Wohnimmobilien – Renditeobjekte oder riskante Investitionen?

Die Eigentumswohnung oder das Häusle im Grünen ist seit jeher eine verlockende Vorstellung für viele Menschen. Die Gründe dafür sind jedoch weniger eine Gewinnerzielungsabsicht sondern viel mehr:

• Absicherung der Wohnsituation
• Gleichbleibende, berechenbare finanzielle Belastung
• Altersvorsorge
• Schaffung wirtschaftlich „bleibender Werte“ 

Und wie sieht es mit der Rendite aus? Ist es auf Dauer günstiger, als lebenslang Miete zu bezahlen?

Wenn Sie „Rendite“ gleichsetzen mit „Geld verdienen“ ist die Antwort: Eine Wohnimmobilie in Eigennnutzung ist kein Renditeobjekt, auch wenn Sie in der Langfristbetrachtung (z.B. nach ca. 25 Jahren) geringere Kosten haben als lebenslange Miete. Sie verdienen damit kein Geld, sondern geben auf Dauer nur weniger aus. Ihre Eigentumswohnung oder Eigenheim wird ein Renditeobjekt nur dann, wenn Sie die Eigentumswohnung oder das Haus Gewinn bringend wieder verkaufen, das heißt, wenn Sie alle im Lauf der Zeit angefallenen Kosten (z.B. Finanzierung inkl. Schuldzinsen, laufende Kosten, Instandhaltungskosten) dem erzielbaren, aktuellen Verkaufspreis gegenrechnen und dabei mehr herausbekommen als Sie reingesteckt haben. 

Im Erbfall mit anschließendem Verkauf der Wohnimmobilie haben Sie den größten Nutzen, da Sie selbst in der Regel keine Investitionskosten hatten. Es schlagen als Kostenfaktoren demnach nur die Erbschaftssteuer und gegebenenfalls Instandsetzungs- bzw. Modernisierungskosten zu Buche. 

Das Zitat aus Friedrich Schillers „Lied von der Glocke“ passt bestens, wenn es darum geht, Finanzkapital in eine Wohnimmobilie zu investieren, weil es doch zuemeist eine langfristige „Beziehung“ ist, die man eingeht. Doch bevor Sie ans Prüfen einer Wohnimmobilie denken, die Ihren Vorstellungen entspricht, sollten Sie prüfen, 

• wie viel Eigenkapital Sie aufbringen wollen
• wie viel Fremdkapital Sie von der Bank erwarten können
• welche Finanzierungsstrategie Sie mit Ihrer Bank vereinbaren können
• welche Art von Wohnimmobilie Sie kaufen wollen: Eigentumswohnung(en), Mehrfamilienhaus, Wohnanlage

Dementsprechend fällt die Suche und Vorauswahl nach geeigneten Objekten aus. Wenn Sie Fremdkapital brauchen, ist es gewiss ratsam, neben dem Angebot der Hausbank auch weitere Kreditinstitute zu Rate zu ziehen, und sei es nur, um die Hausbank zu besseren Angeboten zu bewegen.

Wie bei der Auswahl der Bank mit den besten Konditionen sollten Sie auch bei der Auswahl der Immobilie verfahren, die Sie letztlich kaufen wollen. Prüfen Sie die infrage kommenden Objekte nach

• örtlicher und wirtschaftliche Lage 
• Umgebung/Infrastruktur
• Zustand des Gebäudes, der Wohnung

Unter örtlicher Lage ist zu verstehen, ob sich Ihr Wunschobjekt mitten in einer Großstadt befindet, was natürlich den Objektpreis enorm verteuert. Das (theoretisch) gleiche Objekt würde in einer Kleinstadt bedeutend weniger kosten, weil schon die allgemeine Kostenstruktur und somit die Grundstückspreise günstiger sind. Auch eine Stadtrandlage oder die Lage im „Speckgürtel“ einer Großstadt hat erhebliche Auswirkungen auf den Kaufpreis in beide Richtungen: preiswerter als im Stadtzentrum, teurer als in einer Ortschaft auf dem Land. 

Auch das Einwohnerpotenzial ist ein Beurteilungskriterium: Bei einer begrenzten Einwohnerzahl von z.B. 10.000 ist die Nachfrage auf eine frei werdende Mietwohnung von vornherein deutlich begrenzt. Klar, dass von der örtlichen Lage auch die Höhe der Miete abhängt. Eine Kleinstadt kann den Nachteil der begrenzten Einwohnerzahl jedoch oftmals ausgleichen, wenn sie ein wirtschaftliches Zentrum für die umliegenden Ortschaften darstellt.  
Zur örtlichen Lage zählt natürlich auch die Umgebung. Ist es eine typische Wohngegend oder liegt das Objekt an einer stark befahrenen Straße? Dementsprechend beeinflusst u.a. die Lärmbelastung den Immobilienwert. 
Das Gleiche gilt für die Infrastruktur: sind attraktive Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kindergarten, Arzt, Apotheke, Fitness-Studio etc. in unmittelbarer Umgebung? Immer mehr kommt es auf die unmittelbare Erreichbarkeit der öffentlichen Personen-Nahverkehrsmittel (ÖPNV) an.    
 
