Maklercourtage: Wer zahlt wie viel? Und wann überhaupt?
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Die Maklercourtage bei Vermietung – gesetzliche Regelung
Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland bei der Vermietung von Wohnungen das sogenannte Bestellerprinzip. Es besagt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt auch die Maklercourtage. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 2 Abs. 1a WoVermittG.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
- Vermieter beauftragt Makler:
Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermarktung der Wohnung, trägt er die Maklercourtage vollständig. - Mietinteressent beauftragt Makler:
Beauftragt ein Wohnungssuchender den Makler exklusiv mit der Suche nach einer passenden Wohnung, muss der Mieter die Provision zahlen – jedoch nur, wenn der Makler die vermittelte Wohnung nicht bereits vor Auftragserteilung im Bestand hatte.
Vermittelt der Makler also eine Wohnung, für die ihm schon zuvor ein Vermarktungsauftrag des Vermieters vorlag, bleibt der Vermieter zahlungspflichtig.
Ziel der Regelung:
Das Gesetz soll Mieter finanziell entlasten. Vor Einführung des Bestellerprinzips mussten in der Regel die Mieter die Maklercourtage tragen. Heute zahlen überwiegend die Vermieter, wenn sie den Makler mit der Vermietung ihrer Immobilie beauftragen.
Ausnahme:
Das Bestellerprinzip gilt nicht für die Vermietung von Gewerberäumen.
Die Höhe der Maklercourtage bei Vermietung
Bei Vermietung beträgt die Höhe der Maklercourtage maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Hat der Wohnungseigentümer eine teure Wohnung, die leicht zu vermieten ist, lässt der Makler sich vielleicht auf eine Maklerprovision von einer oder eineinhalb Nettokaltmieten ein. Da die Gewinnspanne im Vermietungsbereich jedoch nicht besonders hoch ist, beharren die meisten Makler auf zwei Nettokaltmieten Maklercourtage.
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Anlass für die Neuregelung war, dass in einigen Bundesländern – etwa Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen – zuvor häufig der Käufer die Maklercourtage vollständig zahlen musste, selbst wenn er den Makler gar nicht beauftragt hatte. Dies wurde als ungerecht empfunden.
Das neue Gesetz soll eine ausgewogene Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer sicherstellen – auch wenn es weiterhin möglich bleibt, dass eine Partei die gesamte Provision übernimmt.
Es gibt drei zulässige Modelle der Provisionsvereinbarung:
1. Doppelprovision – Käufer und Verkäufer zahlen je 50 %
Der Makler schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag ab. Damit zahlen Verkäufer und Käufer jeweils hälftig die Maklercourtage (§ 656c BGB).
Eine bestimmte Reihenfolge der Zahlungen ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.
2. Innenprovision mit teilweiser Weitergabe an den Käufer
Schließt der Makler nur mit einer Partei – meist dem Verkäufer – einen Vertrag, verpflichtet sich diese zur Zahlung der Provision. Der Verkäufer kann jedoch einen Teil der Provision auf den Käufer übertragen (§ 656d BGB).
Dabei gelten zwei Regeln:
- Der Verkäufer muss mindestens den gleichen Anteil tragen wie der Käufer.
- Er muss seinen eigenen Anteil zuerst bezahlen und die Zahlung gegenüber dem Käufer belegen, bevor dieser seinen Anteil leisten muss.
3. Eine Partei übernimmt die gesamte Maklercourtage
Auch nach der Neuregelung besteht kein Zwang zur Aufteilung. Eine vollständige Übernahme der Provision durch eine Partei bleibt zulässig:
- Reine Innenprovision (Verkäufercourtage): Der Makler vereinbart die Provision ausschließlich mit dem Verkäufer, der die Kosten vollständig trägt.
- Reine Außenprovision (Käufercourtage): Möglich, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler das spätere Kaufobjekt nicht bereits vorher im Bestand hatte.
Wie hoch ist die Maklercourtage beim Immobilienkauf?
Die Höhe der Maklercourtage hängt vom Verkaufspreis beziehungsweise Kaufpreis der Immobilie ab. Das bedeutet: Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision. Grundsätzlich kann die Maklercourtage in Deutschland frei verhandelt werden. In der Regel beträgt sie bei Immobilienverkäufen drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. In den meisten Regionen Deutschlands werden 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer verlangt. Bei einer vereinbarten Doppelprovision zahlen somit sowohl Verkäufer als auch Käufer 3,57 Prozent Maklercourtage (inklusive Mehrwertsteuer). Die Höhe der Maklerprovision sollte in einem schriftlichen Maklervertrag festgehalten werden. Fällig wird die Maklercourtage beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf direkt nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.
Rechenbeispiel Maklercourtage
Die Immobilie kostet 300.000 Euro, die Maklerprovision beträgt insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, es ist eine Doppelprovision vereinbart, das bedeutet, Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklercourtag zu gleichen Teilen. Die Rechnung:
- 300.000 € x 7,14 % = 21.420 € = gesamte Provision inkl. MwSt.
