Darf der Vermieter in die Wohnung? Rechte & Pflichten 2025
Wann darf der Vermieter in die Wohnung?
Der Zutritt ist nur erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – z. B.:
- Besichtigung bei Neuvermietung oder Verkauf
- Reparaturen oder Modernisierungen
- Notfälle wie Rohrbruch, Brand oder Gasgeruch („Gefahr in Verzug“)
Muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen?
Ja, als Mieterin oder Mieter müssen Sie Ihrem Vermieter grundsätzlich den Zutritt zur Wohnung gewähren – aber nur, wenn ein berechtigter Anlass besteht. Unangekündigtes Betreten müssen Sie nicht dulden. Ihr Vermieter darf die Wohnung nur betreten, wenn der Besuch rechtzeitig angekündigt wurde.
Sie haben das Recht, einen Alternativtermin vorzuschlagen, wenn der angekündigte Zeitpunkt für Sie nicht passt. Wichtig ist jedoch, dass Sie den Zutritt nicht grundlos verweigern, denn in bestimmten Fällen kann das ernste Konsequenzen haben: Wer als Mieter wiederholt und ohne nachvollziehbaren Grund den Zutritt zur Wohnung blockiert, riskiert im Extremfall eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
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Was bedeutet „rechtzeitig angekündigt“?
Die Vorlaufzeit richtet sich nach der Dringlichkeit:
- Mindestens 24 Stunden vorher bei dringenden Reparaturen oder Handwerkerterminen
- Bis zu 14 Tage vorher bei planbaren Terminen wie Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten
Dabei gilt:
- Ankündigung mit angemessener Vorlaufzeit
- Nur zu üblichen Zeiten (werktags)
- Nur mit konkretem Anlass
- Nur mit Zustimmung des Mieters – dieser darf Alternative Termine vorschlagen
Typische Situationen
1. Beispiel: Reparatur oder Wartung
Fall: Die Heizung funktioniert nicht richtig. Der Vermieter kündigt zwei Tage vorher an, mit dem Heizungsmonteur zu kommen.
- Das ist zulässig, da es um Instandhaltung geht und der Besuch angekündigt wurde.
2. Beispiel: Modernisierungsmaßnahme
Fall: Der Vermieter plant den Einbau neuer Fenster und möchte sich die aktuelle Bausituation anschauen. Er bittet um einen Termin.
- Das ist zulässig, wenn der Besuch rechtzeitig angekündigt und einvernehmlich abgestimmt wird.
3. Beispiel: Wohnungsbesichtigung wegen Verkauf
Fall: Der Vermieter möchte die Wohnung verkaufen und kündigt eine Besichtigung mit einem Kaufinteressenten für Samstag um 17 Uhr an.
- Das ist zulässig, aber nur mit der Zustimmung des Mieters zum Termin. Der Mieter kann einen anderen Termin vorschlagen.
4. Beispiel: Gefahr im Verzug
Fall: Aus deiner Wohnung tropft Wasser in die darunterliegende Wohnung, du bist nicht erreichbar. Der Vermieter lässt die Tür durch einen Schlüsseldienst öffnen.
- Das ist zulässig, da ein Notfall vorliegt und unmittelbarer Schaden abgewendet werden muss.
5. Beispiel: Unerwarteter Besuch mit Zweitschlüssel
Fall: Der Vermieter steht unangekündigt vor der Tür – mit einem eigenen Schlüssel – um „nach dem Rechten zu sehen“.
- Das ist unzulässig. Das ist ein Eingriff ins Hausrecht und kann als Hausfriedensbruch gelten.
6. Beispiel: „Ich bin eh gerade im Haus…“
Fall: Der Vermieter klingelt spontan, weil er sowieso im Gebäude war, und will „kurz rein“.
- Das ist unzulässig. Auch spontane Besuche ohne Terminabsprache darfst man verweigern.
Welche Räume darf der Vermieter in der Wohnung betreten?
Selbst wenn ein berechtigtes Interesse für das Betreten der Wohnung besteht, darf der Vermieter sich trotzdem nicht grundsätzlich überall umsehen, sondern nur in den Räumen, die der Grund für die Besichtigung sind.
Dürfen Vermieter einen Zweitschlüssel behalten und nutzen?
Nein, es sei denn, das wurde vom Mieter ausdrücklich erlaubt. Setzt sich ein Vermieter einfach darüber hinweg und verschafft sich mit einem Zweitschlüssel ungefragt Zutritt zur Mietwohnung, steht es dem Mieter zu, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Natürlich nur, wenn er seinem Vermieter einen unerlaubten Zutritt nachweisen kann. Bei begründetem Verdacht darf der Mieter sogar das Türschloss austauschen.
