschnittenen Kreditvertrag.

Der Bank bereits im Vorfeld des Gespräches einige Unterlagen zukommen zu lassen und die übrigen Dokumente mit in den Termin zu nehmen, macht einen guten Eindruck und erspart Zeit, da alles vorliegt, wenn es gebraucht wird. Welche Unterlagen Sie im Einzelnen bereithalten sollten, können Sie unserer Übersicht entnehmen.

Zur Vermögenslage und zur Person:

• Auszüge des Girokontos der letzten 3 Monate
• Auszüge von Spar- und Festgeldkonten
• Auszüge Ihrer Depots
• Auszug des Bausparkontos, Bausparvertrag mit Konditionsvereinbarungen
• Zuteilungsschreiben der Bausparkasse
• Riester-Vertrag mit Kontoauszug von Jahresbeginn
• Police der Lebensversicherung mit Rückkaufswert
• Zusicherung Verwandtendarlehen in Schriftform
• Gehaltsnachweise, bei Selbständigen und Freiberuflern: Steuerbescheide der letzten 3 Jahre und evtl. jüngste Steuererklärung oder jüngste Jahresbilanz
• Weiteres Eigentum: Grundbuchauszüge, Darlehensverträge, ggf. Mietverträge weiterer Immobilien
• Aufstellung und Belege (weiterer) laufender Kredite und Verbindlichkeiten

Zur Immobilie:

• Entwurf des notariellen Kaufvertrages
• Grundbuchauszug der Immobilie
• Bauträgervertrag
• Flurkarte der Immobilie
• Grundstücksgröße
• Grundriss
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnung
• Exposé oder Objektbeschreibung der Immobilie
• Foto(s), bei Häusern und Wohnungen innen und außen
• Gutachten zur Wertermittlung

Möglicherweise wird es noch ein paar Unterlagen geben, die im Anschluss nachgereicht werden müssen. Teilweise werden Unterlagen erst später oder auch, wie am Beispiel einer Flurkarte, seitens der Bank gar nicht angefordert. Es müssen grundsätzlich die Basis-Informationen über Ihre Einkommens- und Vermögenssituation vorliegen. Nur auf der Basis umfänglicher Transparenz wird Ihnen eine Bank einen Kredit gewähren.

Um ein optimales Ergebnis zu erzielen, ist es immer von Vorteil, seine eigenen Prioritäten und Vorstellungen zu konkretisieren. Bringen Sie alles zu Papier, fertigen Sie Pro- und Contra-Listen an und dokumentieren Sie Ihren Weg der Finanzierung mit allen Vor- und Nachteilen. Gehen Sie ins Detail, überlegen Sie ob eine 70-Prozent-Finanzierung mit niedriger Tilgung und langer Laufzeit oder eine 60-Prozent-Beleihung mit einem lediglich für fünf Jahre fixierten Zinssatz in Frage kommt. Und behalten Sie dabei stets Ihre ganz eigene finanzielle und persönliche Lage im Blick.

Die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie zwingt Ihre Bank dazu, sich einen allumfassenden Überblick Ihrer Verhältnisse, vorrangig der finanziellen, zu verschaffen. Aufgrund dieser Richtlinie ist die Haftung einer Bank am jeweiligen Kreditvertrag empfindlich gestiegen und macht eine Prüfung, um Risiken zu minimieren, unverzichtbar. Da kommt es schon einmal vor, dass ein etwaiger Kinderwunsch abgefragt wird oder aber all Ihre Versicherungen offenzulegen sind, selbst die, die für eine Immobilienfinanzierung als irrelevant erscheinen mögen. Selbst die solvente Verwandtschaft bietet nur bedingte Sicherheit, denn: Der Kreditnehmer muss unter absehbaren Umständen selbst in der Lage sein, seine Verbindlichkeiten zu bedienen.

Bedienen Sie den Wunsch nach Transparenz. Sollte es je zu Schwierigkeiten mit der Bank kommen, ist es nicht förderlich, wenn Sie als unehrlich enttarnt werden.

