Mieterhöhung: Welche Obergrenzen und Fristen gelten?

Grundsätzlich gilt bei allen Mietverträgen, außer für Sozialwohnungen, dass eine Mieterhöhung jederzeit möglich ist, wenn sich Vermieter und Mieter einig sind und im Mietvertrag keine Klauseln festgelegt wurden, die Mieterhöhungen ausschließen oder begrenzen. Welche weiteren grundlegenden Regeln es für Mieterhöhungen gibt, zeigt folgender Überblick:

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB)

Dies ist die häufigste Form der Mieterhöhung.
Voraussetzungen und Regeln:

• Begründungspflicht: Der Vermieter muss darlegen, dass die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Ermittlungsmöglichkeiten:
  • Mietspiegel (falls vorhanden, oft qualifiziert)
  • Vergleichswohnungen (mindestens drei vergleichbare Wohnungen)
  • Sachverständigengutachten
• Kappungsgrenze:
  • Max. 20 % Erhöhung innerhalb von 3 Jahren
  • In angespannten Wohnungsmärkten: 15 % innerhalb von 3 Jahren (per Landesverordnung)
• Wohnfläche: Es zählt die tatsächliche Wohnfläche. Bei Abweichungen über 10 % kann der Mieter widersprechen.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung oder energetischer Sanierung (§ 559 BGB)

Vermieter können Kosten für wertsteigernde Modernisierungen anteilig auf die Miete umlegen.
Bedingungen:

• Umlagefähig: Maßnahmen, die Energie/Wasser sparen, Wohnwert erhöhen oder neuen Wohnraum schaffen
• Nicht umlagefähig: Reine Instandhaltung oder Reparaturen
• Erhöhungsbetrag:
  • 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr dürfen umgelegt werden
  • Deckelung: Max. 3 €/m² in 6 Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² max. 2 €/m²
• Ankündigungspflicht: Mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen

3. Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmietverträgen

Staffelmietvertrag (§ 557a BGB)

• Mieterhöhungen sind vertraglich festgelegt (feste Beträge, feste Zeitpunkte)
• Keine Zustimmung des Mieters erforderlich
• Keine Kappungsgrenze
• Keine zusätzlichen Mieterhöhungen (z. B. wegen Vergleichsmiete) zulässig

Indexmietvertrag (§ 557b BGB)

• Miete orientiert sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes
• Steigt der Index, darf die Miete entsprechend erhöht werden (nach Mitteilung)
• Sinkt der Index, muss die Miete theoretisch auch gesenkt werden
• Keine Kappungsgrenze, aber nur Indexerhöhungen zulässig
• Indexmiete-Rechner

4. Mieterhöhung bei Neuvermietung inkl. Mietpreisbremse 

Bei Neuvermietung gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, außer die Mietpreisbremse greift:

• Mietpreisbremse (§ 556d BGB):
  • Max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete
  • Gilt nicht bei Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014) oder umfassender Modernisierung
  • Ausnahmen: möblierte Wohnungen, Wohnheime, zeitlich befristetes Wohnen
• Wucher (§ 291 StGB):
  • Mehr als 20 % über Vergleichsmiete und Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters kann strafbar sein

5. Mieterhöhung bei Sozialwohnungen (preisgebundener Wohnraum)

Für Sozialwohnungen gelten besondere gesetzliche Vorschriften (Wohnraumförderungsgesetze der Länder):

• Kostenmiete-Prinzip: Miete richtet sich nach den tatsächlichen Kosten (Baukosten, Finanzierung, Bewirtschaftung)
• Mieterhöhungen:
  • Nur bei gestiegenen Kosten (z. B. höhere Bewirtschaftungskosten oder Zinsänderungen)
  • Behördliche Genehmigung oder Anzeige oft erforderlich
  • Mieterhöhung muss schriftlich begründet und behördlich überprüfbar sein
• Keine Orientierung an Vergleichsmiete, sondern an Kostenentwicklung
• Nach Ende der Bindungsfrist (häufig 20–30 Jahre) gelten wieder die normalen Mieterhöhungsregeln

Wie häufig Sie die Miete erhöhen dürfen, hängt vom Mietvertrag und vom Grund der Erhöhung ab. Es gelten unterschiedliche Regeln für Vergleichsmiete, Staffel- oder Indexmiete und Modernisierung.

Die Höhe der zulässigen Mieterhöhung hängt vom Grund ab: Anpassung an die Vergleichsmiete oder Modernisierung.
 

1. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

• Grundlage: Nettomiete und ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen).
• Vergleichsmiete basiert auf Durchschnittsmieten der letzten 6 Jahre (bald 7 Jahre).
• Ab 2023 Pflicht-Mietspiegel in Städten > 50.000 Einwohner.

2. Kappungsgrenze

• Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete um höchstens
  • 20 % steigen (bundesweit)
  • 15 % in angespannten Wohnungsmärkten

Beispiel:

a) Die Miete beträgt 500 Euro. 20 Prozent (= Kappungsgrenze) davon sind 100 Euro. Binnen drei Jahren ist eine maximale Mieterhöhung auf 600 Euro möglich. Auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei mehr als 600 Euro liegen sollte.

b) Die Miete beträgt 6,80 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,50 Euro pro Quadratmeter. Würden Sie die Miete auf diesen Wert erhöhen, entspräche das einer Mieterhöhung von 25 Prozent. Damit würden Sie gegen die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent verstoßen.

