Immobilien vermieten oder doch lieber Aktien? - Ein umfassender Vergleich der besten Geldanlagen
Teil 1 - Das Vermieten als die klassische Kapitalanlage
Immobilien als der inflationssichere Sachwert
Der Vorteil von Immobilien liegt auf der Hand: Es ist ihre Substanz. Immer, wenn die Inflation ansteigt oder gleichbleibend hoch ist, bleiben Sachwerte stabil oder steigern ihren Wert sogar. Vermietete Immobilien generieren zusätzlich laufende Einnahmen, was sie für viele Anleger besonders attraktiv machen.
Monatliche Mieteinnahmen und die konstante Wertsteigerung
Wer Wohnungen oder Häuser vermietet, erschafft damit eine regelmäßige Einnahmequelle. Es ist die beste Möglichkeit, um an den langfristigen Wertsteigerungen des Immobilienmarktes zu partizipieren. Besonders zeigt sich die Dynamik natürlich in gefragten Lagen. Die doppelte Rendite, sie ist laufend und langfristig, ist für die meisten Anleger der Hauptgrund, warum sie das Investment in Immobilien bevorzugen.
Steuervorteile und Abschreibungen
Immobilienbesitzer machen viele ihrer Kosten steuerlich geltend. Die Zinsen, Instandhaltungen, Sanierungen oder sogar Abschreibungen auf den Gebäudewert lassen sich steuerlich geltend machen. Das optimiert die Erträge und senkt die Steuerlast merklich.
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Teil 2 - Die Herausforderungen und Risiken beim Mieten
Das hohe Anfangsinvestment und die laufenden Kosten
Nicht jeder kann ohne die entsprechenden Rücklagen und ein großes Startkapital in den Immobilienmarkt einsteigen. Es braucht Eigenkapital und die laufenden Kosten sind ebenfalls nicht zu unterschätzen. Die Verwaltung, die Instandhaltung oder nicht zu vermeidende Mietausfälle dürfen keinesfalls unterschätzt werden.
Das Mietrecht und der Verwaltungsaufwand
Das Vermieten von Immobilien hat immer auch eine menschliche Komponente und das bedeutet, dass das Mietrecht ins Spiel kommt. In Deutschland ist das Mietrecht besonders mieterfreundlich ausgelegt. Kündigungen sind nur unter bestimmten Bedingungen möglich und jede Mieterhöhung ist streng reguliert. Aus dieser Komplexität ergibt sich, gerade bei mehreren Einheiten, ein nicht zu unterschätzender Verwaltungsaufwand. Natürlich besteht die Möglichkeit, eine professionelle Hausverwaltung zu engagieren, doch auch das sorgt erneut für Kosten, die nicht zu unterschätzen sind.
Wie entscheidend ist der Standort?
Eine Immobilie kann noch so modern, schön oder groß sein, ihr Standort spielt immer eine entscheidende Rolle. Die Lage entscheidet maßgeblich über die Rendite, über die Nachfrage und die Wertentwicklung. Nicht immer lässt sich genau voraussagen, wie sich ein Standort in den kommenden Jahren entwickelt, weshalb die Standortfrage immer auch an ein gewisses Risiko gebunden ist. Das falsche Investment bedeutet, einen Leerstand zu riskieren.
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Teil 3 - Der Vergleich mit anderen Geldanlagen
Aktien: Hohe Renditen bei hohem Risiko?
Aktien bieten deutlich höhere Renditechancen. Wer sich schon einmal mit diesen auseinandergesetzt hat oder sie sogar erfolgreich gehandelt hat, weiß, dass die Chancen auf Rendite im Schnitt zwischen sechs und acht Prozent liegen, über einen längeren Zeitraum hinweg. Das Problem bei Aktien ist allerdings, dass diese volatil sind. Ein Kursverlust ist immer möglich. Dafür sind der Ein- und Ausstieg besonders einfach und die Diversifikation gelingt schnell, etwa mittels der Ergänzung über ETFs und Fonds.
ETFs: ein Mittelweg für langfristige Anleger
ETFs sind seit einigen Jahren der letzte Schrei. Bei ihnen handelt es sich um börsengehandelte Indexfonds, die einen gesamten Marktindex, wie etwa den MSCI World abbilden. Doch was bedeutet das? Im Idealfall kombinieren ETFs die guten Renditechancen des Aktienmarktes mit niedrigen Kosten und einer breiten Risikostreuung. Viele Experten sehen die ETFs deshalb als die ideale Lösung für Einsteiger. Natürlich sind auch die ETFs nicht frei von Risiken. Wie bei jeder anderen Anlageform kommt es auch hier auf die Diversifizierung an. ETFs können problemlos die Grundlage bilden, doch alleine sind sie kaum genug, um das Portfolio zukunftssicher zu gestalten.
