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Florian Fischer

Wohnraum-Mieterhöhung – was Sie als Vermieter wissen müssen

Inhaltsverzeichnis

Mieterhöhung nur im gegenseitigen Einvernehmen

Sofern keine Regelung in Form eines Indexmietvertrags (siehe Erläuterung weiter unten) oder eines Staffelmietvertrags (siehe Erläuterung weiter unten) getroffen wurde, gilt nach § 558 BGB, dass eine Mieterhöhung im gegenseitigen Einvernehmen auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden muss.

Eine einseitige Vorgehensweise des Vermieters, indem er dem Mieter eine Mieterhöhung einfach nur mitteilt, ist unwirksam. Es ist jedoch ausreichend, wenn der Vermieter den Mieter um Zustimmung zu der Mieterhöhung bittet. Hierbei sollte er jedoch die Mieterhöhung begründen und transparent machen, dass sich die Erhöhung im gesetzlichen Rahmen hält.

Daraufhin hat der Mieter drei Reaktionsmöglichkeiten:

  1. Der Bitte um Zustimmung der Mieterhöhung kann der Mieter entsprechen. Dann antwortet er in diesem Sinne dem Vermieter.
  2. Lehnt der Mieter die Bitte ab, sollte er gute Gründe dafür haben und sich zuvor fachlich beraten lassen. Ist sich nämlich der Vermieter sicher, alles richtig gemacht zu haben, wird er die Mieterhöhung einklagen. Wenn er obsiegt, kommen beträchtliche Verfahrenskosten auf den Mieter zu – zusätzlich zur erhöhten Miete.
  3. Eine weitere Reaktionsmöglichkeit für den Mieter ist das Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist. Eine Zahlung unter Vorbehalt oder im Zusammenhang mit anderweitigen Bedingungen ist nicht möglich.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Wohnwertmerkmale – Faktoren für die Berechnung der Mieterhöhung

Unabhängig, ob es sich um eine Neuvermietung handelt oder um einen bestehenden Wohnraummietvertrag, sollte der Vermieter zunächst klären, inwieweit sich die aktuelle Höhe der Miete zur ortsüblichen Miete verhält und welcher Erhöhungsbetrag sich daraus ableiten lässt. Da das Mietniveau regional sehr unterschiedlich ist, muss die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem für die Mietimmobilie relevanten Mietspiegel (gültig für die jeweilige Kommune) ermittelt werden. Sie berücksichtigt folgende Wohnwertmerkmale:

  • Größe der Wohnung (tatsächliche Anzahl der Quadratmeter)
  • Lage (1. innerhalb des Wohngebäudes, 2. außerhalb: im Stadtzentrum, am Stadtrand, Wohngebiet, Gewerbegebiet, Umgebungscharakter, Verkehrslage, örtliche Infrastruktur, Verkehrsanbindung)
  • Art (z.B. abgeschlossene/nicht abgeschlossene Wohnung, Alt- oder Neubau, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus)
  • Beschaffenheit (u.a. Grundrissgestaltung, Anzahl der Zimmer, mitbenutzbare Gebäudeanteile, Art der Außengestaltung, Baualter, Erhaltungszustand, energetische Qualität)
  • Ausstattung (z.B. Art von Bad, Heizung, Bodenbelägen, Kücheneinrichtung)

Wann ist eine Mieterhöhung bei Wohnraum zulässig?

Ergibt sich aus dem Vergleich zwischen ortsüblicher Vergleichsmiete und bestehender Miete eine Differenz und damit die Möglichkeit einer Mieterhöhung, ist weiterhin zu klären, ob sie überhaupt zulässig ist. Denn auch da hat der Gesetzgeber Vorschriften erlassen. Eine Mieterhöhung ist demnach nur möglich, wenn

  • die Erhöhung durch eine Vereinbarung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist und der Ausschluss (z.B. Zeitmietvertrag mit fest vereinbarter Miete bei Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters) gesetzlichen Regelungen entspricht
  • keine Index- oder Staffelmietvereinbarungen bestehen
  • die Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt
  • in den vergangenen 12 Monaten kein Mieterhöhungsverlangen gestellt wurde
  • seit 15 Monaten die Miete nicht erhöht wurde
  • die Kappungsgrenze eingehalten wird, d.h. dass die Miete im Zeitraum von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent steigen darf bzw. in Gegenden mit akutem Wohnraummangel um höchstens 15 Prozent (gilt in rund 360 Städten und Gemeinden).

Eine Ausnahme bilden Erhöhungen aufgrund Modernisierungsmaßnahmen (wobei reine Instandsetzungsmaßnahmen keine Ausnahme darstellen) und die Veränderung von Betriebskosten, wenn es sich um einen Inklusivmietvertrag bzw. Bruttowarmmietvertrag handelt.

Das entscheidende Kriterium: die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnfläche

Häufig kommt es vor, dass die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl der Wohnfläche nicht der tatsächlichen Quadratmeterzahl entspricht. Insbesondere bei Dachwohnungen mit Schrägwänden kommen Fehler bei der Wohnflächenberechnung vor.

Da bei einem Mieterhöhungsverlangen die Wohnfläche zur Berechnung des Steigerungsbetrags entscheidend ist, muss die tatsächliche Quadratmeterzahl bekannt sein und verwendet werden. Stellt nämlich der Mieter nachträglich fest, dass die verwendete Quadratmeterzahl die tatsächliche um mehr als 10% übersteigt, ist er berechtigt, eine Rückzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu verlangen (BGH VIIIZR 192/03, NZM 2004, 699) und zwar unabhängig von der im Mietvertrag genannten und vom Mieter anerkannten Quadratmeterzahl.

