Das sollten Sie beim Dachausbau beachten, um den Immobilienwert optimal zu steigern

Hier ein paar Tipps, worauf Sie achten sollten beim selber genutzten oder zur Vermietung gedachten Dachausbau.

Vor der Finanzkrise 2008/09 gab es noch 2,2 bis 2,5% auf Spareinlagen – also mehr als das Zehnfache der heutigen 0,2% Sparzinsen. Die Folge ist, dass immer mehr Spareinlagen in Immobilien investiert werden. Dadurch steigen die Immobilienpreise, die in Ballungsräumen wie Berlin oder München innerhalb von nur 3 Jahren (2015 - 2018) um mehr als 16% gestiegen sind. Diese Rendite ist bei vergleichbar geringem Risiko an keinem Kapitalmarkt zu erzielen.

Was das mit Ihrem Dachausbau zu tun hat? – Ganz einfach: Sie profitieren von den Marktentwicklungen ebenfalls, und zwar in mehrfacher Weise:

• Die Darlehenszinsen sind auf historischem Tiefststand. Das heißt, Sie konnten noch nie mit so billigem Geld bauen.
• Wenn Sie Ihr vorhandenes, Guthaben in der eigenen Wohnimmobilie z. B. durch einen Dachausbau anlegen, steigern Sie den Wert Ihres Hauses entsprechend der schon oben genannten Entwicklung der Immobilienpreise
• Auch wenn Sie nur den Wohnraum Ihres Eigenheims vergrößern nutzen Sie die langfristige Wertsteigerungsentwicklung
•  Erlaubt Ihre Wohnimmobilie einen Dachausbau als Mietwohnung, verschafft sie Ihnen nach Abschluss der Bauarbeiten sofort Zusatzeinkünfte, die Sie für den Schuldendienst des aufgenommenen Darlehens nutzen können

Bevor Sie konkret anfangen zu planen gilt es, eine seriöse Kostenplanung zu erstellen. Diese macht Ihnen transparent, wie viel der Dachausbau Sie voraussichtlich kosten wird. Vor allem aber, wie Sie das Projekt finanzieren können. Dafür sollten Sie Kontakt aufnehmen mit

• einem Energieberater
• Ihrer Bank
• einem Architekten 

Der Energieberater sollte Dreh- und Angelpunkt aller Ihrer Ausbaumaßnahmen sein, weil er 

• die öffentlichen Förderprogramme bestens kennt, die Sie in Ihrem Vorhaben finanziell unterstützen
• die Fördergelder auch bei den betreffenden Institutionen, (z.B. KfW und BAFA auf Bundesebene) beantragt – und zwar vor Beginn der Ausbaubaumaßnahmen (das ist Bedingung für die Gewährung der Gelder bzw. Steuervorteile) 
• Sie hinsichtlich der Energiesparmaßnahmen berät, bspw. bei der Dachisolierung
• Ihnen am Ende den vorgeschrieben Energiepass ausstellt
•  Übrigens: Auch die Beratungsgebühren für den Energieberater können Sie bei der Förderung geltend machen.

Bei der Bank beantragen Sie natürlich den Löwenanteil des Geldes, das Sie für den Dachausbau benötigen. Wie viel und zu welchen Konditionen Ihnen letztlich die Bank als Baudarlehen ausbezahlt, hängt u.a. ab 

• von Ihrer persönlichen bzw. familiären und wirtschaftlichen Situation (z.B. monatliches bzw. Jahreshaushalts-Nettoeinkommen)
• individuelle Verschuldung (z.B. restlicher Tilgungsbetrag für Ihr Haus)
• vorhandenes Eigenkapital
• aktueller und künftiger Immobilienwert Ihres Hauses (Wertgutachten!)

Einen Architekten brauchen Sie, wenn Ihre Baumaßnahmen so weitreichend sind, dass Sie eine Baugenehmigung benötigen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn in die tragende Struktur Ihres Hauses bzw. des Daches eingegriffen wird. Auch kann es sein, dass die örtliche Baubehörde eine Baugenehmigung vorschreibt, wenn Sie Dachgauben planen. Diese verändern nicht nur das äußere Erscheinungsbild, sondern oft auch die Struktur der Dachkonstruktion. 

