Die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Aktuell gibt es über vier Millionen Eigentumswohnungen, die vermietet werden. Von diesen vier Millionen, so die Schätzung, gehören über sechzig Prozent privaten Wohnungseigentümern. Die übrigen vierzig Prozent befinden sich im Besitz privater oder städtischer Wohnungsunternehmen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt es darauf an, dass Sie sich „rechnet“, dafür ist die Mietrendite eine relevante Größe. Private Kapitalanleger profitieren von der anhaltenden Niedrigzinsphase für Hypothekendarlehen und können daher den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage häufig mit Profit umsetzen. 

Nutzt ein Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage, kann er zwischen zwei Optionen wählen:

1. Die Direktanlage in ein vermietetes Objekt
   Bei dieser, am häufigsten genutzten, Anlageform erwirbt der Käufer eine einzelne Immobilie. Beispiele für eine Direktanlage sind: 
   Vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Mietwohnhäuser, Eigentumswohnungen sowie Ein- oder Zweifamilienhäuser 
2. Die indirekte Beteiligung
   Der Käufer erwirbt Aktien oder beteiligt sich beispielsweise an einem Fonds 

Ein Kapitalanleger mit geringem Budget wird eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen. Im Volksmund heißt diese auch nicht ohne Grund „die Kapitalanlage des kleinen Mannes“. Eine Direktanlage in Mietwohnhäuser, die man gemeinhin als Renditehäuser bezeichnet wird ein Klein-Kapitalanleger eher meiden. Hier sind die Summen, die für eine solche Investition aufgewendet werden müssen, von Natur aus sehr hoch.  

Je nach Lage, Wohnfläche, Ausstattung und Zustand kann eine vermietete Eigentumswohnung durchaus bereits für Summen zwischen 100.000 Euro und 250.000 Euro erworben werden. Nach oben freilich keine Grenzen. Eine fünfstellige Summe zu investieren, kann eventuell für ein vermietetes „second-hand-Apartment“ mit dreißig Quadratmetern bereits genügen. Diese Art der vermieteten Eigentumswohnungen sind für Immobilien-Aktiengesellschaften und Fondsinitiatoren (offene oder geschlossene Immobilienfonds) zu uninteressant und versprechen nicht die erforderlichen Renditen, sodass diese sich fast ausnahmslos im Besitz von privaten Kapitalanlegern befinden. 

Die Zahl der Kapitalanleger, die ganz gezielt vermietete Eigentumswohnungen kaufen, wächst immer weiter an. Der Einstieg kann sich lohnen, liegen die Mieteinnahmen auch nach Abzug der nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten über dem für mindestens zehn Jahre festgelegten Hypothekenzins. Eine zuvor selbstgenutzte Eigentumswohnung zu vermieten, kann durch gewisse Beweggründe erforderlich werden. Beispiele hierfür sind:

• Die berufliche Veränderung und der damit verbundene Ortswechsel des Inhabers. Eine Vermietung macht in einer solchen Situation nicht zuletzt Sinn, da ein voreiliger Verkauf eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit bei der Bank bedeuten könnte. Darüber hinaus könnte das Finanzamt eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns wegen Verkaufs innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraumes. 
• Ein Erbe einer Eigentumswohnung bewohnt bereits eine eigene Immobilie an einem anderen Ort
• Ein Eigentümer eines Zwei-Familienhauses bewohnt in der Regel eine der Wohnungen und vermietet die andere Wohnung 

Grundsätzlich stellt sich für alle vermieteten Eigentumswohnungen, aus welchen Gründen diese auch immer vermietet sind, die Frage nach der Rentabilität. Ob sich eine solche Kapitalanlage „rechnet“ oder nicht, hängt zum einen stark davon ab, wie die aktuellen Konditionen für eine Kapitalanlage in eine vermietete Wohnimmobilie sind und von Ihren ganz persönlichen Anlagezielen: Wie viel Profit soll Ihr Kapital in x Jahren abwerfen?

