Leitfaden: So meistern Sie Ihre Immobilienfinanzierung in Zeiten steigender Zinsen
Immobilienfinanzierung in schwierigen Zeiten
Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet für das erste Quartal 2025 ein Neugeschäftsvolumen von 36,1 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von +24,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Besonders die Darlehen für Wohnimmobilien stiegen innerhalb eines Jahres um +31,9 % auf 24,4 Mrd. Euro (Quelle: vdp).
Auch im ersten Halbjahr 2025 betrug der Anstieg über das Vorjahr +17 % (70,1 Mrd. Euro).
Warum gilt die Finanzierung dennoch als herausfordernd?
- Trotz steigender Darlehensvolumina: Zinssätze sind erhöht und beeinflussen die Belastung.
- Banken verlangen größeres Eigenkapital und prüfen Bonitäten strenger — Kosten steigen durch Nebenkosten, Energieanforderungen etc.
- In vielen Regionen: Hohe Immobilienpreise bei gleichzeitig steigenden Bau- und Finanzierungskosten.
Wie beeinflussen die Zinsen und die Geldpolitik aktuell meine Finanzierung?
Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist der Haupttreiber für die Bauzinsen. Wenn die EZB den Leitzins anhebt (um beispielsweise Inflation zu bekämpfen), verteuern sich die Refinanzierungskosten für Geschäftsbanken. Diese Kosten geben die Banken in Form höherer Hypothekenzinsen an Sie als Kreditnehmer weiter.
Direkte Auswirkungen:
- Steigende Monatsraten: Bei gleichem Kreditbetrag steigen die Zinsbelastungen und damit die monatliche Annuität.
- Strengere Kreditvergabe: Banken bewerten Ihr Haushaltsnettoeinkommen kritischer, da höhere Zinsen Ihre finanzielle Belastbarkeit senken. Sie fordern in der Regel mehr Eigenkapital, um ihr Risiko zu minimieren.
Welche Marktfaktoren (Energie, Klima, Mangel) muss ich bei der Planung berücksichtigen?
Drei wesentliche externe Faktoren erhöhen die Gesamtkosten und die Komplexität der Finanzierung:
1. Energiepreise: Steigende Energiepreise haben direkte Auswirkungen auf Ihre monatliche Belastung und damit auf die Kreditprüfung durch die Bank. Die Banken prüfen im Rahmen ihrer Haushaltsrechnung nicht nur die Kreditrate, sondern auch die voraussichtlichen laufenden Betriebskosten der Immobilie (Heizung, Strom). Sind diese Kosten aufgrund einer schlechten Energieeffizienz des Objekts sehr hoch, kann dies Ihr monatliches Budget übermäßig belasten.
2. Klimavorgaben: Neue oder verschärfte Vorschriften zur Dämmung und die Verpflichtung zum Einbau moderner Heiztechnik (z. B. Wärmepumpen) verteuern Bau- und Sanierungsprojekte. Diese höheren Investitionskosten müssen von Anfang an in Ihren Finanzierungsbedarf einkalkuliert werden. Gleichzeitig ist die Energieeffizienz der Immobilie entscheidend für deren Wert.
3. Bauplatzmangel und regionale Unterschiede: Hohe Nachfrage in Ballungszentren führt zu überhöhten Immobilienpreisen. Dies erfordert höhere Kreditsummen und mehr Eigenkapital. Die Wahl der Region ist somit eine Finanzierungsentscheidung. Der Trend geht zu funktionaler Bauweise ("klein, aber fein"), um die reinen Baukosten zu senken.
Wo genau liegt mein finanzieller Bedarf und wie mache ich den Schulden-Check?
Ihr finanzieller Bedarf umfasst nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern die Gesamtinvestition inklusive aller Kaufnebenkosten.
| Posten | Bestandteil des Finanzbedarfs | Hinweis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Preis der Immobilie oder Baukosten | |
| Nebenkosten | Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklercourtage | Diese müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. |
| Restschulden | Aktuelle Verbindlichkeiten (Konsumentenkredite, Dispo) | Fließen in den Schulden-Check und können die Bonität mindern. |
Der Schulden-Check ist eine ehrliche Bestandsaufnahme: Listen Sie alle aktuellen Verpflichtungen auf (Ratenkredite, Leasing, Unterhalt) und vergleichen Sie diese mit Ihrem gesamten Eigenkapital und Ihrem Netto-Haushaltseinkommen. Nur wer weiß, wie viel er monatlich realistisch für die Kreditrate aufbringen kann, vermeidet eine Überlastung.
Welche Kreditart und Kernparameter gestalten meinen optimalen Kredit?
Das am weitesten verbreitete Produkt ist das Annuitätendarlehen, dessen monatliche Rate (Annuität) während der Zinsbindung konstant bleibt.