- 21.420 € / 2 = 10.710 € = jeweilige Provision inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer
Verkäufer und Käufer müssten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Maklercourtage von 7,14 Prozent jeweils 10.710 Euro inklusive Mehrwertsteuer zahlen.
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Die Höhe der Maklercourtage verhandeln: So können Sie sparen
Zwar gelten bezüglich der Höhe der Maklercourtage regionale Richtwerte, da diese jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben sind, können die Maklergebühren frei verhandelt werden. Die vereinbarte Courtage sollte allerdings schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden. Dabei ist zu beachten, dass ein Immobilienmakler nicht verpflichtet ist, seine Gebühren zu senken. Argumente, die ihn trotzdem dazu bewegen könnten, sind zum Beispiel folgende:
- Die Konkurrenz: Gibt es günstigere Makler, lässt sich der Makler womöglich auf einen Provisionsnachlass ein, wenn er den Auftrag unbedingt haben möchte.
- Die Wohngegend, in der die Immobilie steht: Ist sie beliebt, begünstigt das den Verkauf.
- Der Kaufpreis der Immobilie: Ist er hoch, wird das Objekt auch bei einer etwas niedrigeren Courtage für den Makler lukrativ.
- Eine gute Vorbereitung durch den Verkäufer: Hat dieser zum Beispiel schon alle notwendigen Unterlagen zusammengetragen und bereits eine Wertermittlung eingeholt, spart das dem Makler Zeit und Mühe.
Ob ein Makler auf diese Argumente eingeht und die Maklercourtage reduziert, ist ihm überlassen. Grundsätzlich lassen sich Immobilienmakler eher auf eine niedrigere Maklercourtage ein, wenn der Kaufpreis hoch und wenig Verkaufsaufwand zu erwarten ist.
Anspruch auf Maklercourtage und Fälligkeit
Die Maklerprovision muss grundsätzlich erst dann gezahlt werden,
- wenn ein Miet-, Pacht oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde, sprich Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben und dieser notariell beurkundet wurde und,
- wenn der Vertragsabschluss durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist, er also seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat (vgl. § 652 BGB).
Findet der Auftraggeber selbst, ohne das Mitwirken des Maklers, einen Käufer oder Mieter für sein Haus oder seine Wohnung, muss er keine Maklercourtage zahlen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Käufer oder Verkäufer dem Makler einen sogenannten qualifizierten Alleinauftrag erteilt hat. In diesem Fall hat der Eigentümer nicht das Recht, sich selbst um einen Käufer zu kümmern, die Immobilie wird ausschließlich durch den Makler vermarktet.
Wann wird die Maklercourtage fällig?
Fällig wird die Maklercourtag nach erfolgreichem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags. In der Regel haben Käufer oder Mieter sieben bis 14 Tage Zeit, die Rechnung zu begleichen
Wann die Maklerprovision nicht gezahlt werden muss
- Der Kaufvertrag kam nicht zustande und somit wird keine Maklerprovision fällig.
- Der Erwerber kannte das Objekt und den Verkäufer bereits und hat die Dienste des Maklers nicht in Anspruch genommen.
- Der Erwerber hat lediglich das Exposé vom Makler erhalten, der Verkäufer war bekannt und die Verkaufsabwicklung (u.a. die Besichtigung) wurde ohne Hilfe des Immobilienmaklers vorgenommen. (vgl. Kammergericht Berlin Az. 10 U 3177/98)
- In den Angeboten (z.B. Exposé) fehlte der Hinweis auf eine Provision.
- Der Provisionsanspruch wird nur pauschal geltend gemacht aber es wird kein Betrag bzw. Prozentsatz genannt.
- Der Maklervertrag kam via Telefon oder Internet zustande und der Käufer wurde nicht auf sein 14-tägiges Widerrufsrecht hingewiesen, somit hat der Käufer ein Jahr und 14 Tage Zeit den Vertrag zu widerrufen (in diesem Fall hat der Makler Anspruch auf „Wertersatz“).
- Ein überhöhter Provisionsanspruch ist sittenwidrig. (vgl. OLG Frankfurt Az. 18 U 59/07)
- Der Vertrag kommt nicht mit dem Erwerber zustande, da die Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt.
- Der Vertrag kommt nicht mit dem Erwerber zustande, da der Verwalter die Zustimmung verweigert.