Zudem ist der Vermieter verpflichtet, stets die tatsächliche Grundfläche als Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung zu verwenden, auch wenn diese nach unten oder oben weniger als 10% Abweichung der genannten Fläche im Mietvertrag beträgt.

Stellt sich eine Falschberechnung der Mieterhöhung aufgrund einer fehlerhaften tatsächlichen Quadratmeterzahl heraus, müssen nicht nur die Mieterhöhung korrigiert, sondern auch die Kappungsgrenze beachtet werden.

Mieterhöhungsverlangen nur in schriftlicher Form rechtsgültig

Eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich einer Mieterhöhung ist unzureichend. Ein Mieterhöhungsverlangen ist zwingend in Schriftform zu stellen und zwar nach den Grundsätzen bzw. Vorschriften des § 126 b BGB. Darin ist festgehalten, dass das Verlangen lesbar ist, die Person des Erklärenden genannt ist und auf einem Medium festgehalten ist, das (Zitat:)

"1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. "

Das heißt, dass die Erklärung als Kopie, Telefax oder E-Mail verfasst und an den Empfänger übermittelt werden kann. Hierbei ist der Übermittlungsweg dem Vermieter überlassen. Ist eine gerichtliche Auseinandersetzung zu erwarten, beispielsweise, weil der Mieter "schwierig" ist, sollte der Vermieter eine gerichtsfeste Übermittlungsart (persönliche Übergabe in Anwesenheit einer dritten, unabhängigen Person, Übergabe durch Gerichtsvollzieher, Einschreiben mit Rückschein) wählen. Dies ist empfehlenswert, da die Beweislast der erfolgten Zusendung/Aushändigung des Mieterhöhungsverlangens beim Vermieter liegt.

Der Indexmietvertrag – Mieterhöhung nach Entwicklung der Lebenshaltungskosten

Ein Indexmietvertrag regelt die Mietsteigerung während der Laufzeit des Mietvertrags, indem sie die künftigen Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten in Deutschland koppelt. Hierbei ist ausschließlich der Preisindex des Statistischen Bundesamtes maßgebend. Dieser spiegelt die Entwicklung der Lebenshaltungskosten als Zahlenwert wider.

Auf dieser Basis kann die Miete höchstens einmal  im Jahr erhöht werden. Dazu benötigt der Vermieter den alten Preisindex (zum Vertragsabschluss oder zur letzten Mieterhöhung) sowie den aktuell geltenden Index. Dann wendet er folgende Formel an: Aktueller Index : alten Index x 100 – 100 ergibt die Indexsteigerung in Prozent. Liegt also die Indexsteigerung beispielsweise bei 4,18% und die bisherige Miete bei 850 Euro,  ergibt die Mietsteigerung 850 : 100 x 4,18 = 35,53 Euro.

Zahlbar ist die neue Miete ab dem übernächsten Monat. Für die Mieterhöhung im Rahmen eines Indexmietvertrags braucht der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters einzuholen.

Der Vorteil der Indexmiete erweist sich speziell in Ballungsräumen und extremen Mietpreissteigerungen. Da die Mietpreise oft weit über dem jeweiligen Mietspiegel liegen, würde ein normaler Mietvertrag ohne eine Steigerungsregelung der Mietspiegel die Mietsteigerungsmöglichkeiten oft eingrenzen oder verhindern. Indexmieten geben Rechtssicherheit und gleichen Inflationsverluste aus.      

Der Staffelmietvertrag – Planungssicherheit durch regelmäßige Steigerungen

Wer als Vermieter allen Diskussionen mit dem Mieter um eine Mieterhöhung aus dem Weg gehen will, nutzt immer häufiger die Möglichkeit des Staffelmietvertrags. Damit legt er dem Mieter im Vertrag eine Regelung vor, wonach schon zu Beginn festgelegt ist, in welchen Abständen die Miete um welchen Betrag steigt. Damit schließt er zwei andere Mietsteigerungsmöglichkeiten aus: 1. die Erhöhung anhand der örtlichen Vergleichsmiete, 2. nach einer Modernisierung. Dabei braucht er jedoch weder die Vergleichsmiete, noch die Kappungsgrenze beachten.

Der Vorteil des Staffelmietvertrags ist die Planungssicherheit für beide Vertragsparteien, da schon beim Abschließen des Mietvertrags die Intervalle und Beträge der Mieterhöhung genannt werden.

Beim Staffelmietvertrag ist zu beachten, dass die jeweilige Mietsteigerung schriftlich genannt wird und in welchem Abstand sie fällig wird. Gesetzlich festgelegt ist, dass maximal einmal jährlich eine Mietpreiserhöhung vorgenommen werden darf (§557a BGB). Der Erhöhungsbetrag darf auch nicht in Prozentwerten, sondern muss in absoluten Zahlenwerten genannt werden. Auch eine Mischform aus anfänglichem absolutem Zahlenwert und folgenden Prozentwerten sind unzulässig (BGH VIII ZR 197/11).

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag drei Monate. Enthält der Mietvertrag einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht, gilt dieser maximal 4 Jahre. Längerfristige Laufzeiten in einem Formularmietvertrag sind unwirksam.

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