Baufinanzierungen: So finden Sie den richtigen Kreditgeber

Die für ihre Immobilienfinanzierungen bekannten Kreditinstitute bieten ihren Kunden sehr unterschiedliche Konditionen an. Dies basiert auf den verschiedenen Geschäftsmodellen der einzelnen Banken und den Wegen, wie sich diese selbst Geld beschaffen, also sich refinanzieren.

Kreditinstitute, die sich überwiegend aus den Einlagen ihrer Kunden refinanzieren, sind Genossenschaftsbanken, Geschäftsbanken und auch Sparkassen. Die Einlagen können beispielsweise Guthaben auf Girokonten, Spareinlagen oder diverse kurzfristige Einlageformen sein. So verschieden diese Einlagen auch sind, eines haben sie gemeinsam: Sie sind täglich oder zumindest kurzfristig kündbar.  Solche kurzfristigen Gelder, wie Spareinlagen, die eine Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten haben, werden neben anderen Finanzierungen in der Praxis häufig für Baufinanzierungen verwendet.

Die Fristentransformation (Fristverlängerungsfunktion) ist eine volkswirtschaftliche Funktion der Kreditinstitute, die unterschiedliche Laufzeitinteressen von Schuldnern und Gläubigern auf dem Finanzmarkt in Einklang bringt.

Für die Bank bestehen aufgrund der Fristentransformation folgende Risiken:

• Kommt es zu einem allgemeinen Anstieg der Zinsen, müssen Kundengelder höher verzinst werden. Damit ist die Bank gezwungen, Kapital zu schlechteren Konditionen aufzunehmen, um ihrerseits die Kredite zu finanzieren. Die Zinsen für den Kunden zu ändern, ist bei langfristig abgeschlossenen Baufinanzierungen nahezu unmöglich, was für die Bank eine schlechtere oder gar negative Zinsmarge bedeutet.  
• Heben Kunden ihre kurzfristigen Gelder ab, kann die Bank den langfristig zugesagten Baukredit nicht zeitgleich fällig stellen und wird, gegebenenfalls zu schlechteren Bedingungen, auf andere Finanzierungsquellen zurückgreifen müssen. Ein Großteil der kurzfristigen Gelder wird jedoch in aller Regel bei der Bank verbleiben. Ein Szenario, bei dem alle Kunden diese gleichzeitig abheben, ist praktisch undenkbar.

Zum Geschäftsmodell einer Bank gehört das Risiko, die Fristentransformationen mit sich bringen. Sie lassen sich dieses Risiko auch bezahlen und zwar in Form der (höheren) Kreditzinsen. Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 ist der durchschnittliche Zinssatz für Spareinlagen signifikant gesunken. Belief sich dieser 1994 noch auf etwas über 2 Prozent, lag der Zinssatz für Spareinlagen 2014 bei durchschnittlich nur noch etwa 0,7 Prozent.

Die Hypothekenzinsen haben eine ähnliche Entwicklung genommen: Lagen diese 1994 im Schnitt bei knapp 9 Prozent, fielen sie bis 2015 auf durchschnittlich knapp 2 Prozent ab. Diese Entwicklung veranschaulicht noch einmal sehr deutlich, wie dramatisch die Marge, die die Bank durch Zinsdifferenzen generiert, gefallen ist.

Geschäftsbanken können gegenüber Genossenschaftsbanken oder Sparkassen eine weitere Möglichkeit zur Refinanzierung nutzen: Den Internationalen Geldmarkt, auf dem die Zinskonditionen entsprechend vom Rating des jeweiligen Kreditinstituts abhängen. Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben daher keinen direkten Zugang, nutzen aber ihre jeweiligen Spitzeninstitute als "Umweg", sich an diesem Markt Gelder zu beschaffen.

Bausparkassen
Vom Grundgedanken her ist die Bausparkasse eine Spargemeinschaft. Bausparkassen refinanzieren sich unter anderem durch die meist niedrig verzinsten Ansparleistungen der Bausparer, durch Wohnungsbauprämien und Tilgungsrückflüsse. Der Zeitpunkt der Zuteilung wird auf Grundlage des Bausparvertrags berechnet.  

Das Bausparen erfolgt in verschiedenen Abschnitten:

• Ansparphase: Während dieser Zeit wird Geld auf dem Bausparkonto angespart und verzinst.
   
