Haus kaufen ohne Eigenkapital: Ist es möglich?

In der Finanzierung wird unter Eigenkapital das vom Inhaber selbst aufgebrachte Kapital verstande. In der Regel werden 20 Prozent Eigenkapital benötigt, um bei Finanzierungen gute Konditionen angeboten zu bekommen. Es gibt jedoch viele Käufer, die nur die Kaufnebenkosten übernehmen können. Hierzu zählen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren. Hierbei sind die Zinsen meist ähnlich hoch, wie wenn Eigenkapital eingebracht wird. Können im Gegensatz dazu keinerlei Kosten übernommen werden, fallen die Konditionen einer Finanzierung häufig anders aus. Die Zinsen sind hierbei oft höher als bei einer Finanzierung, bei der Eigenkapital eingebracht wird. Durch die höheren Zinsen steigen auch die Gesamtkosten der Finanzierung.

Da für Banken bei der Finanzierung eines Hauses ohne Eigenkapital ein höheres Risiko besteht, muss der Darlehensnehmer meist mehrere Voraussetzungen erfüllen:

• Festes, sicheres und hohes Einkommen: Bestenfalls verfügt der Darlehensnehmer über ein hohes Einkommen, mit dem er die Raten abbezahlen kann.
• Sicherer Arbeitsplatz: Eine gesicherte, regelmäßige Zahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers stellt für Banken eine wichtige Eigenschaft dar. Aus diesem Grund ist es von Vorteil, wenn es sich bei dem Arbeitsplatz um einen sicheren Arbeitsplatz, bestenfalls mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag handelt.
• Bonität: Die Bonität eines Darlehensnehmers ist für Banken relevant. Eine gute Bonität kann beispielsweise mit einer SCHUFA-Auskunft sichergestellt werden. Diese gibt Auskunft darüber, wie zuverlässig bestimmte Personen ihre bisherigen Geschäfte und Rechnungen gezahlt haben. Weitere Informationen zur SCHUFA-Auskunft, finden Sie hier: Schufa Auskunft - alles wichtige auf einen Blick
• Zustand und Lage der Immobilie: Je besser der Zustand und die Lage einer Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzierung ohne Eigenkapital möglich wird.

Zusätzlich zu den Voraussetzungen ist die Dauer des Darlehens zu beachten. Seit 2016 ist durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Laufzeit von Darlehensverträgen begrenzt. Seitdem gilt, dass die Darlehen beim Eintritt in die Rente abbezahlt sein müssen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll schon frühzeitig über die Finanzierung eines Hauses nachzudenken, egal ob mit oder ohne Eigenkapital. Einen Leitfaden zur Immobilienfinanzierung finden Sie hier. 

Sind all diese Voraussetzungen gegeben, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital realisiert werden kann. Es ist jedoch zu beachten, dass jede Bank individuell entscheidet, wem ein Darlehen vergeben wird und wem nicht. Einfluss darauf hat neben den Voraussetzungen auch die Darlehenssumme, welche Sicherheiten vorliegen und noch vieles Weiteres. Bevor eine Finanzierung ohne Eigenkapital durchgeführt wird, sind die verschiedenen Möglichkeiten miteinander zu vergleichen. So kann die individuell beste Möglichkeit gewählt werden.

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital kommen auf den Darlehensnehmer und die Bank zusätzliche Risiken zu. Ein Darlehensnehmer sollte sich auf folgendes einstellen:

• Höhere Kreditsumme: Da kein Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, ist automatisch auch die Kreditsumme höher.
• Längere Laufzeit und höhere Raten: Da bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital eine höhere Summe abzubezahlen ist, sind entweder die Laufzeit länger oder die zu zahlenden Raten höher angesetzt.
• Höheres Risiko: Für den Darlehensnehmer steigt das Risiko, höhere Schulden zu bilden, wenn die Zahlungsfähigkeit nicht mehr gewährleistet ist. Auch steigt für die Bank das Risiko. Diese hat bei ausbleibenden Zahlungen jedoch das Recht auf eine Zwangsversteigerung der zu kaufenden Immobilie. Hierfür wird schon vor Darlehensvergabe der Verkaufspreis der Immobilie ermittelt. Dieser liegt meist aufgrund von Risikoabschlägen unter dem Verkehrswert. Sollte bei Zwangsversteigerung dennoch ein zu geringer Preis erwirtschaftet werden, droht dem Darlehensnehmer eine Privatinsolvenz. Es gilt zu beachten, dass dies jedoch nur den Extremfall darstellt.
• Höhere Zinsen: Durch das höhere Risiko werden automatisch auch die Zinsen höher.
• Weniger Geld: Da der Darlehensnehmer eine höhere Summe, meist mit hohen Raten, abzubezahlen hat, bleibt ihm von seinem Einkommen häufig nicht mehr viel übrig. Dies sollte beachtet werden, bevor ein Kauf ohne Eigenkapital finanziert wird.

Bevor eine Bank ein Darlehen vergibt und damit das Risiko eingeht, ermittelt die Bank den Immobilienwert, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen ist.

Auch wenn ein Hauskauf ohne Eigenkapital erhebliche Risiken mit sich bringt, sehen viele darin im Vergleich zur Miete die bessere Alternative. Bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital fallen zwar höhere Kosten an, jedoch wird das Geld angelegt und geht nicht verloren. Bei einer Miete fallen hingegen häufig nur minimal niedrigere Kosten an. Das hier investierte Geld wird jedoch nicht angelegt und geht verloren. Aus diesem Grund sollten die langfristigen Vorteile eines Hauskaufs bei der Entscheidung in jedem Fall mitbeachtet werden.

Besteht Unsicherheit, lässt sich die Entscheidung auch mit Zahlen belegen. Online gibt es viele Rechner, die berechnen, ob eine Miete oder ein Kauf angebrachter und rentabler ist.

Für viele Personen ist aufgrund der Risiken ein Kauf ohne Eigenkapital dennoch zu heikel. Eine Miete stellt häufig ebenso keine Alternative dar. An diesem Punkt stellt sich die Frage: Wie kann Eigentum beschafft werden? Viele denken nach wie vor, dass Eigenkapital auf dem eigenen Konto liegen muss. Es gibt jedoch auch andere Formen von Eigenkapital. Ein Privatdarlehen der Familie kann beispielsweise ebenso als Eigenkapital anerkannt werden.

Eine Baufinanzierung ist auch ohne eigenes Eigenkapital möglich. Dabei handelt es sich häufig um eine sogenannte Vollfinanzierung oder 110 %–115 % Finanzierung, bei der nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten über den Kredit abgedeckt werden.

Voraussetzungen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital

• Sehr gute Bonität und sicheres Einkommen: Banken vergeben Vollfinanzierungen meist nur an Kreditnehmer mit hoher finanzieller Stabilität.
• Günstiges Kaufobjekt: Liegt der Objektwert über dem Kaufpreis, verbessert das die Finanzierungschancen.
• Zusätzliche Sicherheiten: Eine weitere Immobilie kann als Sicherheit hinterlegt werden.
• Zinsaufschlag einkalkulieren: Da das Risiko für Banken höher ist, fallen die Zinssätze meist etwas höher aus.
• Alternative Finanzierung der Nebenkosten: Etwa über Privatkredit, Nachrangdarlehen oder Förderprogramme.