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Alexander G. Seidl

Lieblingsplatz gefunden? Was Sie für die Finanzierung eines Grundstücks wissen sollten

Inhaltsverzeichnis

Möglichkeiten der Finanzierung eines Grundstücks

Wenn Sie einen Neubau planen, stellt sich als erstes die Frage, wo Ihr Traumhaus einen Platz findet. Sind Sie bei Ihrer Grundstückssuche auf Immobilienportalen, beim Rathaus, der Familie oder über einen Immobilienmakler schließlich fündig geworden, benötigen Sie jetzt einen Plan für die Finanzierung.

Anders als bei einer bestehenden Immobilie, bei der Grundstück und Haus aus einer Hand verkauft werden, ist die Sachlage bei einem Neubau anders. Hier gibt es in der Regel zwei Varianten: Entweder, Sie kaufen zuerst das Grundstück und etwas später die Immobilie. Oder Sie beauftragen ein Bauunternehmen, Ihr Traumhaus zu bauen.

Die andere Möglichkeit ist, Sie kaufen Grundstück und Immobilie gleichzeitig, zum Beispiel von einem Bauträger. Welche Vor- und Nachteile die eine oder andere Variante mit sich bringt, wird im folgenden Artikel näher erklärt.

Finanzierung eines Grundstücks, wobei Grundstück und Neubau getrennt finanzieren werden

Ihr Traumhaus ist bisher noch ein Gedanke? Aber gestern sind Sie zufällig an einem traumhaften Grundstück vorbeigekommen, das zum Verkauf steht? Solche Zufallsmomente hat manch ein Bauherr und dann kann es Sinn machen, sich zunächst das Grundstück zu sichern und dann erst in Ruhe zu überlegen, was für ein Haus darauf entstehen soll. Denn zwischen Grundstückskauf und Baubeginn können viele Monate dazwischenliegen.

Auch wenn Sie zu Beginn noch nicht genügend Eigenkapital besitzen, um das Grundstück aus eigener Tasche zu zahlen, macht die schrittweise Finanzierung Sinn. Dann nehmen Sie erst einmal einen Kredit für das Grundstück auf, später kommt dann noch die Finanzierung für den Neubau hinzu.

Getrennte Finanzierung eines Grundstücks mit Annuitätendarlehen

Natürlich können Sie ein Grundstück genau wie eine Immobilie über einen normalen Baukredit finanzieren, beispielsweise über ein so genanntes Annuitätendarlehen. Es verspricht sehr günstige Zinsen und eine lange Sollzinsbindung. Nachteil dieser Finanzierung ist, dass Sie unbewusst in ein ungünstiges Abhängigkeitsverhältnis zur Bank geraten können.

Denn ein wichtiger Punkt bei der Grundstücksfinanzierung ist der Grundbucheintrag. Die Bank, die Ihnen ein Darlehen gewährt, wird als Gläubiger ersten Ranges für den Grundstückskredit ins Grundbuch eingetragen. Sollte es dazu kommen, dass Sie die vereinbarten Kreditraten nicht mehr bezahlen können, fällt das Grundstück der Bank zu. Das bietet ihr Sicherheit und sie hätte das Recht, eine Zwangsversteigerung anzustoßen.

Brauchen Sie später ein zweites Baudarlehen für den Neubau und Sie holen sich das von einer zweiten Bank, wird diese nun nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Die Nachrangfinanzierung ist für die zweite Bank aber risikoreicher, denn sie hat keine Absicherung wie die erste Bank. Das Grundstück ist ja schon an die erste Bank verpfändet, im Insolvenzfall die ginge die zweite Bank leer aus. Deshalb verlangt sie für das zweite Darlehen wesentlich höhere Zinsen.

Auch die erste Bank wird Ihnen bei einem zweiten Darlehen nicht die besten Konditionen bieten. Im Gegenteil: Da Sie weiß, dass es bei anderen Banken wesentlich höhere Zinsen für ein zweites Darlehen gäbe, kann sie nun auch höhere Sollzinsen beim zweiten Kredit verlangen. Ein weiterer Nachteil: Aus dem Annuitätendarlehen kommen Sie nicht so einfach heraus. Als Darlehensnehmer sind Sie an die zu Beginn gewählte Zinsbindung gebunden, die meist über Jahre läuft. Und genauso lange besteht auch das Abhängigkeitsverhältnis zur ersten Bank.

Getrennte Finanzierung eines Grundstücks mit variablem Darlehen

Eine Alternative zum Annuitätendarlehen ist das variable Darlehen. Dabei handelt es sich um einen Baukredit ohne lange Zinsbindung. Variabel meint in diesem Fall, dass die Zinsen alle drei Monate an den aktuellen Zinsmarkt angepasst werden. Theoretisch kann Ihre Rate somit alle drei Monate mit steigenden Zinsen in die Höhe schnellen oder mit sinkenden Zinsen abfallen.

Der größte Vorteil bei dieser Variante ist, dass Sie das variable Darlehen zu jeder Zeit mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende kündigen und vollständig tilgen können, ohne dass Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Getrennte Finanzierung eines Grundstücks mit Darlehenssplitting

Wenn Sie die separate Grundstücksfinanzierung bereits erledigt haben, müssen Sie nun für den Hausbau ein nachrangiges Darlehen aufnehmen. Wie bereits erwähnt, fallen für das zweite Darlehen meistens höhere Zinskosten an. Um diese in Grenzen zu halten, gibt es das Darlehenssplitting. Dabei können Sie beispielsweise ein niedrigeres Darlehen mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren abschließen und den restlichen Finanzierungsbedarf über ein Darlehen mit langer Sollzinsbindung und geringer Tilgung finanzieren.