Vermieter betritt unerlaubt Wohnung – Konsequenzen
Wenn der Vermieter ohne Zustimmung oder Ankündigung in die Wohnung kommt, liegt ein Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) vor. Das gilt auch dann, wenn er einen Zweitschlüssel besitzt. Nur bei akuter Gefahr, z. B. bei einem Brand, dem Austreten von Gas oder Rohrbrüchen während der Abwesenheit des Mieters, darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung betreten, um Schäden zu begrenzen.
Verträge mit pauschalen Zutrittsklauseln („jederzeitiges Besichtigungsrecht“) sind unwirksam. Zulässig sind nur individuell vereinbarte Zeit- und Anlassregelungen.
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Gefahr in Verzug - darf der Vermieter in diesem Fall die Wohnung betreten?
Bei einem Brand, dem Austreten von Gas oder Rohrbrüchen hat der Vermieter das Recht, sofort die Wohnung zu betreten. Sie fallen unter die Kategorie „Gefahr in Verzug“. Es ist allerdings ratsam, zunächst den Mieter zu kontaktieren und um einen hinterlegten Schlüssel zu bitten, wenn er Sie nicht reinlassen kann.
Wer darf die Wohnung betreten?
Außer dem Vermieter dürfen auch Personen die Wohnung betreten, die für den Besichtigungszweck notwendig sind. Das können neben Kauf- oder Mietinteressenten zum Beispiel Makler oder Handwerker sein. Diese Personen dürfen sogar ohne die Begleitung des Vermieters in die Wohnung, wenn der Vermieter den Besuch rechtzeitig angekündigt und den entsprechenden Personen eine Vollmacht ausgestellt hat, die dem Mieter vorzuweisen ist. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern.
Checkliste für Vermieter
- Anlass prüfen (Verkauf, Schaden, Modernisierung, etc.)
- Den Besichtigungstermin rechtzeitig und schriftlich vorschlagen, idealerweise mit Angabe des konkreten Grundes und der voraussichtlichen Dauer.
- Rücksicht auf berufliche und private Belange des Mieters.
- Zutritt nur zu den betroffenen Räumen.
- Fotos oder Videoaufnahmen nur mit vorheriger Zustimmung des Mieters machen (Ausnahme: Schadensdokumentation).
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Fazit - darf der Vermieter in die Wohnung
Der Vermieter darf die Wohnung des Mieters nur in Ausnahmefällen ohne Zustimmung betreten, etwa bei einem Notfall wie einem Wasserrohrbruch. In allen anderen Fällen ist eine rechtzeitige Ankündigung und die Zustimmung des Mieters zwingend erforderlich. Verweigert der Mieter jedoch dauerhaft und unbegründet den Zutritt bei berechtigtem Anlass, kann dies rechtliche Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung haben. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen – und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.
FAQ - Zutrittsrecht
- Besichtigung zur Feststellung von Schäden oder Mängeln
- Wartung und Ablesung von Zählern oder Heizungen
- Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen
- Wohnungsbesichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten
- Gefahr im Verzug (z. B. Wasserrohrbruch, Brand)
Nein, das ist Hausfriedensbruch und kann angezeigt werden.
In der Regel mindestens 24 Stunden bis einige Tage vorher, je nach Grund. Für geplante Arbeiten oder Besichtigungen wird oft eine Ankündigungsfrist von 1–2 Wochen empfohlen.
Nur so oft wie nötig und mit angemessenem Abstand. Eine pauschale regelmäßige Kontrolle (z. B. alle paar Monate) ist unzulässig.
Ja. Bei Modernisierungen muss der Vermieter diese mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Während der Arbeiten müssen Mieter Zutritt gewähren, können aber in bestimmten Fällen eine Mietminderung geltend machen.
Nein. Er kann eine Hausverwaltung oder Handwerker beauftragen, muss aber ebenfalls rechtzeitig informieren, wer Zutritt erhält.
Vermieter dürfen die Wohnung nicht ohne konkreten Anlass regelmäßig betreten. Eine routinemäßige Kontrolle ist unzulässig. Dennoch hat das Amtsgericht München entschieden, dass eine Besichtigung alle fünf Jahre zulässig ist – nicht als Routine, sondern zur ordnungsgemäßen Verwaltung (AG München, Az. 461 C 19626/15).
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