Anleihen, Rohstoffe und Kryptowährung
Es gibt sie, die konservative Form der Anlage. Sie präsentiert sich als Staats- oder Unternehmensanleihe. Bedauerlicherweise bieten sie derzeit nur geringe Renditechancen. Rohstoffe wie Gold dienen schon eher als Krisenabsicherung und die Kryptowährungen, die derzeit in aller Munde sind, locken mit hohen Gewinnen. Sie sind allerdings extrem volatil und höchst spekulativ, wie die Entwicklung der vergangenen Jahre eindrucksvoll zeigt.
Ein direkter Vergleich der Geldanlagen zeigt, dass Immobilieninvestments langfristige Stabilität bieten. Aktien und ETFs sind eher für Renditejäger interessant. Um sein Portfolio möglichst sicher zu gestalten, lohnt sich immer der Blick auf Alternativen zur Immobilie als Geldanlage.
Teil 4 - Für wen lohnt sich welche Form der Geldanlage?
Die Immobilien für Anleger mit einem Sicherheitsbedürfnis
Immobilien sind ideal für alle, die bereits ein gewisses Startkapital mitbringen und Substanz schätzen. Zudem braucht es bei der Anlageform in der Regel ein gewisses Zutun, das heißt, der Verwaltungsaufwand ist größer. Wer das allerdings nichts scheut, fährt mit Immobilieninvestments besonders gut. Attraktiv ist das Modell für die langfristige Vermögensplanung. Das Haus oder die Wohnung kommen oft dann ins Spiel, wenn es um die Altersvorsorge oder den Vermögensaufbau für die Kinder geht.
ETFs und Aktien für flexible und risikobewusste Investoren
Junge Anleger, die zumeist einen langen Anlagehorizont vor sich haben und bereit sind, die Marktschwankungen auszuhalten, profitieren von der Dynamik der Kapitalmärkte. Es sind besonders die ETFs, die eine hervorragende Möglichkeit bieten, um global und zugleich günstig zu investieren.
Ein sicherer, hybrider Ansatz
Die Mischform, die oftmals die goldene Mitte der Anlageformen darstellt, ist bei Anlegern immer beliebter. Die vermietete Immobilie ist die stabile Basis, sie wird mit einem ETF-Depot, als Beispiel, kombiniert. Das sorgt für eine zusätzliche Rendite und zugleich für mehr Sicherheit. Der diversifizierte Ansatz setzt bewusst auf das Potenzial unterschiedlicher Märkte und gleicht somit Schwankungen aus.
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Teil 5 - Ein Blick auf die Szenarien und Rechenbeispiele
Beispiel 1 - die Eigentumswohnung in Leipzig
Nehmen wir an, der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Leipzig liegt bei 250.000 €. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 850 € kalt und es entstehen Nebenkosten und Verwaltungskosten von 50 Euro pro Jahr. So ergibt sich ein jährlicher Überschuss von circa 7.800 Euro, was eine effektive Rendite von 3,1 % ausmacht. Was bei diesem Beispiel nicht berechnet wurde, ist die mögliche Wertsteigerung, da diese, wie zuvor gezeigt, stark vom Standort oder auch dem Zustand der Immobilie abhängig ist.
Beispiel 2 - das ETF-Investment
Wird die gleiche Summe, die im vorherigen Beispiel in eine Wohnung investiert wurde, in ETFs investiert, etwa in den bekannten MSCI World ETF, so ergibt sich eine durchschnittliche Rendite von 7 %. Daraus ergibt sich ein jährlicher Ertrag von circa 17.500 €, wenn die Kursgewinne und mögliche Dividenden zusammengezählt werden. Im Gegensatz zur Immobilie entsteht den Anlegern bei dieser Anlageform kein Verwaltungsaufwand, doch es gibt Kursrisiken, die nicht zu unterschätzen sind.
Im direkten Vergleich zeigt sich damit, dass Immobilien klar im Vorteil sind, was den Cashflow und die Inflationssicherheit anbelangt. Bei der Liquidität und in Bezug auf den Aufwand haben allerdings ETFs die Nase vorn.
Teil 6 - Die Zukunftsperspektiven bei einem Immobilieninvestment
Steigende Zinsen und ihr wachsender Einfluss
Steigen die Zinsen an, so verändert sich die Finanzierungslage deutlich. Kredite werden teurer, die Immobilienpreise stagnieren. Wer also heute kauft, sollte genau rechnen oder auf fallende Preise warten. Niemals darf das aktuelle Zinsniveau unterschätzt werden, denn es hat massiven Einfluss auf die Renditen und die Wertsteigerungen in der Zukunft. Bereits wenige Prozentpunkte entscheiden darüber, wie lukrativ das Investment ist, oder wie sehr es sich zu einer schweren Last entwickelt.
Der Klimaschutz und die Sanierungspflicht
In Bezug auf Häuser und Wohnungen vergeht kaum ein Jahr, in dem es nicht neue Gesetze gibt, mit denen sich Anleger befassen müssen. Gerade, was die Energieeffizienz angeht, kann es so schnell passieren, dass Altimmobilien unattraktiv werden. Ein Investment in das Haus oder in eine Wohnung sollte deshalb immer erst dann erfolgen, wenn sich die Anleger über die künftigen Sanierungskosten im Klaren ist. Ein gewisser Puffer sollte immer einkalkuliert werden.