Für eine Direktanlage in eine vermietete Eigentumswohnung gelten hauptsächlich drei Hauptkriterien, die für jede Geld- und Kapitalanlage relevant sind: 

1. Sicherheit
   Langfristiger Werterhalt oder sogar Wertzuwachs
2. Rentabilität
   Laufende Mietrendite sowie Zusatzrendite bei erzielten Veräußerungsgewinnen
3. Liquidierbarkeit
   Die Verfügbarkeit von Geld aus einem möglichen Verkauf. Aufgrund des Langfristcharakters der Immobilie sollte dieser nicht unter 10 Jahren erfolgen.

Bei diesen hier genannten Kriterien spricht man auch vom sogenannten „magischen Dreieck der Anlageziele“. Der Begriff „magisch“ beschreibt die Unmöglichkeit, eine vermietete Eigentumswohnung könne eine sichere, hochrentierliche Anlage sein, die darüber hinaus auch noch jederzeit veräußert werden kann. Eine Anlageform, die diese drei Punkte beinhaltet, käme glatter Zauberei gleich. 

Nachteile, die der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung mit sich bringt:

• mangelnde Liquidierbarkeit durch das meist für einen längeren Zeitraum gebundene Kapital 
• die Eigentumswohnung kann nicht an einem Tag gekauft und am nächsten verkauft werden

Nachteile, die der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung mit sich bringt:

• Beachtlich hohes Maß an Sicherheit
• Mietrendite über dem Anleihe- und Festgeldzinssatz in Niedrigzinsphasen

Sicherheit und Rendite bedingen sich üblicherweise in einer hohen Abhängigkeit: Eine höhere Renditeerwartung bedingt geringere Sicherheit und damit auch ein höheres Risiko. Höhere Sicherheits-Erwartung bedingt geringere Rendite.

Eine höhere Sicherheit bieten zwar Bundesanleihen oder Festgelder, diese werfen dagegen aber weit weniger Zinsen ab. Dass eine vermietete Eigentumswohnung dieses hohe Maß an Sicherheit nicht bieten kann, wird spätestens dann klar, wenn die Wohnung für einige Zeit nicht vermietet werden kann (Beispiel: Reparaturarbeiten) 

Neben den drei Hauptkriterien, die es beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung zu beachten gilt, sollten Sie auch diese Punkte nicht außer Acht lassen: 

• Inflationsschutz: Steigen selbst bei schleichender Inflation auch die Immobilienpreise und sinken die Hypothekenschulden real, spricht man vom Grundsatz „Sachwert schlägt Geldwert“
• Steuerersparnis: Durch Schuldzinsenabzug, Abschreibungen sowie steuerfreie Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von über zehn Jahren
• Verwaltbarkeit: Zahlen Mieter stets pünktlich ihre Miete und ist ein professioneller Hausverwalter mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betraut, bedeutet die Anlage nur einen geringen Zeitaufwand
• Altersvorsorge: Der Miet-Reinertrag stellt, nachdem die vermietete Wohnimmobilie entschuldet ist, eine Zusatzrente dar

Ein Kapitalanleger, der beim Erwerb einer Eigentumswohnung lediglich am Zinsgewinn interessiert ist, ist weit weniger von den Rahmenbedingungen (rechtlich und wirtschaftlich) abhängig als ein Wohnungsvermieter. Das Blatt kann sich für Ihn schnell ändern, verändern sich diese Rahmenbedingungen. Zu den Rahmenbedingungen in juristischer Hinsicht gehören vor allem: 

• Steuerrecht: Künftige Besteuerung der Veräußerungsgewinne, selbst nach längerer Haltedauer. Dies war bereits einmal im Gespräch.
• Mietrecht: Aktuelles Beispiel ist die Mietpreisbremse für die Neuvermietung von Wohnungen

Zu den ökonomischen Rahmenbedingungen gehören in erster Linie:

