Was ist eine Kaufabsichtserklärung?

Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Art Reservierungsvereinbarung für eine Immobilie. Sowohl der Immobilienverkäufer als auch der potenzielle Käufer erklären darin schriftlich, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt einen notariellen Kaufvertrag abschließen wollen:

• Der Kaufinteressent bestätigt mit seiner Unterschrift, dass er die Immobilie zum vereinbarten Preis kaufen möchte.
• Der Verkäufer bestätigt, dass er die Immobilie zu diesem Preis an den Käufer verkaufen wird. Er verpflichtet sich damit, während der Reservierungszeit die Immobilie keinen weiteren Kaufinteressenten anzubieten. Wenn ein Makler beteiligt ist, darf auch dieser die Immobilie nicht weiter bewerben und anbieten.

Die Reservierung gilt ab Unterschrift aller Vertragsparteien bis zur finalen Unterschrift des Kaufvertrags der Immobilie beim Notar. Die Dauer der Reservierung legen Verkäufer und Käufer gemeinsam fest. Im Regelfall liegt die Reservierungsfrist zwischen ein bis sechs Monaten.

Eine Kaufabsichtserklärung ist im Gegensatz zu einem Vorvertrag nicht rechtlich bindend. Sie basiert vielmehr auf gegenseitigem Vertrauen und entfaltet eine psychologische Bindewirkung bei den Vertragsparteien.

Wenn der Kaufinteressent von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten möchte, muss er also keinen Schadensersatz zahlen, wie es bei einem Vorvertrag der Fall ist. Ebenso wenig muss der Verkäufer den Käufer entschädigen, wenn er die Immobilie an jemand anderen verkauft.

Reservierungsgebühr

Wenn der Verkaufsprozess der Immobilie über einen Makler läuft, verlangt dieser häufig eine Reservierungsgebühr. Diese Gebühr ist ein finanzieller Ausgleich dafür, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen für die Zeit der Reservierung einstellt und der Kaufinteressent dadurch Bedenkzeit bekommt. Diese Gebühr beträgt üblicherweise maximal zehn bis 15 Prozent der Maklerprovision und wird damit verrechnet, wenn es zum Kaufabschluss kommt.

Sieht der Kaufinteressent doch vom Kauf der Immobilie ab, kann er die Reservierungsgebühr zurückfordern.

Kosten bei Vertragsabbruch

Der Kaufinteressent kann zwar von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten, ohne dass der Verkäufer einen Anspruch auf Schadensersatz hat, dennoch entstehen manchmal Kosten für den abgesprungenen Käufer bei Vertragsabbruch. Zum Beispiel Notargebühren: Wenn bereits ein Notar mit dem Aufsetzen eines Kaufvertrags beauftragt wurde, kann es sein, dass der Käufer, der nun doch vom Immobilienkauf absieht, zumindest einen Teil der angefallenen Notarkosten begleichen muss. Steht in der Kaufabsichtserklärung, dass der Kaufinteressent einen offiziellen Vertragsentwurf in Auftrag gibt, ist das sogar sehr wahrscheinlich.

In den meisten Fällen setzt der Makler oder der Verkäufer die Kaufabsichtserklärung auf. Was darin festgehalten wird, ist individuell vereinbar, folgende Angaben sollten aber auf jeden Fall drinstehen:

• Personenbezogene Daten (Personalien des Käufers und des Verkäufers)
• Angaben zur Immobilie (Grundstücks- und Flurnummer, wie sie im Grundbuch angegeben sind)
• Reservierungszeit (Datum, bis zu dem die Reservierung bestehen bleiben soll)
• Zahlungsbedingungen (zum Beispiel Maklerprovision)
• Rücktrittsklauseln

Außerdem kann auch ein Notartermin festgelegt werden, an dem der spätere Kaufvertrag unterschrieben werden soll.

Vorteile einer Kaufabsichtserklärung: Zeitgewinn und psychologische Bindungswirkung

• Vorteil für den Kaufinteressenten: Er gewinnt durch eine Kaufabsichtserklärung Zeit, um beispielsweise die Finanzierung mit der Bank abzuklären, hat aber zugleich schon eine feste Zusage vom Makler beziehungsweise Verkäufer.
• Vorteil für den Verkäufer und den Makler: Sie haben durch eine Kaufabsichtserklärung mehr Sicherheit, denn der Kaufinteressent muss bei Vertragsbruch Kosten, die für die Kaufvertrags-Vorbereitungen entstanden sind, mittragen – sofern es in der Kaufabsichtserklärung entsprechend formuliert wurde. Dadurch ist es wahrscheinlicher, dass der Kaufinteressent, der eine Kaufabsichtserklärung unterschreibt, wirklich Interesse an der Immobilie hat.

Nachteile einer Kaufabsichtserklärung: fehlende Verbindlichkeit

• Nachteil für den Kaufinteressenten: Der Verkäufer kann die Immobilie jederzeit einem anderen Interessenten verkaufen, da die Kaufabsichtserklärung nicht rechtlich bindend ist.
• Nachteil für den Verkäufer und den Makler: Der Kaufinteressent kann von der finalen Unterzeichnung des Kaufvertrags absehen, ohne dass er Schadensersatz zahlen muss.

1. Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Art Reservierungsvereinbarung. Kaufinteressenten, Makler und Verkäufer halten darin schriftlich fest, dass sie den Kaufvertrag bis zu einem bestimmten Datum abschließen möchten.

2. Eine Kaufabsichtserklärung ist nicht rechtlich bindend. Sie garantiert nicht das Zustandekommen eines Kaufvertrags.

3. Ein Rücktritt von der Kaufabsicht kostet. Wurden in der Kaufabsichtserklärung entsprechende Klauseln festgelegt, kann es sein, dass der abgesprungene Kaufinteressent Kosten wie die Notarkosten übernehmen muss.

4. Die Gültigkeit von Reservierungsgebühren ist zu prüfen. Nicht immer sind Formulierungen zu den Reservierungsgebühren gültig. Es kann also sein, dass der Käufer bei Absprung von der Kaufabsicht keine Reservierungsgebühren zahlen muss, auch wenn das eigentlich in der Kaufabsichtserklärung festgelegt war.

5. Ein Vorvertrag bietet mehr Sicherheit als eine Kaufabsichtserklärung. Im Gegensatz zur Kaufabsichtserklärung ist ein Kaufvertrag rechtlich bindend. Es drohen Schadensersatzforderungen bei Vertragsbruch.