Rohrverstopfung in Mietwohnung: Wer zahlt die Reinigung?

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB) haben Sie als Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu überlassen. Diesen Zustand müssen Sie als Vermieter während der gesamten Mietdauer erhalten. 

Zu einem gebrauchsfähigen Zustand gehören neben funktionstüchtigen Heizungen, Wasser- und Elektroinstallationen auch dichte und verstopfungsfreie Abwasserrohre. Ist ein Rohr verstopft, müssen Sie sich also grundsätzlich darum kümmern, dass das Rohr gereinigt wird. Dabei ist eine schnelle Rohrreinigung nicht nur im Interesse Ihres Mieters, dem eine problemlose Nutzung von Spülbecken, Waschbecken oder Toilette zusteht, sondern auch in Ihrem Interesse: Je schneller die Rohrverstopfung behoben wird, desto eher können Sie kostspielige Folgeschäden vermeiden.

In den meisten Mietverträgen wird eine Kleinreparaturklausel vereinbart. Diese Klausel verpflichtet Mieter, die Reparaturkosten von Bagatellschäden an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die der Mieter unmittelbar berührt und häufig benutzt, selbst zu übernehmen. Auf die Abflussrohre haben Mieter keinen direkten Zugriff, sodass die Kleinreparaturklausel für Rohrreinigung grundsätzlich nicht greift und Sie als Vermieter die Beseitigung der Rohrverstopfung selbst zahlen müssen.

Als Kleinreparaturen zählen zum Beispiel:

• Reparatur eines tropfenden Wasserhahns
• Reparatur von Duschköpfen
• Reparatur von Fenster- und Türverschlüssen
• Reparatur von Rollläden und Jalousien
• Reparatur von Lichtschaltern und Steckdosen

Als Vermieter sind Sie grundsätzlich dafür verantwortlich, Rohrverstopfungen zu beseitigen und die Kosten hierfür zu tragen. Dies gilt insbesondere in folgenden Fällen:

• Unsachgemäße Installation: Wenn die Verstopfung auf Fehler bei der Installation zurückzuführen ist.
• Starke Kalkablagerungen: Bei extremen Kalkablagerungen als Ursache der Verstopfung.
• Verschleiß der Rohre: Wenn verrostete oder verengte Rohre das Problem sind.

Der Mieter haftet nicht für Schäden oder Abnutzung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen (§ 538 BGB).

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Kosten der Rohrreinigung. Eine Ausnahme besteht, wenn die Verstopfung nachweislich durch den Mieter verursacht wurde und nicht auf normalen Gebrauch oder bauliche Mängel zurückzuführen ist. Der Mieter ist auch verantwortlich, wenn Familienmitglieder oder Gäste die Verstopfung verursacht haben. Außerdem haftet der Mieter in vollem Umfang, wenn er einen Schaden verursacht, während er versucht die Verstopfung selbst zu entfernen.

Die Krux: In der Praxis ist es oft schwierig, ein Fehlverhalten des Mieters zu beweisen. Dies gilt besonders in Mehrfamilienhäusern, wo mehrere Parteien die gleichen Leitungen nutzen und die genaue Ursache der Verstopfung schwer zuzuordnen ist.

Mieter gelten in der Regel als verantwortlich bei:

• Entsorgung von Damenbinden oder Babywindeln im Abwasserrohr.
• Einwerfen großer Mengen Toilettenpapier ohne Zwischenspülen.
• Großen Mengen Fett oder Essensresten im Abwasserrohr.

Mieter sind in der Regel nicht verantwortlich bei:

• Verstopfungen durch Kalkablagerungen.
• Verstopfungen durch Haare aus normalem Haarverlust.

Überlaufende Toiletten können großen Schaden anrichten und gelten als Notfall. Trotzdem darf Ihr Mieter nicht direkt selbst jemanden zur Beseitigung der Rohrverstopfung rufen. Ihr Mieter muss zunächst Ihnen die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen, ansonsten muss er die Rohrreinigung selbst zahlen. Er ist dazu verpflichtet, Sie umgehend über den Notfall zu informieren. Erst, wenn er Sie nicht erreicht, darf Ihr Mieter auf Ihre Kosten den Notdienst rufen (§ 536 a BGB). Ruft er den Notdienst und es handelt sich nicht um einen Notfall, muss er die Kosten doch selbst übernehmen. 

Oft führen Rohrverstopfungen zu Folgeschäden, die zusätzliche Kosten verursachen. Wer dafür aufkommen muss, hängt stark vom Einzelfall ab.

Als Mieter sind Sie in der Regel schadensersatzpflichtig, wenn Sie versuchen, die Rohrverstopfung selbst zu beheben und dabei weitere Schäden verursachen. Ihre Haftung kann auch greifen, wenn Sie die Verstopfung nicht umgehend dem Vermieter melden und dadurch ein größerer Schaden entsteht.

Als Vermieter müssen Sie in folgenden Fällen Schadensersatz leisten:

• Unterlassene Überprüfung bei Hinweisen: Wenn häufige Verstopfungen auf Schwachstellen hindeuteten und Sie es versäumt haben, die Rohre zu überprüfen und Mängel zu beheben, was zu einer Überschwemmung führte.
• Vernachlässigung der Wartung: Wenn Sie Ihre Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung von außerhalb der Mieträume gelegenen Rohren und Abwasseranlagen vernachlässigen und dadurch ein Schaden in den Mieträumen des Mieters entsteht.
• Mangel bei Vertragsschluss: Wenn die Ursache für die Verstopfung bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war. In diesem Fall haften Sie sogar verschuldensunabhängig.
• Verzug bei der Beseitigung: Wenn Sie mit der Beseitigung der Verstopfung in Verzug geraten und infolgedessen ein Schaden entsteht.

Letztlich lässt sich festhalten: Die Hauptverantwortung liegt beim Vermieter. Der Mieter haftet nur, wenn ihm ein schuldhaftes Verhalten nachgewiesen werden kann, das über den normalen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht. Gute Kommunikation und präventive Maßnahmen können jedoch beiden Parteien viel Ärger und Kosten ersparen, wenn der Abfluss verstopft.