• Zuteilung: Unter „zuteilungsreif“ versteht man den Zeitpunkt, zu dem eine gewisse Ansparsumme erreicht ist. Üblicherweise ist die Höhe der Ansparsumme ein zuvor festgelegter Prozentsatz der Bausparsumme. Zuteilungsreife Summen können auf drei Arten verwendet werden:

1. Der Bausparer lässt sich ein Bauspardarlehen auszahlen.
2. Der Bausparer lässt sich die komplette Summe inklusive Zinsen ausbezahlen und nutzt sie anderweitig, beispielsweise als Eigenkapital für eine Baufinanzierung.
3. Die gesamte Summe inklusive Zinsen bleibt auf dem Bausparkonto stehen. Gerade in einer Niedrigzinsphase kann ein bereits Jahre zuvor vereinbarter Ansparzins gegenüber den aktuellen Zinssätzen deutlich höhere Zinsen abwerfen. Bausparkassen sahen sich aus genau diesem Umstand dazu gezwungen, Altverträge zu kündigen. Ob dies rechtlich zulässig ist bzw. war, wird momentan noch von den zuständigen Gerichten geklärt.

• Darlehensphase: Der Bausparer finanziert sein Traumhaus mit dem zugeteilten Bauspardarlehen und der Ansparsumme. Das Bauspardarlehen ist als Kredit der Bausparkasse zu sehen, der gemäß den im Bausparvertrag vereinbarten Bedingungen getilgt werden muss.

Lebensversicherungsgesellschaften
Eine Lebensversicherungsgesellschaft stellt dem Immobilienmarkt Kapital zur Verfügung, das sie über die Beiträge aus den Versicherungspolicen generiert und nicht selbst benötigt.

Eine kapitalgebundene Lebensversicherung deckt zum einen das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers ab. Zum anderen wird dem Versicherungsnehmer im sogenannten „Erlebensfall“ die Summe aus einbezahlten Beträgen und den über die Laufzeit erwirtschafteten Überschüssen, ausbezahlt.

Die Versicherungsgesellschaft muss das eingenommene Geld sicher und gewinnbringend anlegen. Die in der Vergangenheit am häufigsten gewählte Anlageform sind Staatsanleihen, die in der Niedrigzinsphase keine nennenswerte Rendite mehr abwerfen. Um mit den Geldern der Versicherungsnehmer wieder eine sinnvolle Rendite zu erzielen, bieten die meisten Lebensversicherer auch Baufinanzierungen an. Dafür gibt es zwei verschiedene Modelle:

1. Der Lebensversicherer bietet den Banken, mit denen er eine vertragliche Bindung hat, zinsgünstiges Kapital zur Refinanzierung an.
2. Die Lebensversicherungsgesellschaft bietet selbst Immobilienkredite an, tritt also am Markt als klassischer Baufinanzierer auf.   

Ein Vorteil, mit einem Lebensversicherer zu finanzieren, besteht für den Kreditnehmer vor allem in den bis zu dreißig Jahre dauernden Laufzeiten. Der Nachteil wiederum ist der Beleihungswert, der üblicherweise nicht über achtzig Prozent liegt, da die Gesellschaften zur sicheren Anlage der Gelder verpflichtet sind. 

Pfandbriefbanken
Die früher als Hypothekenbanken bekannten Pfandbriefbanken generieren ihre Refinanzierung vornehmlich über Hypothekenpfandbriefe, die langfristig verzinst werden. Dem Anleger bieten diese Pfandbriefe eine sehr hohe Sicherheit, da durch die eingetragenen Grundschulden innerhalb des Realkreditbereichs eine Sicherung des Beleihungswertes von 60 Prozent gegeben ist.

Gegenüber anderen Anleihen mit vergleichbarer Laufzeit werden Pfandbriefe hingegen meist nur niedrig verzinst. Die Refinanzierungsmethode durch Pfandbriefe ist demnach sehr günstig, was sich durchaus in niedrigen Zinsen eines Baukredits niederschlagen kann. Darüber hinaus basiert diese Methode zur Refinanzierung auf langfristiger Zinsbindung und ermöglicht es demnach den Pfandbriefbanken ihren Kunden Kredite langfristig zu festen Konditionen anzubieten.