Somit haben Sie nach den fünf bis zehn Jahren bereits einen großen Teil Ihres Darlehens zurückgezahlt und können mit den nun wegfallenden Raten Ihr Darlehen mit langer Sollzinsbindung tilgen. Durch die Kombination von Darlehen mit kurz- und langfristiger Zinsbindung profitieren Sie zudem von einem niedrigeren Mischzinssatz.

Teilen Sie die Darlehen dabei auf zwei unterschiedliche Banken auf, kann es allerdings problematisch werden. Zum einen müssen Sie die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag dann für jedes Darlehen extra bezahlen. Zum anderen ist eine Bank, die das kurzfristige Darlehen finanzieren soll, schwer zu finden. Schließlich wird nur das Darlehen mit der langen Zinsbindung im Grundbuch an erster Stelle eingetragen. Die nachrangig eingetragenen Darlehen bieten somit bei einem Zahlungsausfall für die zweite Bank keine Sicherheit. Bestehen die Darlehen dagegen bei derselben Bank, fallen nur einmal Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag an.

Haben Sie trotz aller Schwierigkeiten eine zweite Bank für den kurzfristigen Kredit gefunden und Sie müssen diesen Kredit verlängern, sind Sie bei der Zinsvergabe wieder abhängig von der Bank. Kurz gesagt: Ein Darlehenssplitting bei einer Bank lohnt sich nur, wenn Sie sicher sind, das kurzfristige Darlehen auch in der festgesetzten Zeit ablösen zu können – beispielsweise durch die Zuteilung eines Bausparvertrages oder einer Lebensversicherung.

Finanzierung eines Grundstücks, wobei Grundstück und Neubau gemeinsam finanziert werden

Grundstück und Neubau im Gesamtpaket kaufen? Diese Variante hat viele Vorteile, zum Beispiel, dass Sie Grundstück und Immobilie über ein und dieselbe Finanzierung abdecken können. Dadurch entstehen erst gar keine Probleme mit der Rangfolge im Grundbuch. Da Sie mit dieser Variante nur ein Darlehen nutzen, wird auch nur eine Bank erstrangig im Grundbuch eingetragen. Ihre Bank, die Ihnen als einziger Kreditgeber ein Darlehen gewährt, wird Ihnen bei der Finanzierung nun auch günstigere Zinsen bieten. Auch mit dem Bauträger schließen sie nur einen Kaufvertrag und müssen somit auch nur einmal zum Notar.

Was kostet ein Grundstück?

Wie teuer ist ein Grundstück? Bei dieser Frage kommt es vor allem darauf an, in welcher Gegend Sie wohnen möchten und wie groß der Baugrund sein soll. Diese beiden Faktoren sind ausschlaggebend für die Grundstücksfinanzierung.

So kosten Bauflächen in Großstädten wie München mittlerweile meist über 1.500 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart über 900 Euro und in Hamburg über 500 Euro. Ein eigenes Haus auf eigenem Grund in Großstädten oder Ballungsgebieten ist deshalb für viele gar nicht mehr erschwinglich. Anders sieht es natürlich fern der großen Städte und in ländlichen Gebieten aus. Hier lässt sich ein Grundstück oft günstig erwerben und auch kostengünstig finanzieren.

Welche Nebenkosten anfallen beim Kauf eines Grundstücks

Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notargebühren, Gebühren für den Grundbucheintrag des Baudarlehens – beim Hauskauf fallen immer auch Kaufnebenkosten an. Nicht nur beim Immobilienerwerb, auch bei einem Kauf eines einzelnen Grundstücks fallen diese Nebenkosten an. Als Bauherr sollten Sie also bei der Finanzierung mit einplanen, dass etwa 15 Prozent des Grundstückskaufpreises noch mal zusätzlich als Nebenkosten anfallen.

Nebenkosten beim Erwerb von Grundstück und Immobilie aus einer Hand

Wenn Sie das Grundstück und die Immobilie gleichzeitig kaufen, werden alle Kaufnebenkosten prozentual auf den Gesamtpreis errechnet. Sie zahlen also die Grunderwerbsteuer, die Maklergebühren sowie die Notar- und Grundbuchgebühren auf den kompletten Kaufpreis für Grundstück und Haus.

Grunderwerbsteuer sparen durch getrennten Erwerb

Kaufen Sie erst das Grundstück und finanzieren später den Neubau über zwei separate Baudarlehen, müssen Sie zwei Mal eine Grundbucheintragung vornehmen lassen und damit auch zwei Mal Notar- und Grundbuchkosten bezahlen.

Einen positiven Spareffekt hat der getrennte Erwerb nur bei der Grunderwerbsteuer. Denn in der Regel wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis für Grundstück und Neubau berechnet. Wenn Sie aber zuerst das Grundstück und erst später den Neubau kaufen, wird sie nur einmal berechnet und zwar für das meist kostengünstigere Grundstück. Dafür müssen Sie aber zwei inhaltlich getrennte Verträge für den Grundstückskauf und den Hausbau beim Finanzamt vorlegen. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Abschluss des Bauvertrags sollte hierbei eine Frist von mindestens zwölf Monaten liegen. Außerdem ist wichtig, dass Sie Grundstück und Neubau nicht vom selben Eigentümer wie beispielsweise einer Baufirma erwerben. Hegt das Finanzamt hier Zweifel, könnte es schlimmstenfalls dazu kommen, dass Sie die Grunderwerbsteuer ein zweites Mal zahlen müssen.

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