Wie hoch kann ich eine Immobilie beleihen?

Für Teil- und Wohnungseigentum werden separate Grundbuchblätter angelegt, wodurch die Möglichkeit besteht, Hypotheken und Grundschulden bei Finanzierungen als Sicherheit eintragen zu lassen. Durch diese Sicherheiten sind die Rechte der finanzierenden Banken stets gewahrt. Daher gibt es zwei Optionen:

1. Teil- und Wohnungseigentum zu beleihen   
2. Die entsprechenden Kredite innerhalb der gesetzlichen Beleihungsgrenzen als Realkredite einzuschlüsseln.

Bei der Beleihung bzw. Finanzierung von Teil- und Wohnungseigentum werden die selben gesetzlichen Grundlagen angewandt als handele es sich um eine Immobilie im Alleineigentum. Ertragswerte werden in diesem Fall basierend auf der Größe der Einheit (Teileigentum oder Eigentumswohnung) berechnet, indem die voraussichtlich nachhaltige Miete ermittelt wird.

Der Sachwert basiert auf dem Anteil an Grund und Boden, der als Miteigentumsanteil definiert ist. Wird der Miteigentumsanteil beispielsweise mit 127/1000 angegeben und der Bodenwert beträgt 250.000 Euro, wird dem Miteigentumsanteil ein Bodenwert von 31.750 Euro zugerechnet. Bei der Ermittlung des Bauwertes wird entsprechend verfahren.

Anders verhält es sich beim Wohnungseigentum. Hier wird in aller Regel unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Die vorliegenden Daten sind hier üblicherweise ausreichend. Aufgrund der Vorschriften in § 4 BelWertV ist eine ausschließliche Ermittlung durch das Vergleichswertverfahren für Teileigentum nicht möglich.

Auch wenn für die Beleihung von Teil- oder Wohnungseigentum grundsätzlich die selben Optionen bestehen, gibt es doch ein paar Unterschiede:

• Sogenannte Mittelganghäuser, die auch als Zweibundsystem bezeichnet werden, sind oft problematisch für die Beleihung. Die Wohnungen gehen in jedem Stockwerk nach beiden Seiten ab. Dies kann sich für die einen Wohnungen positiv (Gartenseite) auswirken, für die anderen, zur Straße hin gelegenen Wohnungen bringt dies jedoch erhebliche Nachteile. Lärmquellen, Sonnenausrichtung oder eine generelle Ausrichtung des Hauses kann bei einer Wohnung schwierig und wertmindernd sein.

  Bei einzelnen Zimmern kann es aufgrund der Anordnung und Lage (Straßen- oder Gartenseite) möglicherweise ausgeglichen werden, bei einer ganzen Wohnung aufgrund ihrer Größe dagegen eher nicht. Früher wurden häufig noch Häuser gebaut, die auf nur einer Seite Sonne hatten. Wird ein solches Haus später umgebaut und eine Teilung vorgenommen, bleibt die Sonne eventuell nur für eine Seite. Ein ganz typisches Beispiel ist hierfür die Umwandlung von Kasernengebäuden zu Wohnimmobilien.  
   

• Eine deutliche Erhöhung des relativen Werts lässt sich bei Eigentumswohnungen häufig verzeichnen. Diese Wertsteigerung basiert auf den Sondernutzungsrechten, die am gemeinschaftlichen Eigentum bestehen. Dies wird vor allem deutlich, vergleicht man den Wert der Eigentumswohnung mit dem Wert anderer Einheiten im selben Haus.
   
• Aus unterschiedlichen Lagen innerhalb eines Hauses können sich erhebliche Unterschiede im Wert einer Eigentumswohnung ergeben. Deutlich wird dies, betrachtet man die Kellerwohnung und die Penthousewohung. In dicht bebauten Gebieten steigt der Wert oft mit jedem Stockwerk. Je höher die Etage, in der die Wohnung liegt, desto besser ist die Aussicht und die Wohnung ist darüber hinaus heller.
   
• Wertmindernd kann sich auch das Veto eines Miteigentümers auswirken, der bei einem einstimmig zu fassenden Beschluss das Zünglein an der Waage bildet. Darüber hinaus können sich starke Beschränkungen in der Nutzung und Bestimmungen in der Teilungserklärungen wertmindernd auswirken.  
   
• Eine nicht zu unterschätzende Rolle kommt der Hausverwaltung zu. Daher ist es besonders wichtig, diese in professionelle Hände zu geben. Bei kleineren Objekten übernimmt diese Aufgabe meist der Eigentümer selbst, der sich hier gewisse Vorteile gegenüber den übrigen Eigentümern verschaffen könnte. Sollte dies der Fall sein, besteht die Möglichkeit zur Abwahl. In dieser Situation ist es wichtig, Vertrauen wieder herzustellen, das durch den Einsatz eines externen Verwalters erfolgen kann.
   
• Handelt es sich um ein kleineres Objekt, müssen Kosten und Nutzen durch die Eigentümer abgewogen werden. Ein größeres Objekt sollte in jedem Fall durch einen externen Dienstleister verwaltet werden. Das kann zwar anonymer sein, dafür verlässlich und professionell.  

Den Wert von Wohnung- oder Teileigentum zu ermitteln, erfordert einen genauen Blick auf die zuvor genannten Punkte. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung unterzieht das Kreditinstitut diese einzelnen Punkte ohnehin einer genauen Prüfung.