Sie sehen, Ihr Projekt muss akribisch geplant sein, da greift die Maßnahmenplanung in die Finanzplanung und umgekehrt. Deshalb sollten Sie auf die Informationen und den Rat von Fachleuten keinesfalls verzichten, nur um Geld zu sparen. Am Ende kann es leicht bedeutend teurer werden, als wenn Sie von vornherein mit Fachleuten zusammengearbeitet hätten.

Die Maßnahmen für einen Dachausbau können hinsichtlich Umfang und Aufwand sehr unterschiedlich sein – ob Sie Ihr Eigenheim nur mit zwei weiteren Räumen für die Kinder im Dachstock ausbauen wollen oder das Haus groß genug ist, um eine Mansardenwohnung zu realisieren. 

Damit Sie dennoch vorab ein Gefühl für den Finanzbedarf entwickeln können, finden Sie hier die wichtigsten Bereiche kurz erklärt und mit Preisspannen versehen. Diese geben Durchschnittspreise an und berücksichtigen mehr oder weniger anspruchsvolle Lösungen, die selbstverständlich kein Preisangebot in Ihrem individuellen Fall ersetzen können.

Die Ausbaumaßnahme Dachdämmung ist zweifellos die aufwendigste und teuerste Maßnahme, wobei es durchaus Abstufungen in Aufwand und Kosten gibt. Vor allem aber kommt es auf den Gesamtzustand des Dachs an, was die Eindeckung und den Dachstuhl betrifft. Wenn diesbezüglich eine Sanierung fällig ist, kommen leicht 5-stellige Eurobeträge für Abriss und Neuaufbau des Dachstuhls, Neueindeckung und Dämmung zusammen. 

Bei der Dämmung selbst gibt es zum einen die Aufsparrendämmung. Sie  ist zwar die effektivste, aber zugleich mit 180 – 280 Euro/qm die teuerste Variante, da hierbei das Dach abgedeckt wird. Sie macht deshalb am ehesten Sinn, wenn das Dach sowieso neu eingedeckt werden muss. Die Vorteile sind, dass die Dämmplatten vollflächig ohne Risiko von Kältebrücken verlegt werden können und der Wohnraum nahezu vollständig erhalten bleibt. 

Die zweite und gängigste Variante ist die Kombinationsdämmung aus Zwischen- und Untersparrendämmung. Sie ist ebenfalls sehr effektiv, kostet aber weniger: ca. 80 - 140 Euro/qm und entspricht den Förderrichtlinien der KfW. Wegen der Untersparrendämmung und der erforderlichen Innenverkleidung nimmt die Kombidämmung etwas Wohnraum weg.

In Sachen Fenster sind die am meisten verbreiteten Lösungen Dachfenster und Dachgauben. Zwischenvarianten in Ausführung und Preis sind so genannte Aufkeilrahmen. Bei jeder Lösung kommt es natürlich auf die Fenstergröße, die Ausführung und den Dämmwert an.    

Einfache Dachfenster-Ausführungen (die z.T. sogar für den Selbsteinbau geeignet sind) erhalten Sie im Baumarkt schon ab 400 bis 600 Euro.  

Dachgauben bieten oft eine reizvolle Optik, der eigentliche Vorteil ist jedoch der Zugewinn an Wohnraum in Stehhöhe und die gewohnte Nutzung senkrechter Fenster. Damit erhöhen Sie den Wohnwert. Der Einbau von Gauben ist jedoch bedeutend teurer als der Dachfenstereinbau, vor allem, wenn sie in die Dachstruktur und damit in die Statik eingreifen. Deshalb verlangen die zuständigen Baubehörden in der Regel für den Einbau von Dachgauben eine Baugenehmigung. Auch sollte der Einbau von Fertiggauben unbedingt von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Für die Planung einer individuellen Gaube brauchen Sie zudem einen Architekten. Kosten je nach Größe und Ausführung: ab ca. 3.500 Euro (Fertig-Schleppgaube) bis ca. 10.000 Euro (Fertig-Giebelgaube). Individuell vom Architekten geplante Gauben, eventuell sogar mit Dachaustritt, werden wegen der Eingriffe in die Dachstruktur erheblich teurer.

Je nach Zustand des Bodens kann es sinnvoll sein, einen Fließestrich einzubringen, um eine gute Grundlage für den Bodenbelag zu schaffen. Fließestrich kostet etwa zwischen 14 und 22 Euro/qm, ein zusätzliches Estrichnetz 3 bis 4 Euro/qm.

