Zutrittsrecht: Wann dürfen Vermieter die Wohnung betreten?

Nein oder zumindest haben Sie als Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht für Ihre Wohnung. So geht es aus dem Mietrecht hervor. Auch wenn Ihnen Ihr Mietvertrag natürlich ein generelles Zutrittsrecht einräumt, muss trotzdem die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ garantiert bleiben. Das heißt, Sie dürfen als Vermieter nicht einfach grundlos die Wohnung betreten.

Haben Sie allerdings sachliche Gründe und damit ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung, so räumt Ihnen das Mietrecht ein Besichtigungsrecht ein. Jedoch sollten Sie dieses nicht ausnützen und ständig in die Wohnung wollen. Besser ist es, Ihre Anliegen zu bündeln, anstatt die Wohnung mehrfach aus verschiedenen Gründen zu betreten.  

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Wohnungsbesichtigung haben. Dies ist der Fall, wenn...

• Sie die Wohnung vermieten oder verkaufen wollen und Besichtigungen anstehen (die Besichtigungstermine sollten Sie vorher mit dem Mieter abstimmen)
• Sie Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen planen
• Zählerablesungen (Wasser, Strom, Gas) durchgeführt werden müssen
• Sie Schäden beheben wollen und nach der Ursache forschen
• Sie Anhaltspunkte für drohende Schäden haben, die Sie abwenden wollen
• Sie einen begründeten Verdacht haben, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird, also beispielsweise untervermietet wird
• die Wohnung vermessen werden soll
• Sie Reparaturen durchführen lassen und die Arbeiten kontrollieren wollen

Als Vermieter sollten Sie Ihren Besuch aber immer schriftlich ankündigen, damit Sie mit Ihrem Mieter einen Termin vorab abstimmen können.

Nein, es sei denn Ihr Mieter hat Ihnen dafür ausdrücklich eine Erlaubnis gegeben. Setzt sich ein Vermieter einfach darüber hinweg und verschafft sich mit einem Zweitschlüssel ungefragt Zutritt zur Mietwohnung, steht es dem Mieter zu, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Natürlich nur, wenn er seinem Vermieter einen unerlaubten Zutritt nachweisen kann. Bei begründetem Verdacht darf der Mieter sogar das Türschloss austauschen.

Das hängt von seinem Grund ab, warum er die Mietwohnung betreten will. Da dem Vermieter kein generelles Besichtigungsrecht zusteht, gibt es auch keine Mindestanzahl für Besuche, die er pro Jahr machen darf. Hat er aber einen triftigen Grund, hat er auch das Recht die Wohnung zu betreten, muss seinen Besuch aber vorher schriftlich ankündigen.

Wenn Sie beispielsweise die Wohnung verkaufen wollen, muss Ihr alter Mieter drei Mal im Monat einen Besichtigungstermin erdulden. Die Termine sollten Sie allerdings vorab mit ihm abstimmen. Als zumutbar gelten Zeiten an Werktagen zwischen 10 und 13 Uhr sowie 15 und 18 Uhr, Sie können aber auch andere Zeiten vereinbaren. Samstage gelten hier ebenfalls als Werktage. Wenn Gefahr im Vollzug ist, darf die Besichtigung ausnahmsweise auch an Sonn- oder Feiertagen durchgeführt werden.

Ja, allerdings nur im Notfall, beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch. Gegen den Willen des Mieters ist ein Zutritt ansonsten nicht möglich. Um einem Rechtsstreit auszuweichen, sollten Sie sich deshalb vorher sehr sicher sein, dass es sich auch wirklich um einen Notfall handelt. Wenn dem nämlich nicht so ist, könnte der Zutritt des Vermieters ohne Zustimmung des Mieters im schlimmsten Fall als Hausfriedensbruch betrachtet werden.

Lehnt der Mieter einen Zutritt seines Vermieters allerdings leichtfertig ab, muss auch er mit Konsequenzen rechnen. Hat der Vermieter einen triftigen Grund und ihm wird der Zutritt verweigert, hat er das Recht, den Mieter fristlos zu kündigen.

Liegt aber kein Notfall vor und der Mieter verweigert den Zutritt, so hat der Vermieter nur die Möglichkeit, sich über einen Gerichtsbescheid Zutritt zur Wohnung zu verschaffen.

Vorher empfiehlt es sich aber, zunächst einen Anwalt hinzuzuziehen, der ein Schreiben aufsetzt, darin auf die Rechtslage verweist und eine Frist für Terminvorschläge vorgibt. Kommt der Vermieter auch damit nicht weiter, muss er sich im letzten Schritt an das Gericht wenden. Dieses prüft, ob ein Besichtigungsrecht besteht und erlässt eventuell eine einstweilige Verfügung.

Wenn sich der Vermieter über einen Zweitschlüssel den Zutritt zur Wohnung  verschafft – ohne das Wissen des Mieters –, gilt dies als Hausfriedensbruch. Der Mieter hat in diesem Fall das Recht, fristlos zu kündigen und den Vermieter anzuzeigen. Er muss allerdings den unberechtigten Zutritt des Vermieters beweisen können.

Bei einem Brand, dem Austreten von Gas oder Rohrbrüchen hat der Vermieter das Recht, sofort die Wohnung zu betreten. Sie fallen unter die Kategorie „Gefahr in Verzug“. Es ist allerdings ratsam, zunächst den Mieter zu kontaktieren und um einen hinterlegten Schlüssel zu bitten, wenn er Sie nicht reinlassen kann.

Besichtigungstermine dürfen werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr durchgeführt werden. Der Vermieter sollte allerdings diese Termine mit dem darin noch wohnenden Mieter abklären. Drei Termine pro Monat stehen dem Vermieter für Besichtigungen zu, die der Mieter dulden muss. Berufstätige Mieter müssen diese zwischen 19 und 20 Uhr akzeptieren, die Termine dürfen 30 bis 45 Minuten betragen.