Der Wert einer Wohnimmobilie ist am unmittelbarsten vom Zustand der Bausubstanz abhängig. Deshalb ist es unerlässlich, dass Sie das Gebäude oder die Wohnung selbst in Augenschein nehmen, damit Sie den Gesamtaufwand von allfälliger Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung sowie die künftige Instandhaltung beurteilen können. Lassen Sie sich Zeit, inspizieren Sie sorgfältig vom Dachboden bis in den Keller jeden Winkel. Wann muss das Dach neu gedeckt werden, gibt es Feuchtigkeitsschäden zwischen den Etagen durch Unachtsamkeit der Mieter oder Wasserrohrbruch? Gibt es Pilzbefall? Sind Risse im Mauerwerk zu finden? In welchem Zustand sind die Sanitärinstallationen? Wie alt ist die Heizung? 

Es gibt zahlreiche, oft versteckte Schäden. Wenn Sie sie übersehen, wird’s nach dem Kauf teuer. Deshalb der Ratschlag: lassen Sie sich von einem Immobilienfachmann z.B. einem Sachverständigen für Immobilien-Wertermittlung begleiten. Der prüft u.a. auch, ob die im Exposé angegebene Grundstücks- bzw. Wohnfläche stimmt.

Um es gleich zu sagen: Die absolut überwiegende Mehrheit der Mieter bezahlt pünktlich und anstandslos ihre Miete - meistens per Dauerauftrag. Aber leider gibt es auch schwarze Schafe. Das sind nicht gleich die Mieter, die aufgrund momentaner unglücklicher Umstände um einen Zahlungsaufschub bitten müssen. Unangenehm sind die vorsätzlichen Mietnomaden, denen man ihren Status zuweilen nicht einmal gleich ansieht. Und wenn sie sich einmal eingenistet haben, sind sie oft nicht so leicht wieder loszuwerden. 

Es ist auch kein Geheimnis, dass Mietobjekte in so genannten sozialen Brennpunkten von unzuverlässigen Mietern eher betroffen sind. Was damit gemeint ist: Grundsätzlich bei jedem Mietobjekt kann es Probleme mit Mietern geben. Deshalb ist es immer ratsam, die potenziellen Mieter persönlich auszuwählen, auch unter dem Gesichtspunkt, ob sie in die übrige Mietergemeinschaft passen bzw. wie Sie sich diese Gemeinschaft vorstellen (Stichwort: Generationen übergreifendes Wohnen). 

Bei einem vermieteten Objekt ist es auch hilfreich, die Mietverträge (z.B. wegen einer Klausel zu Schönheitsreparaturen, Zustand der Wohnung bei Verlassen) und die Höhe der hinterlegten Kautionen zu überprüfen. Handelt es sich um ein neues oder leer stehendes Mietobjekt, ist der kommunale oder regionale Mietspiegel eine Bemessungsgrundlage für die Höhe der Miete, die Sie verlangen können.
Zwischenhead:    Hundertprozentige Sicherheit gibt es nicht, deshalb: Risikovorsorge!     

Ist das Mietobjekt in Ihren Besitz übergegangen, haben Sie auch die Verantwortung dafür gegenüber Ihrem „Geldbeutel“. Weil Mietausfälle und unerwartete Kosten die Einnahmen zuweilen empfindlich schmälern können, ist es unumgänglich, dass Sie in Ihre Renditerechnung einen Kostenpuffer mit einplanen, um solche Kosten abfedern und den Schuldendienst an die Bank jederzeit bedienen zu können.
Zwischenhead:    Was Sie beim Fiskus absetzen können – oder „beisteuern“ müssen.

Bei der Berechnung, ob und in welchem Maße sich eine Wohnimmobilie als Renditeobjekt für Sie lohnt, spricht das Finanzamt ein gewichtiges Wörtchen mit. 

• Die AfA (Absetzung für Abnutzung) können Sie mit 2%/Jahr für Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend machen. Bei Denkmal geschützten Gebäuden ist es deutlich mehr.
• Je nach Bundesland fällt die Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch aus - von 3,5% bis 6,5%
• Als gewerblicher Immobilienhändler werden Sie eingestuft, wenn Sie mehr als zwei Immobilienobjekte innerhalb von 5 Jahren verkaufen. Dementsprechend wird die Steuer berechnet.
• Als Immobilienspekulant gelten Sie fürs Finanzamt, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen. Dann wird die Spekulationssteuer fällig.