Soll und Haben – mit welchen Kosten müssen Sie beim Hauskauf rechnen?

Zur Gegenüberstellung von Soll und Haben hilft Ihnen zunächst einmal festzustellen, was Sie auf der Haben-Seite verbuchen können. Das sind in erster Linie: 

• monatliches Netto-Haushaltseinkommen 
• eventuell vorhandenes Eigenkapital

Das monatliche Netto-Haushaltseinkommen sind die Beträge, die jeden Monat regelmäßig auf Ihrem Konto eingehen und mit denen Sie gewohnt sind zu wirtschaften. Am besten schauen Sie in Ihrer letzten Einkommensteuererklärung unter der entsprechenden Position nach. Das gilt vor allem bei Freiberuflern und Selbstständigen, die kein regelmäßiges und gleichbleibendes Einkommen verbuchen können. Das ist auch deshalb sinnvoll, weil die Bank, bei der Sie ein Darlehen beantragen, genau das Gleiche macht: Sie verlangt von Ihnen einen Einkommensnachweis – in der Regel die Lohn- oder Einkommensteuerklärung des letzten Jahres.
    
Als ersten Richtwert im Rahmen Ihrer Finanzierungsüberlegungen gilt: Maximal 35% Ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens können Sie als Finanzierungsrate von der Bank erwarten. Es empfiehlt sich jedoch, diesen Wert aus Eigeninteresse nicht voll einzusetzen. Denn dann haben Sie kaum noch Spielraum, um die Unwägbarkeiten des Lebens abzufedern.
    
Was und wie viel auch immer Sie an weiteren Finanzmitteln (Bausparverträge, Barvermögen, Ersparnisse auf Festgeld- oder Tagesgeldkonten „gebunkert“ haben: Legen Sie die Summe fest, die Sie als Eigenkapital für den Immobilienkauf einsetzen wollen. Erfahrungsgemäß sollte der Eigenkapitalanteil mindestens die Kaufnebenkosten abdecken, besser mehr. Mit einem nennenswerten Eigenkapitalanteil nutzen Sie diese Vorteile:

• Steigerung der möglichen Kaufsumme oder
• weniger Bedarf an Darlehen 
• insgesamt geringere Tilgungsrate bei gleicher Laufzeit oder
• gleiche Tilgungsrate bei kürzerer Laufzeit

Die pure Kaufsumme einer Wohnimmobilie ist natürlich der „dickste Brocken“, aber die Nebenkosten sind nicht zu vernachlässigen:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerprovision
• Umbau-/Modernisierungs-/Sanierungskosten
• Sicherheitsrücklage

Sehr rasch nach dem notariell abgeschlossenen Kaufvertrag erhalten Sie vom Finanzamt Post: Die Grunderwerbsteuer wird fällig. Diese wird von den Bundesländern in unterschiedlicher Höhe von 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises erhoben. Bei Immobiliengeschäften ist zwingend ein Notar zwischen Käufer und Verkäufer zwischengeschaltet, damit alles nach Recht und Gesetz abläuft. Für seine Tätigkeiten fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die durchschnittlich 1,5% des Kaufpreises betragen. Dies sind:

• Beurkundung des Kaufvertrags 
• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises

Eintragung ins Grundbuch:

• Identität des Käufers / Auflassung
• Löschung der Grundschulden des Verkäufers
• evt. Wege- und Wohnrechte
• Auflassungsvormerkung

Wenn Sie einen Makler beauftragt haben, für Sie ein geeignetes Objekt zu suchen, stellt er dies in Form einer Maklerprovision in Rechnung – und zwar in der zuvor vereinbarten Höhe. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht geregelt und ist je nach Bundesland und Region unterschiedlich. Sie beträgt zwischen 3% und 6% des Kaufpreises, zuzüglich 19% Mehrwertsteuer. Sie bezahlen demnach an den Makler bei 6% netto einen Endbetrag von 7,14% des Kaufpreises. 
    
Je nach Zustand einer Gebraucht-Immobilie und je nach Ihren Ansprüchen erwarten Sie oft beträchtliche Kosten für Umbau, Modernisierung oder Sanierung. Wie hoch diese voraussichtlich sein werden, ist erst zu beurteilen, wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben. Für die noch frühe Einschätzung Ihrer Finanzsituation gibt es – abhängig vom Alter der Immobilie – folgende Anhaltspunkte für den Aufschlag auf den Kaufpreis: 

• Jünger als 15 Jahre ca. +16%
• Bis etwa 40 Jahre ca. +20%
• 50 Jahre und älter ca. +40%

 Beim Kauf einer schlüsselfertigen Wohnimmobilie mit angegebenem Festpreis ist sie kein Problem: die Sicherheitsrücklage. Wenn Sie aber selber Bauherr sind oder bei einer Alt-Immobilie Bauarbeiten beabsichtigen, sollten Sie auf jeden Fall einen Betrag von mindestens 5% zurücklegen, auch hier: besser mehr. Denn gerade während der Bauarbeiten – ob Neu- oder Umbau – können leicht Ereignisse eintreten, die nicht vorhersehbar sind.