- Der Kaufvertrag wegen Arglist und Irrtum angefochten wird. (vgl. HansOLG AZ. 11 176/96)
Maklercourtage steuerlich absetzen
| Situation | Absetzbar? | Art der Absetzbarkeit | Hinweise |
|---|---|---|---|
| Kauf einer vermieteten Immobilie (Kapitalanlage) | Ja | Werbungskosten | Voll abzugsfähig bei Vermietung & Verpachtung |
| Beruflich bedingter Umzug / Dienstwohnung | Ja | Werbungskosten | Auch Maklerkosten für Mietverträge möglich |
| Gewerbliche oder betriebliche Nutzung der Immobilie | Ja | Betriebsausgaben | Für Unternehmen / Selbstständige voll ansetzbar |
| Kauf eines Eigenheims (selbstgenutzt) | Nein | – | Keine steuerliche Absetzbarkeit bei privater Nutzung |
| Mietwohnung für private Nutzung | Nein | – | Kosten zählen zur privaten Lebensführung |
Trotz Maklercourtage Makler beauftragen – lohnt sich das?
Viele Eigentümer überlegen, die Maklercourtage zu sparen, indem sie ihre Immobilie selbst verkaufen. Dabei sollten jedoch einige Punkte bedacht werden. Ein erfahrener Makler, der den regionalen Markt genau kennt, kann durch professionelle Vermarktung oft den gleichen oder sogar einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein Privatverkäufer.
Neben Marktkenntnis und Erfahrung wird vor allem der Zeitaufwand häufig unterschätzt. Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf fallen unter anderem folgende Aufgaben an:
- Bewertung der Immobilie
- Festlegung des Angebotspreises
- Entwicklung einer Vermarktungsstrategie
- Exposé erstellen
- Schaltung von Anzeigen
- Auswahl und Betreuung von Interessenten
- Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungen
- Führen der Verkaufsverhandlungen
Diese Schritte erfordern viel Zeit, Organisation und Know-how. Wer diesen Aufwand nicht leisten kann oder möchte, für den kann ein Makler trotz anfallender Provision eine sinnvolle und entlastende Lösung sein.
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FAQ: Häufige Fragen zur Maklercourtage
Die Maklercourtage kann eigentlich frei verhandelt werden, aber es haben sich über die Jahre bestimmte Marktnuancen entwickelt. In vielen Bundesländern beträgt die übliche Maklerprovision insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei einer Doppelprovision müssen davon 3,75 Prozent vom Verkäufer und die anderen 3,75 Prozent vom Käufer gezahlt werden.
Die Maklerprovision unterliegt in Deutschland der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Diese wird auf die vereinbarte Netto-Courtage aufgeschlagen. Häufig wird die Provision bereits brutto angegeben (z. B. „3,57 % inkl. MwSt“).
Die Höhe der Maklercourtage ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sie kann frei verhandelt werden. Allerdings gibt es gesetzliche Regelungen dazu, wer die Maklerprovision zahlt. Bei einem Immobilienverkauf teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage in der Regel zu jeweils 50 Prozent. Bei einer Immobilienvermietung gilt das Bestellerprinzip: Es zahlt derjenige, der den Makler beauftragt.
Die Berechnung erfolgt nach der Formel:
Kaufpreis × Provisionssatz (brutto) = Gesamtcourtage
Beispiel bei 3,57 %:
400.000 € × 0,0357 = 14.280 €.
Ja. Makler sind in der Regel umsatzsteuerpflichtig, sodass die Provision immer inkl. 19 % Umsatzsteuer anfällt. Nur wenige Ausnahmen – etwa bei Kleinunternehmern – wären umsatzsteuerfrei, kommen in der Immobilienbranche jedoch kaum vor.
Die Maklercourtage ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Das bedeutet, es kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer hinzu. Bei einer Provision von 6 Prozent ergibt sich mit Mehrwertsteuer somit eine Provision von 7,14 Prozent. Die Maklerprovision muss immer in brutto angegeben werden (Preisangabeverordnung).
Ja – Maklergebühren, Maklercourtage und Maklerprovision bedeuten im Alltag dasselbe.
- Maklergebühren = umgangssprachlicher Begriff für die Kosten, die ein Makler für seine Dienstleistung berechnet
- Maklercourtage = fachlicher Begriff, besonders in der Immobilienbranche
- Maklerprovision = juristisch korrekter Begriff (wird im Gesetz verwendet)
Wer sein Haus privat erfolgreich verkauft, kann die entstandenen Maklerkosten nicht steuerlich absetzen. Nur Käufer, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, sie also nicht selbst oder nur teilweise selbst nutzen und ansonsten vermieten, haben die Möglichkeit zum Absetzen der Maklercourtage.
Es kann sich aus verschiedenen Gründen lohnen, einen Makler zu beauftragen. Zum Beispiel wenn Eigentümer selbst keine Erfahrung im Verkauf von Immobilien haben, nicht über genug Wissen zum aktuellen Marktgeschehen und über zu wenig Zeit verfügen. Ein erfahrener Makler kennt sich aus, übernimmt die meisten Aufgaben bis zur finalen Schlüsselübergabe und kann eher einen guten Verkaufspreis erzielen.