Nein, eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich einer Mieterhöhung ist unzureichend. Ein Mieterhöhungsverlangen kann nicht mündlich erfolgen, sondern muss zwingend in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a BGB). Nach § 126b BGB bedeutet Textform, dass die Erklärung lesbar sein, den Absender erkennen lassen und auf einem dauerhaften Datenträger wie Papier, E-Mail oder Telefax festgehalten sein muss. Sie muss dem Mieter so übermittelt werden, dass er sie speichern und unverändert wiedergeben kann. Der Übermittlungsweg ist grundsätzlich frei wählbar. Um im Streitfall den Zugang nachweisen zu können, empfiehlt es sich jedoch, eine sichere Zustellungsart wie Einschreiben mit Rückschein, Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder persönliche Übergabe mit Zeugen zu wählen, da die Beweislast für den Zugang immer beim Vermieter liegt.

Überlegungsfrist für den Mieter

Nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens hat der Mieter Zeit, die Rechtmäßigkeit zu prüfen. Die Frist endet mit Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens (§ 558b Abs. 2 BGB). Damit beträgt sie fast drei Monate. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist zu, ist die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang fällig. 

Form der Zustimmung – auch stillschweigend möglich

Die Zustimmung muss nicht schriftlich erfolgen; sie kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Überweist der Mieter die erhöhte Miete mehrfach ohne Vorbehalt, gilt dies laut Bundesgerichtshof als stillschweigende Zustimmung (Urteil vom 30. 01. 2018, Az. VIII ZB 74/16).

Hat ein Mieter ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung?

Ist Ihr Mieterhöhungsverlangen zulässig, kann Ihr Mieter diese weder ablehnen noch Einspruch dagegen einlegen. Allerdings steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. So darf er innerhalb der Zustimmungsfrist die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen (§ 561 BGB).

Als Vermieter haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sofern die Mieterhöhung rechtlich in Ordnung ist. Reagiert Ihr Mieter nicht auf das Mieterhöhungsverlangen, auch nicht, indem er einfach die erhöhte Miete überweist, dürfen Sie die Zustimmung gerichtlich durchsetzen. Der Mieter kann dann zur Zustimmung verurteilt werden. Zahlt er die neue erhöhte Miete trotzdem nicht, dürfen Sie erneut klagen.

Mögliche Gründe für einen Widerspruch zur Mieterhöhung

Widerspruch gegen die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann Ihr Mieter unter anderem dann einlegen, wenn,

• das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist (z. B. die tatsächliche Wohnfläche eine andere ist, als die, die der Berechnung zur Mieterhöhung zugrunde gelegt wurde).
• das Mieterhöhungsverlangen nicht berechtigt ist (z. B. weil die Wartefrist nicht eingehalten wurde).
• die Kappungsgrenze missachtet wurde.
• die Mieterhöhung nicht richtig begründet ist.

Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, die Erhöhung trotzdem durchzusetzen?

Verweigert Ihr Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, weil das Erhöhungsverlangen fehlerhaft ist, haben Sie die Möglichkeit, ein erneutes Erhöhungsschreiben mit korrekten Angaben und Berechnungen zu senden, um die Mieterhöhung trotzdem durchzusetzen. Die Zustimmungsfrist beginnt dann in der Regel von Neuem. Stimmt Ihr Mieter innerhalb dieser drei Monate dem korrigierten Mieterhöhungsverlangen abermals nicht zu, können Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist Zustimmungsklage erheben.

Kennen Sie das?: Die Miete zu erhöhen wäre in Zeiten hoher Inflation und steigender Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten schon längst notwendig gewesen. Trotzdem schieben Sie diese Aufgabe immer wieder vor sich her.

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Der Prozess zur Mieterhöhung mit RentUpp im Detail:

1. Prüfung Mietanpassungspotenzial
2. Beauftragung zur Erstellung des Mieterhöhungsverlangens
3. Erstellung des Mietanpassungsschreibens
4. Unterschrift durch Sie (Eigentümer bzw. dessen Vertreter) und Versand an die Mieter
5. Follow-up bei Ausbleiben einer Reaktion oder Widerspruch

Ihre Vorteile von RentUpp:

• Hohe Chancen, kein Risiko: Durch unsere Expertise vermeiden Sie Fehler und erhöhen Ihre Chancen auf eine erfolgreiche Mieterhöhung. Nur im Erfolgsfall wird ein kleines Honorar fällig (Erhöhung ab drei Monate plus Mehrwertsteuer), ansonsten ist der Service kostenfrei.
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• Geringer Zeitaufwand: Viele Mieter reagieren nicht oder legen Widerspruch ein. Wir geben nicht auf, bis wir Ihre Mieterhöhung durchgesetzt haben.
• Keine Bürokratie: Es müssen mehrere Dokumente aufwändig erstellt werden – wir wissen, worauf es dabei ankommt und nehmen Ihnen die Bürokratie ab.

Mieterhöhungen sind rechtlich streng geregelt und müssen sowohl formal korrekt als auch gut begründet sein. Ob Vergleichsmiete, Staffel- oder Indexvertrag oder Modernisierung – für jede Erhöhungsart gelten eigene Fristen und Obergrenzen, wie etwa die Kappungsgrenze. Vermieter sollten daher sorgfältig prüfen, welche Möglichkeiten im konkreten Fall bestehen, und Mieter haben das Recht, die Erhöhung zu überprüfen oder im Zweifel sogar abzulehnen. Eine transparente Kommunikation und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben vermeiden Streit und schaffen Rechtssicherheit für beide Seiten.