Altbauliebe: Lohnt der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses?

Eine herrschaftliche Villa, ein verwunschenes Schloss, ein Jugendstil-Altbau – beim Thema Denkmalschutz kommen einem schnell die Vorstellungen von alt-ehrwürdigen Gebäuden in den Sinn. Ob ein Haus unter Denkmalschutz gestellt wird, hängt aber nicht nur von seinem Alter ab. Auch seine Geschichte, Architektur und besondere Baukultur sind wichtige Faktoren bei der Beurteilung eines denkmalgeschützten Hauses. Dabei ist die Verwaltung des Denkmalschutzes Ländersache, was das Ganze auch ein bisschen komplizierter macht. Denn jedes Land hat seine eigenen Vorstellungen davon, welche Gebäude schützenswert sind. So können neben Schlössern und Villen auch Mühlen oder Leuchttürme unter Denkmalschutz gestellt werden. Insgesamt gibt es in Deutschland fast eine Million Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.

Ob auch das Haus, das Ihr Interesse geweckt hat, unter Denkmalschutz steht, können Sie leicht bei der sogenannten Unteren Denkmalschutzbehörde in Ihrer Gemeinde erfragen. Hier gibt es eine Denkmalliste, die Sie auch einsehen können. Finden Sie hierauf das Gebäude Ihrer Wahl, so darf dieses nicht abgerissen oder ohne Erlaubnis baulich verändert werden.

Warum sollte ich ein denkmalgeschütztes Haus kaufen? Schließlich muss es instandgehalten und in seiner Substanz bewahrt werden. Das ist aufwändiger und kostenintensiver als bei einem neueren Haus, das nicht unter Denkmalschutz steht. Doch genau hier setzt der Staat an und bietet Käufern von denkmalgeschützten Häusern einige Steuervorteile. Schließlich hat er ein Interesse daran, dass sie weiterhin gut geführt und erhalten werden. In manchen Landstrichen, wie dem Schwarzwald, prägen denkmalgeschützte Häuser das Bild einer ganzen Region.

Wie hoch dabei die Steuervergünstigungen ausfallen, ist abhängig davon, ob Sie das denkmalgeschützte Haus selbst nutzen oder vermieten wollen.

• Steuervorteile für Eigennutzer einer denkmalgeschützten Immobilie

Wollen Sie das Haus selbst beziehen, haben Sie die Steuervorteile auf Ihrer Seite. Sie können sowohl die Instandsetzungs- als auch die Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. Über einen Zeitraum von zehn Jahren können Sie jährlich neun Prozent der Kosten abschreiben. Oder mit anderen Worten: Pro Jahr verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen um diesen Betrag. Sind die zehn Jahre um, haben Sie so 90 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt. Steuerrechtliche Grundlage hierfür ist die Denkmal-Afa (Absetzung für Abnutzung).

Das heißt, alle Baumaßnahmen, die dazu dienen das Gebäude instand zu halten, werden vom Staat steuerlich begünstigt. Nur die Anschaffungskosten beim Erwerb der Immobilie, also der Kaufpreis und anfallende Nebenkosten wie Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer sind von dieser Regelung ausgenommen.

• Steuervorteile für Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie

Noch mehr steuerliche Vorteile genießen Vermieter eines denkmalgeschützten Hauses. Denn bei der Vermietung dürfen aufgrund der Denkmal-Afa die Sanierungs- und Modernisierungskosten sogar zu 100 Prozent abgeschrieben werden. Der Abschreibungszeitraum erstreckt sich hier auf zwölf Jahre. Dabei dürfen Vermieter in den ersten acht Jahren neun Prozent pro Jahr, in den darauffolgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent steuerlich geltend machen. Anders als bei der Eigennutzung dürfen sie darüber hinaus auch die Abnutzung der Bausubstanz geltend machen (lineare Abschreibung). Wie hoch diese Abschreibung ist, hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Alle Häuser, die nach 1924 gebaut wurden, dürfen vom Vermieter mit zwei Prozent abgeschrieben werden. Bei einem Haus, das vor 1924 errichtet wurde, werden zweieinhalb Prozent gewährt.

