Ratgeber Scheidung: So können Sie mit der gemeinsamen Immobilie umgehen

Wenn es zu einer Trennung kommt, möchten beide Parteien sich in den meisten Fällen nicht nur räumlich, sondern auch monetär trennen. Zu klären ist dann als Erstes, ob beide Partner bei der gemeinsam erworbenen Immobilie im Grundbuch stehen. Denn nur wer im Grundbuch eingetragen wurde, ist auch vor dem Gesetz Eigentümer. Im Regelfall sind beide Parteien je zur ideellen Hälfte eingetragen. Dies bedeutet, dass die Immobilie auch nur gemeinschaftlich veräußert werden kann. Ist der Eine gegen eine Veräußerung, kann der Andere nicht allein veräußern.

Haben sich Eheleute im Laufe der Ehe Immobilien gebaut oder gekauft, wird es bei einer etwaigen Scheidung sehr komplex. Insbesondere bei der selbst genutzten Immobilien gibt es einige Hindernisse, aber auch Möglichkeiten der Abwicklung. 

Häufig möchte einer der Ehepartner wohnen bleiben, in diesem Fall ist der andere auszuzahlen. Das Paar kann sich hierbei selbst auf einen Betrag einigen und für eine marktgerechte Bewertung der Immobilie auch einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuziehen.

Wenn jedoch die Fronten so verhärtet sind, dass keine Kommunikation und Einigung zwischen dem Paar möglich ist, ist die Teilungsversteigerung der letzte Ausweg. Diese ist für beide Parteien die ungünstigste Variante, da eine Teilungsversteigerung immer mit erheblichen Kosten und finanziellen Einbußen einhergeht. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie beauftragt das Gericht üblicherweise einen Gutachter, dessen Kosten von den Eigentümern getragen werden müssen, auch wenn nur einer das Verfahren beantragt hat. 

Gutachterkosten liegen üblicherweise bei 1.000 bis 3.000 Euro, je nach Objektgröße und Aufwand – im Einzelfall auch darüber. Nach Feststellung des Wertes wird das gemeinsame Eigentum versteigert. Der Erlös geht entsprechend hälftig an die Eigentümer beziehungsweise an die Banken oder sonstigen Gläubiger. Die Kosten des gesamten Verfahrens werden vorher abgezogen. Sollten sich die Parteien allerdings aufgrund noch bestehender Verrechnungen aus der gemeinsamen Zeit uneinig darüber sein, wer wie viel Anteil bekommt, könnte es sein, dass der Erlös nicht ausgezahlt wird und der Streit vor anderen Gerichten weitergeht. 

Eine frühe und einvernehmliche Einigung über die bevorstehenden Schritte bei einer Trennung ist somit für beide Seiten positiv.

Sofern sich die getrennt lebenden Eheleute weiterhin gut verstehen, ist eine temporäre Vermietung der Immobilie durchaus sinnvoll, wenn laufende Kredite bestehen oder – bei Kapitalanlagen – die 10-Jahresfrist noch nicht verstrichen ist. Denn ein frühzeitiger Verkauf würde meist eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung oder eine zusätzliche Steuerbelastung bedeuten.
Meistens entstehen jedoch durch die Scheidung erhebliche Mehrkosten der Parteien, da nun zwei neue Haushalte gegründet werden. Deshalb ist der Verkauf häufig unabwendbar. 

Weiterhin ist der Verkauf in jedem Fall dann eine Lösung, wenn ein Miteinander nicht mehr möglich ist und/oder bereits neue Partner bestehen. Für viele ist der absolute Schlussstrich wichtig, um einen neuen Lebensabschnitt zu beginnen. Wichtig hierbei ist wie immer, dass miteinander kommuniziert wird, insbesondere wenn Kinder vorhanden sind. 

Das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers ist deshalb in vielen Fällen von Vorteil, da dieser neben dem seriösen Verkauf auch die Moderation der zerstrittenen Parteien übernimmt. Die Kommunikation bei Scheidungen kann emotional sehr aufgeladen sein und ein guter Makler hilft beiden Partnern zu einer einvernehmlichen und finanziell besten Lösung zu kommen.

Auch hier gilt: Bei gemeinsamen Unterschriften gehen Verpflichtungen über die Scheidung hinaus. Beide Eheleute sind also weiterhin gesamtschuldnerisch in der Haftung und müssen die Raten bedienen. 

Es ist dabei nicht von Bedeutung, wer das Haus bewohnt beziehungsweise es verlassen hat. Aufgrund fehlender finanzieller Möglichkeiten kommt es manchmal auch vor, dass das zerstrittene Paar noch gemeinsam im Haus wohnt. Allerdings nutzt jeder einen für sich abgegrenzten Bereich. Dies ist kein Dauerzustand, daher wird der schnelle Verkauf häufig angestrebt. Da dies meistens vor Ablauf der Kreditlaufzeit passiert, erheben die Banken regelmäßig Vorfälligkeitszinsen, auch Strafzinsen genannt.

Möchten Eheleute sich nach einer Trennung scheiden lassen, ist es erforderlich, dass sie mindestens ein Jahr getrennt voneinander leben. Die Ehe muss nachweislich für gescheitert erklärt werden können, deshalb darf keine häusliche Gemeinschaft mehr vorliegen. Getrenntes Wohnen ist aber in Zeiten von Wohnungsmangel und hohen Mieten nicht immer möglich. Nicht jeder kann sich in dieser Situation eine neue Wohnung leisten, um die geforderte Trennung von „Tisch und Bett“ nachweisen zu können.

In solchen Fällen ist die räumliche Zuweisung innerhalb einer Immobilie eine geeignete Lösung. Dabei darf kein gemeinsames Alltagsleben mehr stattfinden: getrennte Schlafzimmer, keine gemeinsamen Mahlzeiten oder Ausflüge. Einkaufen, Wäsche waschen, Aufräumen, Putzen – jeder Partner macht alles für sich selbst. Besonders wichtig ist die nachweisbare Trennung der Finanzen. Beide sollten über ein eigenes Konto verfügen und sich an allen laufenden Kosten beteiligen. Ehepartner haben Anspruch auf Trennungsunterhalt, wenn einer der beiden über kein ausreichendes Einkommen verfügt.

Der hohe kommunikative Aufwand im Trennungsjahr fällt zerstrittenen Parteien oft besonders schwer.

Ein Makler steht einem Paar beratend zur Seite, erstellt eine marktgerechte Wertermittlung, gibt hilfreiche Tipps zur Abwicklung, kann fehlende Dokumente beschaffen, übernimmt die Koordination von Terminen und Besichtigungen, verhandelt mit Kaufinteressenten, erläutert Vertragsentwürfe und vieles mehr.

Zusätzlich übernimmt ein Makler bei einer Trennung eine wichtige Rolle, da er gegenüber dem getrenntlebenden Paar eine absolut neutrale Position einnimmt. Selbst dann, wenn das Paar zerstritten ist, wird ein guter Makler als eine Art Mediator fungieren und seinen Kunden vermitteln, dass sie zumindest jetzt für den Verkauf noch einmal am selben Strang ziehen müssen. Es gibt Fälle, bei denen Paare besonders durch fehlende Kommunikation an ihre finanziellen Grenzen gelangen und nur noch eine Zwangsversteigerung infrage kommt. Dabei verlieren dann beide Parteien enorm viel Geld und die emotionale Belastung wird ungleich höher als bei einem normalen Verkauf. Ein guter Makler wirkt solchen Entwicklungen entgegen und erreicht für beide ein bestmögliches Ergebnis.