Prüfungsschwerpunkte Darlehensvertrag: Darauf sollten Sie achten

Sie erhalten, nachdem Sie ein Darlehensgespräch mit der Bank hatten und diese Ihre Kreditwürdigkeit geprüft hat, zahlreiche Unterlagen und Informationen, aus denen sich für Sie weiterer Handlungsbedarf ergibt. Nachfolgend erörtern wir die einzelnen Punkte, die es bei einem erstmaligen Abschluss eines  Darlehensvertrages zu beachten gilt. Auf die Unterlagen, die Sie mit Zusendung der eigentlichen Kreditzusage der Bank, erhalten, wird im Anschreiben explizit Bezug genommen. Hier wird detailliert benannt, welche Unterlagen von Ihnen unterschrieben an die Bank zurückzusenden sind. Darüber hinaus wird auch darauf hingewiesen, welche der Unterlagen bei Ihnen verbleiben sollen.

Ein wichtiger Hinweis, der meist gegeben wird, ist die Aufforderung, die Grundschuld bei einem Notar zu bestellen. Die Grundschuld bedeutet, dass das Eigentum an Ihrer Immobilie im Falle eines Kreditausfalls an die Bank übergeht. In einem solchen Anschreiben werden Sie auch meist aufgefordert, noch fehlende Unterlagen beizubringen. Hierbei handelt es sich um für die Darlehensauszahlung relevante Unterlagen wie zum Beispiel die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder die Selbstauskunft der SCHUFA. Beachten Sie in jedem Fall Fristen, die die Bank Ihnen in diesem Schreiben setzt. Verpassen Sie einen Termin kann das Ihr ganzes Projekt empfindlich verzögern. Hinzu kommt, dass das Kreditinstitut im Falle einer verspäteten Rücksendung der Unterlagen nicht mehr an sein Angebot gebunden ist. Sie könnten also im schlimmsten Fall Ihre gut verhandelten Kreditbedingungen, mit ungewissem Ausgang, erneut verhandeln müssen.

Grundsätzlich gilt: Je wichtiger ein Vertrag ist, desto mehr Sorgfalt sollte auf die Überprüfung verwendet werden. Wenn Sie Ihren Darlehensvertrag in Händen halten, lassen Sie sich Zeit, gehen Sie Punkt für Punkt durch. Gibt es hier Bedingungen, die im Vorfeld anders besprochen waren, können Sie Ihre Bank noch vor Unterschrift und Rechtswirksamkeit des Vertrages um Änderung ersuchen. Haben Sie erst einmal unterschrieben, ist es dafür, bis auf ein paar wenige Ausnahmen, zu spät.

Expertentipp: 
Um wichtige Verträge zu prüfen, kann es hilfreich sein, das Original erst einmal zu kopieren. So können Sie zu einzelnen Punkten Stichworte und Fragen notieren und Punkte, die Ihnen klar sind und bei denen es nichts zu erledigen gibt, einfach abhaken. So bleibt Ihr Original in einer Hülle liegen, bis Sie es nur noch unterschreiben und zurücksenden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die obligatorische Nacht darüber zu schlafen und erst zu unterzeichnen, nachdem man alles noch ein letztes Mal durchgelesen und für korrekt befunden hat.

Unbedingt zu prüfen sind die folgenden Punkte:

• Summe des Darlehens: Ist die Darlehenssumme, auch unter Berücksichtigung evtl. Öffentlicher Mittel) die Summe der beantragten Kreditsumme?
• Zinsen: Stimmen die Angaben zum Sollzins (bei festgeschriebenem Zins gebundener Sollzins) und zum effektiven Jahreszins?
• Vertragspartner: Sind Darlehensnehmer und -geber mit Anschrift, Sitz und Geburtsdatum korrekt benannt? 
• Dauer der Zinsbindung: Bei Festzinsdarlehen ist die Zeit der Festschreibung zu prüfen. 
• Sonstige Kosten: Kosten, die nicht im effektiven Jahreszins enthalten sind (Bsp.: Bereitstellungs- und Wertermittlungsgebühren, Zuschläge für Teilauszahlungen)
• Angaben zu Raten: Höhe und Anzahl der Raten sowie die einzelnen Fälligkeitstermine
• Tilgungsbedingungen: Sind vereinbarte Optionen wie beispielsweise die Möglichkeit auf Sondertilgung enthalten? Eindeutig zu benennen ist ein Tilgungsersatz (Kapitallebensversicherung, Bausparvertrag)
• Widerruf – Fristen und Rechte: Bei Verbraucherdarlehensverträgen wurde dem Verbraucher durch den Gesetzgeber, laut § 495 BGB, gekoppelt mit § 355 BGB, ein Recht auf Widerruf eingeräumt. Kann der Darlehensvertrag allerdings überwiegend gewerblicher oder selbständig beruflicher Tätigkeit zugeschrieben werden, gilt der Kreditnehmer nicht mehr als Verbraucher. Die Frist für einen Verbrauchervertrag beträgt üblicherweise vierzehn Tage mit Vertragsschluss. Ist die Widerrufsbelehrung im Vertrag korrekt und ist eindeutig zu erkennen, wann die Frist beginnt? 
• Sicherheiten des Kreditinstituts: Ist die Hypothek oder Grundschuld an rangrichtiger Stelle und beantragter Höhe genannt ist. Gleiches gilt für alternative Sicherheiten, die vereinbart wurden.

