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Grundstückskaufpreis und Nebenkosten: So kalkulieren Sie richtig

Inhaltsverzeichnis

Wie prüfen Sie Preis und Beschaffenheit eines Grundstücks?

Vor dem Kauf eines Grundstücks eine umfassende Recherche zu betreiben, nützt in jedem Fall. Nicht zuletzt kann es Sie davor bewahren, einen überzogenen Grundstückspreis zu bezahlen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte einer Gemeinde kann über die aktuellen Grundstückspreise Auskunft geben, da er über jeden Kauf informiert wird und diverse Verkehrswertgutachten erstellt.

Darüber hinaus veröffentlicht der Ausschuss Bodenrichtwerte und gibt Ihnen auch weitere Auskünfte. Weitere Anlaufstellen, um Auskünfte einzuholen, können die Immobilienabteilungen von Sparkassen und Banken sein oder auch ein ortsansässiger Immobilienmakler. Den Immobilienberatern von Banken und Sparkassen liegen einschlägige Zahlentafeln vor, denen bestimmte Gebiete den aktuellen Grundstückspreisen zugeordnet werden und die alle 2 Jahre aktualisiert werden.

Das preisliche Niveau für gutes Bauland liegt durch den Mangel an zum Verkauf angebotenen Grundstücken sehr hoch. Gemessen an den Gesamtaufwendungen beim Bau eines Hauses ist der Anteil des Grundstückspreises mit 25 bis 50 % der größte Kostenfaktor. Das Grundstück einer genauen Prüfung zu unterziehen macht durchaus Sinn, selbst wenn ein Bauplatz Mangelware ist und Sie befürchten, keine adäquate Alternative zu finden. Besonderes Hinschauen lohnt sich, vor allem, wenn es sich um ein sehr günstiges Angebot handelt. Mit den Besitzern angrenzender Grundstücke ein paar Worte zu wechseln, kann weitere Informationen liefern.   

Ein Bodengutachten, das mittels Schürfgruben, Raumsondierungen, und weiteren Maßnahmen die unterschiedlichen Schichten des Baulands untersucht, kann eine lohnende Investition sein. Zumal ein solches Gutachten bei ca. 1.500 Euro liegt und damit einen Bruchteil des zu erwartenden Grundstückspreises ausmacht, Sie aber auf der anderen Seite vor bösen und teuren Überraschungen schützen kann. Stellt sich beispielsweise heraus, dass Sie Ihr Bauvorhaben auf diesem Grund nicht durchführen könnten, haben Sie den Kauf eines für Sie nutzlosen Grundstücks gespart. 

Erhebliche Zusatzkosten können auf Sie zukommen, kann bei hohem Grundwasserstand oder starkem Wasserandrang eine sogenannte Spundwand erforderlich werden, ohne die das Bauvorhaben nicht fortgesetzt werden kann und die erhebliche Zusatzkosten mit sich bringt. Ein weiteres Beispiel für Zusatzkosten, die schnell 5.000 Euro oder mehr betragen können: Der Einbau einer „weißen Wanne“ wird notwendig, um den Bau des Kellers bei einem zu hohen Grundwasserstand wasserdicht auszuführen.

Was versteht man unter „inneren“ und „äußeren“ Kosten?

Weitere Nebenkosten, die es beim Grundstückskauf zu berücksichtigen gilt, sind Erschließungskosten, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen sind. 

„Innere“ Erschließungskosten sind:

  • Strom, Gas
  • Telefon
  • Kabelfernsehen
  • Zu- und Abwasser

„Äußere“ Erschließungskosten sind: 

  • Herstellungskosten nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG)
  • Erschließungskostenbeiträge gemäß BauGB

Die hier aufgeführten Kosten der äußeren Erschließung werden von Käufern meist nicht oder nur unzureichend einkalkuliert, obwohl diese sich schnell auf bis zu 10.000 Euro belaufen können. Kostensicherheit hinsichtlich der Erschließungs-, Anschluss- und Herstellungskosten kann der Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie lediglich durch eine Notarurkunde über den Unterpunkt „Erschließung“ erlangen.

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Wie und wo holen Sie Informationen zu den Erschließungskosten ein?

Expertentipp Fragen Sie bei der Gemeinde oder dem Bauamt, in deren Zuständigkeitsbereich das Grundstück bzw. die Immobilie liegt, und holen Erkundungen zum Thema „Erschließungskostenbeiträge“ ein. Lassen Sie diese Informationen in Ihre Kalkulation mit einfließen und korrigieren Sie die vormals angesetzten Beträge eventuell noch einmal nach oben. Besser, Sie haben am Ende etwas zu großzügig kalkuliert. 
  • Kosten für die Herstellung nach den gemeindespezifischen Satzungen und nach dem KAG, beispielsweise für einen Kanalanschluss oder die Wasserversorgung. Kosten solcher Beiträge werden üblicherweise in Abhängigkeit von der Geschossfläche des Gebäudes und der Grundstücksfläche erhoben. 
  • Beiträge für Kosten der Erschließung gemäß des BauGB, beispielsweise Straßenbeleuchtung, Parkflächen und Grünanlagen oder Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz (Wege, Straßen, etc.).

Für Sie als Käufer gilt es, abzuklären, wer welche Kosten übernimmt. Teilweise sind Kosten bereits im Kaufpreis enthalten, andere übernimmt möglicherweise der Grundstücksverkäufer. In aller Regel kommt der Grundstücksverkäufer jedoch für die Kosten der Ersterschließung auf. 

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