Die Kernparameter sind:
- Zinssatz: Wird durch Bonität, Eigenkapital und Beleihungsauslauf bestimmt.
- Zinsbindung: Dauer der Festschreibung des Zinssatzes.
- Anfängliche Tilgungsrate: Der Prozentsatz, mit dem Sie die Restschuld im ersten Jahr zurückführen.
Wahl der Zinsbindung und optimale anfängliche Tilgungsrate
| Parameter | Empfehlung | Wirkung auf die Finanzierung |
|---|---|---|
| Zinsbindung | Lang (15 bis 20 Jahre) | Sichert Ihnen den aktuellen Zinssatz und schützt vor Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Sie erhalten maximale Planungssicherheit. |
| Anfängliche Tilgung | Hoch (mindestens 2,5 % bis 3 %) | Verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens und senkt die gesamten Zinskosten erheblich. Je schneller Sie tilgen, desto weniger Restschuld bleibt. |
- Faustregel: Eine Verdoppelung der anfänglichen Tilgungsrate kann die Laufzeit halbieren und die Zinskosten deutlich reduzieren.
Sondertilgungen und Tilgungsanpassungen
- Sondertilgungen: Dies sind außerplanmäßige Zahlungen zusätzlich zur regulären Monatsrate. Sie sind freiwillig und müssen im Vertrag als Sondertilgungsrecht vereinbart werden (oft 5 % der Darlehenssumme jährlich). Vorteil: Da die Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden, reduziert jede Sondertilgung sofort die Zinslast und verkürzt die Laufzeit.
- Tilgungsanpassungen: Dieses Recht erlaubt Ihnen, den vertraglich vereinbarten Tilgungssatz (z. B. von 2 % auf 3 % oder umgekehrt) während der Laufzeit zu ändern. Es dient der Flexibilität: Sie können die Rate in guten Jahren erhöhen, um schneller schuldenfrei zu werden, oder in schwierigen Phasen (z. B. Elternzeit) senken.
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Wie viel Eigenkapital ist nötig, um die Zinsen zu senken?
- Eigenkapital-Ziel: Experten empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) plus weitere 10–20 % des Kaufpreises selbst zu tragen. Je höher der Anteil ist, desto besser wird Ihr Beleihungsauslauf und desto günstiger wird der angebotene Zinssatz.
- Zusätzliche Sicherheiten: Neben der Immobilie selbst (die durch die Grundschuld gesichert wird) können zusätzliche Sicherheiten wie Lebensversicherungen oder verpfändete Wertpapiere die Sicherheit der Bank erhöhen und damit den Zinssatz senken.
Welche staatlichen Förderungen kann ich nutzen?
Der Staat bietet über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse an.
- Zweck: Die meisten Programme sind an die Energieeffizienz der Immobilie (Bau oder Sanierung) gekoppelt.
- Vorteil: KfW-Darlehen bieten oft deutlich niedrigere Zinssätze als normale Bankkredite und teilweise lange Tilgungsfreijahre.
Trend zum Bausparvertrag als Immobilienfinanzierung
Angesichts steigender Bauzinsen gewinnt der klassische Bausparvertrag (BSV) als Alternative zur sofortigen Vollfinanzierung an Attraktivität. Sein Hauptvorteil ist die Zinssicherheit: Wer heute spart, sichert sich den Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen, unabhängig von der künftigen Marktentwicklung.
Allerdings erfordert der Bausparvertrag eine hohe zeitliche Flexibilität des Sparers. Der BSV ist ein Ansparmodell: Erst nach einer mehrjährigen Sparphase und Erreichen einer Mindestsparsumme (Zuteilungsreife) kann das Darlehen abgerufen werden. Dies bedeutet für viele Bauherren:
- Verzögerter Baubeginn: Man muss über Jahre hinweg Kapital ansparen, während weiterhin Miete gezahlt wird.
- Eigenleistung ("Muskelhypothek"): Um die Gesamtkosten zu senken und weniger Fremdkapital zu benötigen, kann die Übernahme von Eigenleistungen sinnvoll sein. Dies erfordert jedoch erhebliche zeitliche und körperliche Ressourcen. Mit zunehmendem Alter oder fehlender Fachkenntnis wird dieser Sparhebel unattraktiver und muss durch teurere Fachkräfte ersetzt werden.
Der Bausparvertrag ist daher eine strategische Option für zinssensible Sparer, die einen langen Planungshorizont haben oder die Finanzierung in der Zukunft (z. B. für eine Anschlussfinanzierung) absichern wollen.
Der Wohn-Riester: Staatlich geförderte Eigenheimrente
Der Wohn-Riester (Eigenheimrente) ist eine staatlich geförderte Altersvorsorge, die zur Finanzierung oder Entschuldung einer selbstgenutzten Immobilie dient.