In den allermeisten Fällen geht Ihnen Ihr Darlehensvertrag, bereits durch die Bank gegengezeichnet, zu. Bis zur Gegenzeichnung des Kreditnehmers ist der Vertrag lediglich ein Angebot. Mit Ihrer Unterschrift wird der Vertrag dann rechtskräftig geschlossen und die Frist auf Widerruf beginnt. 

Prüfen Sie die Sicherungsabrede beziehungsweise die Sicherungszweckerklärung auf Ihren Umfang, der sowohl eng als auch weit ausgelegt sein kann. Der maßgebliche Unterschied besteht darin:

• Eine eng ausgelegte Zweckerklärung wird explizit auf den Anlasskredit abgestellt. Ein Beispiel: Ein später beim selben Kreditinstitut gewährtes Darlehen kann vom Kreditnehmer nicht beglichen werden. Kommt es zu einer Zwangsvollstreckung, bleibt der eigentliche Anlasskredit davon unberührt und die Grundschuld wäre nicht berührt.
• Eine weite Sicherungsabrede sieht vor, dass alle, auch künftig entstehenden Forderungen eingebunden werden. Die weite Sicherungsabrede wird zwar häufig praktiziert, sind Darlehensnehmer und Sicherungsgeber identisch, ist aber nicht zwingend vorgeschrieben.

Die enge Zweckerklärung, die meist angewandt und bei zukünftigen Kreditwünschen erneuert wird, schafft generell mehr Klarheit und Eindeutigkeit.

In den meisten Fällen lässt Ihnen die Bank ein bereits vorbereitetes Formular zur Grundschuldbestellung, sofern die Grundschuld als Sicherheit vereinbart wurde, zukommen. In Deutschland muss eine Grundschuldbestellung unter allen Umständen durch einen Notar beurkundet werden. Für häufig entstehende Verwirrung sorgt der Begriff der Grundschuld-Bestellungsurkunde im Formular der Bank. Grundsätzlich gilt: Erst mit Beurkundung durch den Notar wird das Formular zur Grundschuld-Bestellungsurkunde. Nach Übermittlung der beurkundeten Unterlagen an das Grundbuchamt des Amtsgerichts, erfolgt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Abhängig von Personaldecke und Arbeitsaufkommen kann eine solche Eintragung zeitlich stark differieren.

Mit dem Eingang der Vertragsunterlagen gibt es für manchen Kreditnehmer, meist aufgrund fehlender Vorab-Information des Kreditberaters, eine unliebsame Überraschung: Es werden mit dem Darlehensvertrag hohe Grundschuldzinsen und eine einmalige Nebenleistung in Rechnung gestellt. 

Im Vertrag wird dies meist wie folgt formuliert: „Die Grundschuld ist vom heutigen Tage an mit 15 Prozent jährlich zu verzinsen. Die Zinsen sind jeweils nachträglich am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres fällig. Zusätzlich ist eine einmalige sonstige Nebenleistung in Höhe von 5 Prozent zu bezahlen.“ Die Kosten für eine Grundschuldbestellung unterscheiden sich sehr stark, je nach Kreditinstitut, und können zwischen zehn und zwanzig Prozent für die Grundschuldzinsen und zwischen fünf und zehn Prozent für die Nebenleistungen betragen.

Die hier aufgeführten Grundschuldzinsen dürfen nicht  mit den vereinbarten Darlehenszinsen verwechselt werden und sind auch nicht zusätzlich zu den Darlehenszinsen zu bezahlen. Vielmehr stehen diese in Zusammenhang mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die sich ihrerseits aus der Grundschuldbestellung ableiten lässt. Damit obliegt der Bank das Recht, die Zwangsvollstreckung unabhängig von einem gerichtlichen Urteil einleiten zu können.  