Analysieren und definieren Sie vorab Ihren Rahmen. Die 5 wichtigsten Eckpunkte, die die Grundlage bilden, sind:   

1. Höhe der benötigten Kreditsumme
2. Höhe der monatlichen Raten
3. Sicherheit versus Flexibilität
4. Möglichkeiten der Tilgung
5. (Kauf-) Nebenkosten

Aufgrund dieser Basis bereiten Sie sich mit den folgenden ToDo´s für Ihre Verhandlungen vor:

• Erstellen Sie eine Liste mit allen offenen Fragen, die Sie dem Banker im Gespräch stellen wollen und deren Erläuterungen für Ihre Entscheidungsfindung wichtig sind.
• Legen Sie alles offen. Nur so können Sie sich und ihre Familie schützen, kommt es zu Schwierigkeiten
• Lassen Sie im Gespräch anklingen, dass Ihnen auch interessante Angebote anderer Kreditinstitute vorliegen. Sie können Ihrem Bankberater die Angebote auch zeigen, jedoch ohne aufzutrumpfen. Rein sachlich kann sich hier ein Spielraum zur Nachverhandlung ergeben und Sie bekommen am Ende die vielleicht besseren Konditionen.
• Fassen Sie im Anschluss an das Gespräch noch einmal alle für Sie relevanten Punkte zusammen, erstellen Sie einen Vergleich der einzelnen Angebote und analysieren Sie die jeweilige Passgenauigkeit für Ihre Situation
• Ergeben sich im Nachhinein noch Fragen, klären Sie diese offenen Punkte am besten per E-Mail
• Weist das von Ihnen favorisierte Angebot noch Schwächen auf, versuchen Sie dieses nachzuverhandeln. Sie können sagen, dass Sie generell zustimmen, wenn man sich über diesen Punkt einigen kann
• Lassen Sie sich final für Ihren Immobilienkauf ein Angebot unterbreiten.

Die ideale Ausgangssituation: Sie halten den Entwurf des notariellen Kaufvertrages bereits in Händen, wenn Sie den Termin bei der Bank haben. Haben Sie die für Sie optimale Finanzierungsform gefunden, lassen Sei sich von der entsprechenden Bank ein Angebot unterbreiten. Im Anschluss können Sie den Notarvertrag unterzeichnen. Nachdem diese Unterschrift geleistet ist, nehmen Sie den Darlehensvertrag an.

Hat Ihnen die Bank bereits Unterlagen zur Grundschuldbestellung übersandt, senden Sie diese schnellstmöglich an einen Notar, den Sie mit der Angelegenheit betrauen möchten. Achten Sie auch hier auf Vollständigkeit der Papiere, füllen Sie die Formulare sorgfältig aus und legen Sie alle erforderlichen Dokumente und Nachweise bei.

Nachdem dies alles erledigt ist, können Sie direkt im Anschluss an das Abschließen des Kaufvertrages, Ihre Grundschuld bestellen und benötigen dafür nicht extra einen Termin beim Notar. 

Liegt der Kreditvertrag erst einmal vor Ihnen, wird es ernst. Eh Sie unterschreiben, prüfen Sie noch einmal explizit, ob alles so festgeschrieben ist, wie es im Vorfeld vereinbart wurde und, ob sich irgendwo doch noch Gebühren verstecken, auf die man Sie im Vorfeld nicht hingewiesen hatte.
Folgende Punkte sind noch einmal zu prüfen:

• Stimmt die Kreditsumme? Beläuft sie sich auf die vereinbarte Höhe?
• Steht Ihnen die Kreditsumme zum vereinbarten Termin zur Verfügung?
• Beläuft sich der jährliche Sollzins auf die im Vorfeld besprochene Höhe?
• Wurde die Zinsbindungsfrist korrekt aufgenommen?
• Deckt sich die Anfangstilgung in Prozent der Kreditsumme mit Ihren Vorstellungen?
• Stimmt die Höhe der monatlichen Raten?
• Ist die Berechnung der Restschuld auf den Monat korrekt?
• Ist das Datum der Schuldenfreiheit bis zur vollständigen Tilgung bei konstanten Raten und Zinsen korrekt?
• Ist die Möglichkeit zum Wechsel der Rate innerhalb der Zinsbindungsfrist gegeben?
• Sind Sondertilgungen möglich?
• Ist die Frist bis zum Einsetzen und die Höhe des Zinses korrekt?
• Gibt es die Möglichkeit, sich Teile der Kreditsumme auszahlen zu lassen? Interessant beim Kauf vom Bauträger oder bei Modernisierungen.
• Entstehen Kosten für ein Wertgutachten? Bei den meisten Banken unüblich.

Kreditinstitute klagen: Einen Immobilienkredit zu vergeben, werde zunehmend erschwert. Vor allen beträfe das Rentner und junge Familien. Die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie soll sowohl Banken als auch deren Kunden besser absichern, indem sie den Banken eine höhere Haftung überträgt. Der Umgang mit der Richtlinie wird je nach Geldinstitut sehr unterschiedlich gehandhabt.

Die Regelung, die im März 2016 in Kraft getreten ist, soll verhindern, dass Kreditkunden gänzlich unpassende Finanzierungen verkauft werden. Vorrangig hat der Gesetzgeber hier die Kredite im Auge, die der Kreditnehmer mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit irgendwann wird nicht mehr bedienen wird können. Die Regelung stärkt also ganz klar den Verbraucherschutz. Der Regelung entsprechend genügt es nicht, den Kredit lediglich durch den Immobilienwert abzusichern. Es müssen weit mehr Voraussetzungen erfüllt sein. Die Auslegung dieser Sorgfaltspflicht greift teils ziemlich weit. So hatten wir eingangs das Beispiel der Frage nach dem etwaigen Kinderwunsch angeführt. Über derlei Fragen versucht das Kreditinstitut herauszufinden, ob hier hohe Kosten auf den Kreditnehmer zukommen oder möglicherweise ein Gehalt wegbrechen könnte. Fragen wie diese oder auch, ob Sie im Rentenalter Ihren Verpflichtungen werden noch nachkommen können, müssen Sie sich als Kunde gefallen lassen. Darüber hinaus wird bewertet, wie die Wahrscheinlichkeit, in einem strukturschwachen Gebiet nach Jobverlust wieder eine Anstellung zu finden, bewertet. All diese Fakten fließen in eine Risiko-Analyse ein.    

Vergibt eine Bank einen Kredit leichtfertig, ohne die persönlichen Umstände geprüft zu haben und Bedenkliches festgestellt zu haben, würde sie bei Nicht-Begleichen der Kreditraten mithaften. In diesem Fall könnte sogar ein Schadenersatzanspruch des Kreditnehmers gegenüber der Bank entstehen. Eine weitere Einschränkung: Jeder Berater benötigt eine Erlaubnis, um Immobilien-Darlehen vermitteln zu dürfen, private Vermittler müssen gar eine Berufs-Haftpflichtversicherung abschließen und selbst in wirtschaftlich stabilen Verhältnissen leben. Neben all diesen Anforderungen, verlangt die „Immobilienvermittlungsverordnung“ eine erfolgreich vorgenommene Sachkundeprüfung von jedem Kreditnehmer.

Eine neuerliche Änderung gab es im März 2017: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist demnach berechtigt, den Banken Grenzen bei der Kreditvergabe aufzuerlegen, steht etwa eine „Überhitzung des Kreditvolumens“ zu befürchten. Weiter kann die BaFin Mindeststandards für Kredite bestimmen, beispielsweise einen maximalen Anteil des Darlehens am Immobilienwert und sie kann Vorgaben zum Tilgungszeitraum machen. Dies findet jedoch lediglich bei Krediten neueren Datums und einer Kreditsumme über 200.000 € zum Bau oder Erwerb einer Immobilie, Anwendung. Für Anschlussfinanzierungen, bestehende Darlehen und Kredite zur Modernisierung eines Gebäudes greifen diese Änderungen nicht.