Die Förderung kann auf zwei Wegen eingesetzt werden:
- Geförderte Tilgung: Staatliche Zulagen (Grund- und Kinderzulagen) sowie mögliche Steuervorteile fließen direkt in die Tilgung eines Immobiliendarlehens (oft ein Bauspardarlehen). Dies ist besonders attraktiv für Familien (hohe Kinderzulagen) und Gutverdiener (Steuerersparnis).
- Kapitaleinsatz: Bereits angespartes Kapital aus einem bestehenden Riester-Vertrag kann einmalig für den Kauf, Bau oder zur Tilgung eines Kredits entnommen werden.
Spezielle Szenarien und Herausforderungen
Immobilienfinanzierung in "Schwierigen Fällen"
Der Begriff "schwierige Fälle" deutet auf Konstellationen hin, die außerhalb der Standardprüfung einer Bank liegen. Diese Punkte erfordern eine besondere Vorbereitung und Strategie:
- Unzureichende Bonität: Dies ist der häufigste "schwierige Fall" (z. B. befristete Arbeitsverträge, geringes Einkommen, negative Schufa-Einträge). Banken verweigern hier oft die Finanzierung oder fordern sehr hohe Zinsaufschläge.
- Lösung: Ein Mitantragsteller mit guter Bonität (z. B. Lebenspartner, Eltern) kann die Kreditwürdigkeit entscheidend verbessern. Eine Erhöhung des Eigenkapitals reduziert das Risiko für die Bank massiv.
- Atypische Objekte: Was nicht finanziert wird, sind oft Objekte mit mangelnder Bausubstanz, extrem ungewöhnlicher Nutzung (z. B. reine Gewerbeobjekte mit hohem Leerstand) oder Immobilien in abgelegenen Lagen, die die Bank nicht als sichere Sicherheit ansieht.
- Lösung: Fokus auf Sanierungsdarlehen (oft KfW-gefördert) oder die Bereitschaft, einen sehr hohen Eigenkapitalanteil für die unsicheren Teile der Finanzierung zu akzeptieren.
Immobilienfinanzierung im Ausland (Mallorca, Griechenland)
Die Finanzierung von Immobilien im EU-Ausland folgt anderen Regeln und ist komplexer:
- Ausländisches Recht: Es gelten das jeweilige nationale Kaufrecht und Grundbuchrecht (z. B. in Spanien oder Griechenland).
- Beleihungsgrenze: Deutsche Banken sind oft zögerlich und beleihen Auslandsimmobilien meist nur bis maximal 50 bis 60 % des Wertes. Sie müssen also einen sehr hohen Eigenkapitalanteil einplanen.
- Währungsrisiko: Bei Finanzierung in Fremdwährung besteht ein Währungsrisiko. Bei Finanzierung durch eine deutsche Bank in Euro fällt dies weg. Es empfiehlt sich jedoch, stets auch lokale Banken im Zielland zu prüfen.
- Erbfall und Steuer: Es müssen die internationalen Erb- und Steuergesetze beachtet werden, die oft komplex sind und höhere Kosten verursachen können.
FAQ - Immobilienfinanzierung
Sie agieren als Makler und holen unabhängig Angebote von zahlreichen Banken ein. Dadurch erhöhen sie die Wahrscheinlichkeit, dass Sie das günstigste Marktzinsangebot erhalten und helfen, die "Stellschrauben" (Tilgung, Sondertilgung) optimal zu verhandeln.
- Wohngebäudeversicherung: Absicherung gegen elementare Schäden (Feuer, Sturm, Wasser). Ist in der Regel Pflicht der Bank.
- Risikolebensversicherung: Absicherung des Kredits bei Tod des Hauptverdieners, um die Hinterbliebenen vor der Zwangsversteigerung zu schützen. Dringend empfohlen.
Nein. Das Recht auf Sondertilgungen (außerplanmäßige Zahlungen) muss vertraglich vereinbart werden. Achten Sie darauf, dass diese Option bis zu einer bestimmten Höhe (z. B. 5 % der Darlehenssumme pro Jahr) kostenfrei ist, um Flexibilität ohne zusätzliche Gebühren zu gewährleisten.
Der Wohn-Riester lohnt sich vor allem für Familien (wegen der hohen Kinderzulagen) und Gutverdiener (wegen des Steuervorteils). Er wird zur direkten Tilgung genutzt. Prüfen Sie aber stets den Effektivzins des Riester-Kredits, damit die Förderung nicht durch zu hohe Zinsen aufgefressen wird.
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist machbar, aber nicht für jeden
Banken vergeben solche Finanzierungen nur bei sehr solider finanzieller Ausgangslage.
Die Zinsen sind höher, und die monatliche Belastung muss realistisch kalkuliert werden.
Eine gute Beratung und Vergleich mehrerer Angebote ist entscheidend.
Mehr dazu hier: Haus kaufen ohne Eigenkapital: Ist es möglich?
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