Ferienhaus oder Ferienwohnung verkaufen – Wertermittlung & Tipps

Eine Ferienimmobilie ist eine Immobilie, die vorrangig für Urlaub oder Zweitwohnsitz genutzt wird und nicht als dauerhafter Erstwohnsitz dient. Sie wird oft kurzfristig an Feriengäste vermietet und liegt in touristisch attraktiven Regionen wie Küsten, Bergen oder Kurorten.

Typische Merkmale:

• Nutzung als Ferienwohnung oder Ferienhaus, nicht dauerhaft bewohnt
• Geeignet für Ferienvermietung oder Selbstnutzung
• Lage in Urlaubsorten oder besonderen Erholungsgebieten
• Einrichtung und Ausstattung auf Kurzaufenthalte ausgelegt

Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung ist keine klassische Wohnimmobilie. Deshalb unterscheidet sich die Wertermittlung einer Ferienimmobilie deutlich von der Bewertung eines gewöhnlichen Einfamilienhauses. Nutzung, Vermietungspotenzial, Lage in der Ferienregion sowie saisonale Nachfrage spielen beim Verkauf einer Ferienimmobilie eine zentrale Rolle und müssen bei Bewertung, Vermarktung und auch bei steuerlichen Aspekten berücksichtigt werden.

Die Nutzungsmöglichkeiten einer Ferienwohnung sind deutlich vielfältiger als bei einer herkömmlichen Immobilie – Eigennutzung, zeitweise Vermietung oder vollständige Ferienvermietung. Diese Faktoren beeinflussen den Marktwert erheblich und sind entscheidend, wenn Sie Ihr Ferienhaus verkaufen oder Ihre Ferienwohnung veräußern möchten.

Welche Bewertungsverfahren sind sinnvoll?

Für die Bewertung von Ferienimmobilien kommen unterschiedliche Verfahren infrage. Soll das Ferienhaus vor allem für Kapitalanleger interessant sein, bietet sich das Ertragswertverfahren an. Dabei stehen die erzielbaren Mieteinnahmen im Fokus, was insbesondere für Käufer relevant ist, die das Objekt als Renditeimmobilie nutzen möchten.

Alternativ kann die Ferienimmobilie nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden. Dieses Verfahren ist sinnvoll, wenn die Ferienwohnung oder das Ferienhaus überwiegend an private Käufer verkauft werden soll. Grundlage sind hierbei aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Ferienimmobilien in derselben Region.

Die Herausforderung besteht häufig darin, im Vorfeld einzuschätzen, welche Käufergruppe letztlich infrage kommt. Als Eigentümer möchten Sie selbstverständlich den bestmöglichen Preis erzielen – entscheidend ist jedoch, ob Kapitalanleger oder Eigennutzer den Markt dominieren.

Regionale Marktkenntnis als Schlüssel zum Verkaufserfolg

Haben Sie Ihre Ferienimmobilie in der Vergangenheit erfolgreich vermietet, empfiehlt es sich, sowohl eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren als auch eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren durchführen zu lassen. Die nachweisbaren Mieteinnahmen erhöhen die Attraktivität für Kapitalanleger erheblich.

Wurde das Ferienhaus oder die Ferienwohnung hingegen überwiegend selbst genutzt, ist eine Bewertung durch einen Immobilienmakler mit regionaler Expertise besonders sinnvoll. Makler mit Erfahrung in der jeweiligen Ferienregion kennen den lokalen Markt genau, wissen, welche Mieteinnahmen realistisch erzielbar sind und zu welchen Preisen Ferienhäuser und Ferienwohnungen zuletzt verkauft wurden. Diese regionale Marktkenntnis ist ein entscheidender Faktor für eine realistische Bewertung und einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Ferienimmobilie.

Die Vermarktung von Ferienimmobilien unterscheidet sich deutlich vom klassischen Immobilienverkauf. Kaufinteressenten für Ferienhäuser und Ferienwohnungen wohnen meist nicht in der Nähe des Objekts. Deshalb sind überregionale Vermarktungskanäle entscheidend, während rein lokale Maßnahmen eine untergeordnete Rolle spielen.

Wer eine Ferienimmobilie in Deutschland verkaufen möchte, profitiert von klaren rechtlichen Rahmenbedingungen und etablierten Immobilienportalen. Beim Verkauf von Ferienimmobilien im Ausland ist die Vermarktung deutlich komplexer, da zunächst geeignete Kanäle für die jeweilige Zielgruppe identifiziert werden müssen.

Das Exposé: Besonderheiten bei Ferienhäusern & Ferienwohnungen

Ein professionelles Exposé ist essenziell, wenn Sie Ihr Ferienhaus verkaufen oder Ihre Ferienwohnung veräußern möchten. Dabei sollten folgende Besonderheiten berücksichtigt werden:

Grundsätzlich ist beim Immobilienverkauf ein Energieausweis erforderlich. Für Ferienimmobilien gelten jedoch Ausnahmen.

Kein Energieausweis erforderlich, wenn:

• die Immobilie weniger als 4 Monate pro Jahr genutzt wird
• das Gebäude unter 50 m² Nutzfläche hat
• es sich um ein Baudenkmal handelt

Nutzungsmöglichkeiten: Ein zentrales Kaufkriterium

Die Nutzungsmöglichkeiten einer Ferienimmobilie beeinflussen den Käuferkreis maßgeblich. Grundlage ist die Baunutzungsverordnung, die festlegt, wie Immobilien in bestimmten Gebieten genutzt werden dürfen.

Hier geht es vor allem um das Thema Spekulationssteuer. Wenn Sie einen Erstwohnsitz verkaufen, den Sie selbst bewohnt und nie vermietet haben, so fällt beim Verkaufsgewinn keine Spekulationssteuer an. Und das ist auch bei selbst genutzten Ferienimmobilien der Fall! Von der Spekulationssteuer befreit ist außerdem derjenige, der die Ferienwohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst genutzt und sie nicht vermietet hat.    

Anders verhält es sich, wenn die Ferienimmobilie an Gäste vermietet wurde. In diesem Fall gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Das heißt, dass erst nach zehn Jahren nach dem Datum, an dem der Kaufvertrag beurkundet wurde, die Immobilie steuerfrei verkauft werden darf. Ansonsten muss der Verkaufsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Auch wenn Sie Ihre Ferienimmobilie gut kennen, ist der regionale Immobilienmarkt oft schwer einzuschätzen. Ein Immobilienmakler vor Ort kann den Verkauf erheblich erleichtern.

Vorteile eines Maklers:

• Markt- und Zielgruppenkenntnis: Er kennt Preise, Käuferprofile und rechtliche Rahmenbedingungen wie Baunutzungsverordnungen.
• Interessentenkartei: Viele Makler haben bereits potenzielle Käufer, von Urlaubern bis zu Kapitalanlegern.
• Vor-Ort-Betreuung: Besichtigungen und Verkaufstermine können kurzfristig und zuverlässig organisiert werden.