Auf den Bodenbelag kommt eine Trittschalldämmung für 5 bis 10 Euro/qm, anschließend der Bodenbelag. Wenn Sie einfaches Klickparkett verlegen lassen, kostet das pro qm zwischen ca. 20 und 30 Euro, aufwendiger zu verlegendes Massivholzparkett ab 80 Euro – je nach Mustereinlagen durchaus auch 180 Euro/qm. dazu das Klickparkettmaterial mit Nutzschicht von 2,5 mm ab 20 Euro.

Wenn Sie handwerkliche Fähigkeiten in Ihren Dachausbau einbringen, können Sie bei vielen Gewerken Geld sparen. Bei der Elektroinstallation sollten Sie das auf keinen Fall tun, sondern die gesamte Installationsarbeit einem Fachprofi anvertrauen - allein schon aus Versicherungsgründen. Wenn der Dachboden schon einen Stromanschluss hat, kostet die weitere Installation von Kabeln, Licht- und Steckdosenanschlüssen je nach Anzahl 500 bis 1200 Euro, ein Neuanschluss mit Erweiterung der Steigleitung kann ab 1.200 Euro kosten.

Bei vorhandener Zentralheizung liegt es nahe, auch die Dachräume mit zu versorgen. Wenn vorausschauend bei Errichtung z.B. des Eigenheims bereits ein Heizungs-Vor- und Rücklauf ins Dachgeschoss verlegt wurde, liegen die Kosten pro Heizkörper inklusive Material und Arbeitslohn bei etwa 600 Euro. Müssen die Rohre für Vor- und Rücklauf ebenfalls verlegt werden, steigen die Kosten leicht auf 1.000 Euro je Anschluss und Heizkörper. Sie sollten dabei unbedingt einen unabhängigen Fachmann, z.B. den Energieberater, fragen, ob die bestehende Heizungsanlage der Zusatzbelastung gewachsen ist. Im Zweifel kann auch eine Elektro- oder Infrarot-Heizung installiert werden, die jedoch auf Dauer hohe Betriebskosten verursacht.

Wenn die Anschlüsse für Wasser und Abwasser vorausschauend schon zum Dachboden hin verlegt wurden, wird’s deutlich billiger. Trotzdem gehören diese Einrichtung neben der Dachdämmung zu den kostspieligsten Ausgabenpositionen. Weil es ganz besonders in diesem Bereich auf die jeweiligen baulichen Gegebenheiten, Ausstattungswünsche und Komfortbedürfnisse ankommt , kann hier nur pauschal gesagt werden: Bad mit Toilette (1 Raum) ca. 10.000 bis 15.000 Euro.

Die Ausstattung eines Raums als Küche, d.h. Fliesenboden und Fliesensockel, Einbauküche (ohne Elektrogeräte) kostet ab etwa 7.000 Euro. (Die Wasser- und Elektroinstallation ist schon in den anderen Positionen berücksichtigt.)

Eine durchdachte Treppenkonstruktion, die bei einem Einfamilienhaus in das ausgebaute Dach führen muss, erfordert meist schon im Erdgeschoss Umbauarbeiten, die wegen der jeweils ganz speziellen Gegebenheiten kostenmäßig hier nicht zu beziffern sind, Sie sollten sie jedoch in Ihrem Finanzplan berücksichtigen. Die Treppe selbst (z.B. eine Spindeltreppe) gibt’s im Baumarkt ab ca. 900 - 2000 Euro.

Wohnungseingangstüren inklusive Zargen und Beschlägen (Türgriffe) gibt es als Billigvariante schon ab ca. 400 Euro, Zimmertüren ab ca. 150 Euro.

Im Mehrfamilienhaus, das durch den Dachausbau eine komplette Wohnung erhält, ist der Bau einer Treppe bedeutend kostspieliger und sollte – wie die ganze Wohnung – von einem Architekten gleich mitgeplant werden. 

Wie gesagt – die hier angegebenen Preise bzw. Preisspannen dienen nur dazu, dass Sie sich erste Größenvorstellungen zum voraussichtlichen Finanzbedarf machen können. Es sind Durchschnittspreise, die stets nach oben und unten pendeln können, je nach der individuellen baulichen Gegebenheit in Ihrem Haus und Ihren persönlichen Vorstellungen hinsichtlich Ausstattung und Komfort.