Über die deutlich über dem Darlehenszins liegenden Grundschuldzinsen kann die Bank ihren tatsächlichen Anspruch bei einer Zwangsversteigerung überhaupt erst geltend machen. Der Grundschuldzins, auch dinglicher Zins genannt, dient damit auch als Verzugszins und sichert die Bank gegenüber dem Kunden auch dann ab, zieht sich das Zwangsvollstreckungsverfahren auch über die Zinsfestschreibung hinaus. Der dingliche Zins gilt mit gestiegenem Zinsniveau und nach Ablauf der Zinsperiode als Regulativ. Der Betrag, den die Bank für Nebenleistungen in Rechnung stellt, ist auch zur Deckung möglicher Prozess- und Verfahrenskosten vorgesehen. 

Ganz grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Bank den ihr (lediglich im Inneren) durch den Kunden entstandenen Schaden, verlangen darf. Eine Klausel über die hohen dinglichen Zinsen und die Nebenleistungen kann sicherlich im ersten Moment für Unbehagen beim Kreditnehmer sorgen, wird Sie als Kreditnehmer jedoch in aller Regel ohnehin nicht treffen. Die Bank sichert ihr Ausfallrisiko dadurch ab und zieht damit mit beinahe allen übrigen Kreditinstituten gleich.  

Worin besteht die Besonderheit von Auszahlungsabrufen? Der Kredit wird üblicherweise in mehreren Schritten ausbezahlt. Die einzelnen Auszahlungen können über eigens von der Bank spezifisch entwickelte Formulare abgerufen werden. Diese Formulare gleichen in hohem Maß einer gewöhnlichen Überweisung mit Angaben wie Höhe der Auszahlung, Bankverbindung und Verwendungszweck. Einziger Unterschied besteht, wenn es für das Darlehen mehrere Darlehensnehmer gibt. In einem solchen Fall müssen dann auch alle Darlehensnehmer den Auszahlungsvordruck unterschreiben. 

Das SEPA-Lastschriftmandat: Früher wurde vielfach mit Einzugsermächtigungen gearbeitet, die durch das SEPA-Lastschriftverfahren in weiten Teilen abgelöst wurden und die Bank dazu ermächtigt, die regelmäßig wiederkehrenden Kreditraten einzuziehen. Die Bank zieht die Raten dann von dem Konto ein, das Ihr vom Kreditnehmer eigens zu diesem Zweck genannt wurde. Einige Banken versuchen, Ihre Kunden dazu zu bringen, ein extra Konto für den Einzug der Raten einzurichten. In solch einem Fall, der lediglich der Bank eine einfachere Handhabung garantiert, sollten Sie versuchen, dies abzuwenden. Gelingt dies nicht, tragen Sie stets Sorge, dass dieses spezielle Konto genügend Deckung aufweist. In jedem Fall sollten Sie darauf achten, dass Ihnen Ihre Bank für dieses eigens eingerichtete Konto keine Kontoführungsgebühren berechnet.

Alle Ihnen zugegangenen Unterlagen sind in der Regel durch Genossenschaftsbanken oder Sparkassen geprüft und qualitätsgesichert. Dem Kreditinstitut kann daher durchaus Vertrauen entgegengebracht werden, was Sie als Kreditnehmer nicht der Sorgfalt bei der Überprüfung Ihres Darlehensvertrages entbindet. Ein gesundes Maß an Skepsis ist jedoch wie überall im Geschäftsleben geboten. Es gibt auch im Bereich der Banken Institute, die sich nicht in jedem Punkt an geltendes Recht halten und beispielsweise versuchen, Schätzkosten für ein externes oder internes Wertgutachten in Rechnung zu stellen oder für ein eigens eingerichtetes Darlehenskonto Gebühren zu erheben. Sie haben als Kreditnehmer in beiden Punkten das Recht auf Ihrer Seite, ein solches Geschäftsgebaren ist schlicht unzulässig. Legt Ihnen Ihre Bank beispielsweise keinen Tilgungsplan vor, fordern Sie diesen an, denn aus nur eine Differenz von 0,10 % beim Sollzins resultieren gegebenenfalls spürbar abweichende Restschulden. Die Unterschiede fallen mit höherem Zinsniveau eventuell gravierend aus. 

Der kaufmännische Grundsatz „Vertrag ist Vertrag“ ist bei Verträgen über längere Laufzeiten in Frage zu stellen. Haben Sie einen Darlehensvertrag mit Sollzinsbindung über zehn oder gar fünfzehn Jahre Laufzeit abgeschlossen, räumt Ihnen der Gesetzgeber laut § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht ein. Dieses Gesetz ermöglicht es Ihnen, den Darlehensvertrag sogar zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten ohne Angabe von Gründen zu kündigen. Das Darlehen zu kündigen lohnt sich für Kunden lediglich, wenn Sie eine günstigere Anschlussfinanzierung bekommen oder Sie über Eigenmittel für die Tilgung des Darlehens verfügen.