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Die Digitalisierung der Geldanlage
Die Wucht der Digitalisierung der Geldanlage darf keinesfalls unterschätzt werden. Es sind schließlich die digitalen Plattformen, die heute einen besonders schnellen Zugang zu Aktien, ETFs und sogar zu Immobilienbeteiligungen bieten. Jungen Anlegern erleichtert das den Einstieg enorm, doch der erfahrene Anleger muss darauf achten, nicht den Anschluss zu verlieren. Der Anlagemarkt verlagert sich schrittweise ins Digitale und dadurch ergeben sich neue Möglichkeiten der Geldanlage.
Immobilien vermieten - ist es nun sinnvoll oder nicht?
Ohne Frage bleiben Investments in Immobilien ein zentraler Baustein in der privaten Vermögensstrategie. Seit jeher punkten sie durch Substanz, Stabilität und die laufenden Einnahmen. Für jeden sind sie allerdings nicht geeignet, denn der Aufwand, das Risiko und der Kapitalbedarf sind nicht zu unterschätzen.
Wer sich möglichst flexibel dem Anlagemarkt zuwenden möchte, findet mit ETFs und mit Aktien attraktive Alternativen. Diese gilt es unbedingt zu beachten, denn der kluge Investor von heute setzt auf die Diversifikation. Langfristiges Denken und die Kombination beider Welten bedeutet, dass die Anleger von den jeweiligen Stärken der gewählten Anlageformen profitiert.
Teil 7 - Persönliche Strategien für angehende Anleger
Die Risikobereitschaft korrekt einschätzen
Wie risikobereit ist ein Anleger und was bedeutet das für die Sicherheit der Investments in der nahen und der fernen Zukunft? Tatsächlich ist nicht jeder Anleger dafür gemacht, täglich die Kursschwankungen im Auge zu behalten oder gelassen zu ertragen. Ebenso gibt es verständlicherweise Anleger, die sich mit der Verantwortung und den Verpflichtungen einer vermieteten Immobilie überfordert sehen. Wer Risiken scheut, ist in der Regel mit konservativen Immobilien-Investments am besten beraten. Das gilt allerdings nur für solide Lagen. Hochvolatile Kryptowährungen und Einzelaktien stellen bei einem solchen Profil eine Gefahr dar. Wie so oft lautet auch hier die Devise: nur in Dinge investierten, die man auch versteht und die einen in der Nacht erholsam schlafen lassen.
Der Zeithorizont und die eigene Lebenssituation
Wie ist es um den Anlagehorizont bestellt? Junge Menschen mit einem großen zeitlichen Fenster profitieren stärker von Aktien- und ETF-Investments. Anleger, die hingegen mit 50 für die Rente vorsorgen möchten, brauchen zumeist schnellere und sichere Einnahmen. Diese ergeben sich am ehesten aus der Vermietung einer Immobilie. Gerade in einem gefragten Ballungsraum ist das die überlegen Lösung. Wie immer spielen auch der Familienstand, die Berufssituation, die Steuerklasse und der Wohnort eine tragende Rolle. Jedes Detail muss beim Investieren einkalkuliert werden.
Immer reinvestieren statt konsumieren
Wie mit den Erträgen umgehen? Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen oder die Dividenden nicht konsumiert, sondern konsequent reinvestiert werden. Nur so ist es möglich, vom Zinseffekt zu profiteren. Dieser ist enorm effektiv und gilt im Prinzip für alle Anlageformen. Besonders deutlich wird er bei ETFs. Hier sind es bereits kleine monatliche Sparbeträge, die sich über die Monate und Jahre zu beeindruckenden Beträgen entwickeln.
Ein Blick über den Tellerrand - Investmentformen gemeinsam denken
Eine exklusive Anlageform ist nie die beste Wahl. Mit einem Portfolio lassen sich mehrere Welten geschickt miteinander vereinen. Die vermietete Wohnung liefert stabile Cashflows, während das breit gestreute ETF-Depot für Liquidität, Flexibilität und zusätzliches Wachstum sorgt. Es ist eine Kombination, die in der Lage ist, die jeweiligen Vorteile optimal zu nutzen. Sie mindert die Risiken elegant ab. Monatliche ETF-Anteile und parallele Immobilienerträge - das ist eine langfristige Absicherung, die wirtschaftliche Schwankungen ausgleicht.
Der beste Anlageweg ist immer individuell
Individuell, aber immer mit einem klaren Plan. Egal, für welche Form der Geldanlage oder für welche Mischform sich entschieden wird, jede Option hat ihre Daseinsberechtigung. Die sorgfältige Planung garantiert, dass sich Immobilien als beste Geldanlage genauso nutzen lassen wie ETFs oder Aktien.
Wie immer gilt: niemals blind aktuellen Trends folgen. Die wichtigsten Fragen sind nicht: Immobilie oder Aktie? - sondern, welche Anlageform passt zu mir, wofür bringe ich ausreichend Zeit auf und womit kenne ich mich am besten aus? Das ist der richtige Weg.
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