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Was bedeutet GFZ?

Inhaltsverzeichnis

Was ist die GFZ?

Die Abkürzung GFZ steht für Geschossflächenzahl. Sie ist neben der Grundflächenzahl (GRZ ) und der Baumassenzahl (BMZ) eine Kennzahl für das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die GFZ gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden dürfen. Sie umfasst ausschließlich Vollgeschosse, Keller und Dach werden in der GFZ nicht berücksichtigt.

Vorsicht! Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt nicht, wie viele Geschosse ein Haus haben darf, also wie die Geschossfläche verteilt sein muss. Die Verteilung der Geschossfläche wird anders bestimmt.

Geregelt wird die GFZ durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO § 20) und die DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau.

Wo ist die GFZ zu finden?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist im jeweiligen Bebauungsplan zu finden und gilt für ein gesamtes Baugebiet. Sie wird als Dezimalzahl angegeben und ist eine dimensionslose Größe, sprich eine Größe ohne Maßeinheit.

Warum gibt es die GFZ?

Mit der Geschossflächenzahl können Bauämter eine zu dichte Bebauung verhindern. Überschreiten Bauprojekte die im Bebauungsplan angegebene GFZ, werden sie nicht genehmigt. Unterschreitungen stellen in der Regel kein Problem dar – es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen eine niedrigere GFZ dazu führt, dass keine Baugenehmigung erteilt wird.

Wofür ist die GFZ von Bedeutung?

Die im Bebauungsplan festgelegte Geschossflächenzahl (GFZ) ist neben anderen Werten wie der Grundflächenzahl (GRZ) und der Baumassenzahl (BMZ) ein wichtiger Wert für die Immobilienbewertung. Je niedriger die GFZ, desto weniger Nutzfläche kann geschaffen werden – dementsprechend weniger wert ist auch das Grundstück.

Wie hoch darf GFZ sein?

In Paragraf 17 der Baunutzungsverordnung 2017 (§ 17 BauNVO) werden Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung in verschiedenen Baugebieten vorgegeben. Die Werte stellen Obergrenzen dar und bestehen auch dann, wenn keine Geschossflächenzahl (GFZ) oder Baumaßzahl (BMZ) festgesetzt wurden – ansonsten gilt, was im Bebauungsplan steht.

Baugebiet

GFZ (Orientierungswert nach § 17 BauNVO)

Kleinsiedlungsgebiet (WS)

0,4

reinen Wohngebieten (WR)

allgemeinen Wohngebieten (WA)

Ferienhausgebieten

1,2

besonderen Wohngebieten (WB)

1,6

Dorfgebieten (MD)

Mischgebieten (MI)

dörflichen Wohngebieten (MDW)

1,2

urbanen Gebieten (MU)

3,0

Kerngebieten (MK)

3,0

Gewerbegebieten (GE)

Industriegebieten (GI)

sonstigen Sondergebieten

2,4

Wochenendhausgebieten

0,2

Wie berechnet man die GFZ?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) erhält man in zwei Rechenschritten: Zunächst müssen die Flächen aller Vollgeschosse addiert werden. Im Anschluss wird die Summe (Gesamt-Geschossfläche) ins Verhältnis zur Grundstücksgröße gesetzt, sprich durch die Grundstücksgröße geteilt.

Rechenformel GFZ:

  • GFZ = Summe der Flächen aller Vollgeschosse / Grundstücksgröße

Rechenbeispiel GFZ:

Gesamt-Geschossfläche = 160 m²; Grundstücksgröße = 300 m²; vorgegebene GFZ = 1,2

  • Rechnung: 160 m² / 300 m² = 0,53

Da 0,53 unter der vorgegebenen GFZ von 1,2 liegt, ist die GFZ eingehalten.

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