• Zinsentwicklung: Bei Hypothekendarlehen kann der Hypothekenzins nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher liegen als bei Vertragsabschluss
• Mietentwicklung: Für Wohnungen ist eine durchschnittliche Mietsteigerung von etwa zwei Prozent pro Jahr durchaus realistisch
• Wert- und Preisentwicklung: Eher vorsichtige Kapitalanleger gehen bei einer Wohnimmobilie häufig nur von stabilen Preisen oder von einer geringen, höchstens von einer 1-prozentigen, jährlichen Wertsteigerung aus.
• Angebots- und Nachfragestruktur: Wohnungsmangel und Nachfrageüberschuss bedeuten sowohl Preis- als auch Mietsteigerungen. Bei Angebotsüberschuss und Wohnungsleerständen würden Preise und Mieten hingegen sinken

In den letzten Jahrzehnten sind sicherlich Tausende von Kleinanleger auf sogenannte, vollkommen überteuerte, Schrottimmobilien hereingefallen. Sie wurden damit geködert, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital erwerben zu können und die laufenden Zinsen für ein vollfinanziertes Bankdarlehen über Mieteinnahmen und Steuerersparnisse abzudecken. Weiter wurde Ihnen versprochen, Sie könnten Ihre Eigentumswohnung nach Ablauf von zehn Jahren mit einem beträchtlichen Gewinn verkaufen. Die vollkommen überhöhten Vermittlerprovisionen, die im Vorfeld in den Kaufpreis mit eingerechnet wurden, erwähnte freilich niemand.

In den meisten Fällen platzten diese Mietpools oder Mietgarantien und führten zu deutlich geringeren Mieteinnahmen als angenommen. Eine Vielzahl der Kleinanleger musste aufgrund von Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung hohe Verluste hinnehmen. Gerechtigkeit durch ein Gerichtsurteil zu erlangen, gelang nur wenigen Anlegern, die die Anbieter verklagt hatten. 

In gewisser Hinsicht hat sich der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen gegen geschlossene Immobilienfonds ausgesprochen: Diese sind nicht zur Altersvorsorge geeignet. Wie unsicher eine Anlage in den geschlossenen Immobilienfonds sein kann, haben zu viele Pleiten in der Vergangenheit gezeigt und einige Anleger sogar in den vollständigen Ruin getrieben. In den Verträgen wird das Totalverlustrisiko zwar erwähnt, dass dieses aber tatsächlich eintreten kann: Damit rechnet freilich niemand. 

In den 1990er Jahren kamen sogenannte Wohnbesitzanteile an Eigentumswohnungen auf den Markt. Diese sind ein Beispiel für die in der Vergangenheit gescheiterten geschlossenen Immobilienfonds, die explizit in Eigentumswohnanlagen investiert hatten. Damit machten unzählige Anleger hohe Verluste. Ein Revival dieser sogenannten „Eigentumswohnungsfonds“ ist nicht zu befürchten, da die einmaligen und laufenden Fondskosten zu hoch sind. Dies gilt in gleichem Maß für die anderen geschlossenen Fonds, die das Kapital der Anleger in Gewerbe- oder Wohnimmobilien anlegen.

Hier kann man eine relativ simple Rechnung aufmachen: Liegen die einmaligen Fondskosten bei einem Fünftel des eingelegten Kapitals, können logischerweise auch nur noch achtzig Prozent des Kapitals tatsächlich investiert werden. Und noch weniger kann angelegt werden, berücksichtigt man die laufenden Fondskosten, die oft bei rund drei Prozent der Beteiligungssumme liegen. Durch diese Überschlagsrechnung wird schnell klar, wer an diesem Modell verdienen wird: Einzig Anbieter und Vermittler.

Ratings und Fondsanalysen sind auch nicht wirklich verlässlich. Es gab sogar Pleiten diverser geschlossener Immobilienfonds, die über ein TÜV-Siegel verfügten. Sie als Anleger können nicht beurteilen, wie fundiert die Prüfung war, die der Vergabe eines solchen Siegels zugrunde lag und wie unabhängig der Prüfer tatsächlich war. Ein Anbieter wird sich selbstredend um zahlreiche Siegel, die eine gewisse Vertrauensbasis bilden, bemühen und diese Prüfungen mit dem Geld der Anleger finanzieren. Stärker kontrolliert werden inzwischen die AIFs, die Alternativen Immobilieninvestmentfonds. Jedoch hat sich bis heute keiner dieser AIFs auf Eigentumswohnungen spezialisiert.  

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