Wie Sie als Vermieter den richtigen Mieter finden

Oft sagt man: Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Auf die Situation der Mietersuche übertragen, heißt das: Der persönliche Eindruck, das Gespräch im direkten Gegenüber, verrät Ihnen bei weitem mehr, als alle noch so ideal erscheinenden Informationen, die in der Mieter-Bewerbungsmappe stehen. Trotzdem ist die Mappe natürlich unersetzlich mit all den Basisinformationen über Solvenz, Arbeitsverhältnis, Arbeitgeber etc. 

Körpersprache, Verhalten, Umgangsformen, die Art, wie eine Person spricht, vermitteln eine Fülle von Eindrücken, die Sie wahrnehmen und sich einen Eindruck – ein Bild – von der Persönlichkeit des Bewerbers machen können. Das klappt noch besser, wenn eine weitere, Ihnen vertraute Person dem Gespräch beiwohnt und Sie sich anschließend über Ihre Eindrücke austauschen können. Allerdings sollte ein solches Gespräch niemals den Charakter eines Examens oder einer Ausfragerei annehmen. Dann nämlich werden die Interessenten unsicher, verkrampfen oder wirken verärgert, was den Eindruck verfälscht. 

Ein lockeres, freundliches Gespräch, bei dem der Bewerber das Gefühl hat, auf Augenhöhe mit Ihnen zu sprechen, ist die beste Bewertungsgrundlage.

Man kennt sich schon seit Jahren, ist im gleichen Tennis- oder Kegelclub, versteht sich am Stammtisch... Was hindert Sie, einem ‘alten Kumpel‘ als Mieter Ihr Mietobjekt zu überlassen, werden Sie sich fragen. Die unvoreingenommene Antwort ist: Kann gutgehen, muss aber nicht.

Wenn Sie davon überzeugt sind, dass man jedes Problem gütlich regeln kann und der Freund der gleichen Meinung ist, mögen die Voraussetzungen gegeben sein, dass ein solches Mietverhältnis gut geht. Und sollte es tatsächlich einmal schwierig werden, kann man immer noch eine Vertrauensperson als Vermittler einschalten. Dennoch – ein Restrisiko bleibt schon deshalb, weil neben dem Freundschaftsverhältnis nun ein Abhängigkeitsverhältnis zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Freund als Mieter entsteht. Allein das verträgt nicht Jeder auf Dauer. Dann müssen Sie irgendwann die Miete erhöhen, um Rücklagen für anstehende Sanierungen bilden zu können. Oder der Freund kann die Miete, aus welchen Gründen auch immer, nicht mehr bezahlen. Dann tritt oft das alte Sprichwort in Kraft: „Beim Geld hört die Freundschaft auf.“ Sicher gibt es noch weit mehr Szenarien, die zu massiven Problemen führen können. Als erstes leidet darunter die Freundschaft. Es wäre auch nicht die erste, die darunter zerbricht. 

Insbesondere, wenn Ihre Wohnimmobilie die Aufgabe eines gewinnbringenden Renditeobjekts erfüllen soll, ist es gewiss nicht unklug, von vornherein eine klare Position zu beziehen: An Freunde, Bekannte und Verwandte wird nicht vermietet. Und jeder sollte den Hinweis respektieren: „Meine Freunde und ihre Freundschaft beziehungsweise der Familienfriede sind mir zu wertvoll, als dass ich sie wegen eines Mietstreits aufs Spiel setze.“

Ist Ihnen diese Haltung zu radikal, beantworten Sie kühl und sachlich diese eine Frage: 

Würden ich diese Person auch als geeigneten Mieter nehmen, wenn sie nicht ein guter Freund oder Verwandter wäre, sondern sich als ganz normaler Bewerber bei mir vorstellen würde? 

Wenn Sie Zweifel haben, ist das Risiko sehr groß, dass dieses Mietverhältnis nicht gutgeht.

Unser Tipp: Trennen Sie stets Geschäftliches vom Privaten, wenn Ihnen Ihre Freunde und die Verwandtschaft lieb und wert sind.