In besonderen Fällen erlässt Ihnen der Staat auch die Grundsteuer. Dieses ist der Fall, wenn die erzielten Mieteinnahmen unter den jährlichen Kosten liegen. Sollte Ihnen unverschuldet ein unverhältnismäßig hoher Mietausfall entstehen, können Sie auch einen teilweisen Erlass beantragen. Hier gilt: Ab einem Mietausfall von 50 Prozent bekommt der Vermieter 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Beträgt die Mietminderung 100 Prozent, werden 50 Prozent erlassen.

Jeder, der neu baut, wird mit vielen Verpflichtungen und Auflagen konfrontiert. Anders bei Eigentümern von denkmalgeschützten Häusern: Sie sind von modernen baurechtlichen Vorschriften teilweise befreit, zum Beispiel von der seit Mai 2021 geltenden Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises. Warum? Weil beispielsweise die Dämmung eines Fachwerkhauses von außen zwangsläufig zu einer Veränderung der historischen Fassade führen würde.

Zudem können Sie als Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses bei der Denkmalschutzbehörde für jede Baumaßnahme staatliche Fördermittel beantragen. Wie hoch diese ausfallen, ist vom jeweiligen Bundesland und Ihrem Vorhaben abhängig.

Doch auch für Sie selbst können historische Häuser von Vorteil sein. Da sie aufgrund ihrer althergebrachten Bauweise fast ausschließlich aus ökologischen Baustoffen wie Holz, Ziegelstein, Lehm oder Kalkzement bestehen, sorgen sie für ein angenehmes Raumklima.

Natürlich gibt es auch Nachteile, die ein denkmalgeschütztes Haus mit sich bringt. Denn Instandhaltung und Sanierung sind – wie Sie sich denken können – mit sehr viel Aufwand und vergleichsweise hohen Kosten verbunden.

Zudem dürfen Sie nicht allein entscheiden, sondern sind von den Entscheidungen der zuständigen Denkmalschutzbehörde abhängig. Egal, ob Sie die Fassade neu streichen, ein Fenster austauschen oder das Dachgeschoss ausbauen wollen – jede bauliche Veränderung am Haus muss abgestimmt und genehmigt werden.

Vor allem bei Fenstern gibt es oft Schwierigkeiten. Denkmalgeschützte Häuser besitzen in der Regel wenige Fenster, die aus heutiger Sicht relativ klein sind. Wollen Sie das ändern, müssen Sie einen Antrag bei der Denkmalschutzbehörde stellen. Doch Fenster sind meistens sehr kostspielig und größere verändern die äußere Ansicht des Hauses. Material und Form müssen zudem dem historischen Original entsprechen. Dem Vorhaben muss die Denkmalschutzbehörde zustimmen.

Im schlimmsten Fall kann die Denkmalschutzbehörde einen Umbau stoppen. Nämlich dann, wenn sie befürchtet, dass die Substanz des denkmalgeschützten Gebäudes dadurch beschädigt würde.

Auch bei den Arbeiten am Objekt kann es zu Problemen und Verzögerungen kommen, da manche Sanierungsarbeiten spezielle Materialien oder Handwerkstechniken aus vergangenen Zeiten erfordern. So müssen beispielsweise Reetdächer regelmäßig erneuert werden, allerdings kostet das Decken des Dachs mit Schilf rund 120 Euro pro Quadratmeter und muss von Fachbetrieben durchgeführt werden. Eine kostspielige und zeitaufwändige Angelegenheit.

Und denkmalgeschützte Immobilien sind in der Regel nicht gut gedämmt. Das wird Ihnen spätestens im Winter auffallen. Ob eine energetische Sanierung möglich ist, hängt vom jeweiligen Objekt und der zuständigen Denkmalschutzbehörde ab und sollte von einem Experten geprüft werden. Bei Fachwerkhäusern und anderen historischen Gebäuden ist eine äußere Dämmung meistens nicht möglich, weil dadurch das Erscheinungsbild völlig verändert würde. Einer Innendämmung steht dagegen für gewöhnlich nichts im Weg und wird auch von den Behörden abgesegnet.

Kurzum, wie bei jeder Immobilie gibt es auch bei einem Haus unter Denkmalschutz Argumente, die für oder gegen einen Kauf sprechen. Aufgrund der zahlreichen Auflagen und Besonderheiten sollten Sie sich aber vorher besonders gründlich über die Bausubstanz informieren. Manchmal kann es helfen, vor dem Kauf Kontakt mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde aufzunehmen oder einen Denkmalschutz-Experten zu Rate zu ziehen.