Auch bei sorgfältigstem Vorgehen und unter Einsatz Ihrer ganzen Menschenkenntnis und Erfahrung kann ein Missgriff bei der Mieterauswahl nie ausgeschlossen werden. Diese Erkenntnis sollte Sie deshalb eher ermuntern, sich darauf zu konzentrieren, dass Sie mit dem Mieter keine der drei folgenden Situationen erleben:

• Zahlungsunfähigkeit des Mieters
• Übermäßige Wertminderung durch Beschädigungen
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens

Wie verhalten Sie sich am besten, damit diese Risiken nicht Realität werden?

Zu 1. Schon beim Mietangebot sollten Sie darüber informieren, dass Sie aussagefähige Bewerberunterlagen erwarten. Dazu gehören u.a. auch Einkommensbescheinigungen, Angaben zum Beruf, derzeitiger Tätigkeit und dem Arbeitgeber. Mit diesen Unterlagen und einem persönlichen Gespräch erhalten Sie in aller Regel eine verlässliche Vorstellung über den Bewerber.

Zu 2. Wie ein künftiger Mieter mit Ihrer Wohnung umgeht, ist kaum im Vorhinein zu beurteilen. Wenn Sie jedoch ein wenig Menschenkenntnis haben, können Sie bei einem persönlichen Bewerbergespräch oft Verdachtsmomente registrieren, wie der künftige Mieter „so drauf“ ist. 

Sollten Sie bei einem bestehenden Mieter Hinweise oder Klagen von anderen Hausbewohnern erhalten, dass der Mieter die Wohnung verkommen lässt, zumüllt oder ernsthaft beschädigt, haben Sie das Recht, nach vorheriger Anmeldung und Nennung eines triftigen Grundes (z.B. vertragswidrige Nutzung), die Mietwohnung zu betreten und zu besichtigen. Je nach Ergebnis der Besichtigung können Sie dem Mieter dann auch kündigen - je nach Schwere mit einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung.

Zu 3. Bei Beschwerden der übrigen Hausbewohner, dass Ihr Mieter den Hausfrieden stört, ist nicht gleich ein hinreichender Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gegeben. Es ist aber ratsam, solchen Klagen nachzugehen und auf ihre Berechtigung zu überprüfen. Häufig lassen sich die Beschwerden abstellen, indem man mit dem Mieter spricht, ihn ermahnt und bei Bedarf abmahnt. Ist dann immer noch keine Ruhe, können Sie wegen vertragswidrigen Verhaltens ordentlich oder sogar fristlos kündigen.

Es gibt immer die Möglichkeit, dass ein Interessent davon erfährt, dass Ihr Mietobjekt frei ist oder in absehbarer Zeit frei wird, noch bevor Sie den Bedarf veröffentlicht haben. Der Interessent verspricht sich den Vorteil, allen anderen Mietbewerbern eine Nasenlänge voraus zu sein. Aber letztlich kommt es auf Sie an, welche der drei Möglichkeiten Sie wählen, auf das Ansinnen des Initiativbewerbers zu reagieren:

Sie entscheiden sich für den Nachfrager, weil Sie glauben, dass er Ihrem Anforderungsprofil an den bevorzugten Mieter entspricht und nutzen dabei einen Vorteil: Sie sparen enorm viel Zeit und haben nicht den Stress der Interessentenauswahl, Vorstellungsgespräche, Absagen nach erfolgter Entscheidung etc. Sie sollten aber nichts überstürzen, sondern sich wie bei jedem anderen Mietbewerber dessen komplette Bewerbungsunterlagen geben lassen. Wenn dann der Interessent mit Ihren Konditionen einverstanden ist, können Sie und er den Mietvertrag zügig unterschreiben.
Sie wollen sich nicht drängen lassen und zudem eine fundierte Auswahl aus einem größeren Kreis an Interessenten treffen. Sie bitten deshalb den Initiativbewerber, seine Unterlagen einzureichen, wenn Sie Ihr Mietangebot veröffentlichen.
Bestehen Zweifel, ob der Initiativbewerber aufgrund seiner Persönlichkeit, wirtschaftlichen Verhältnisse oder passend zur Hausgemeinschaft geeignet ist, sollten Sie dem Einzelinteressenten absagen.

Vor allem im Fall einer Neuvermietung nach einem längeren Alt-Mietverhältnis sollten Sie über die aktuell marktübliche Miete für vergleichbare Mietobjekte informiert sein. Damit Sie einen angemessenen Mietpreis anbieten, sind auch zuvor die Auswirkungen der so genannten Mietpreisbremse auf den Mietpreis und seine künftige Entwicklung zu beachten.