Kappungsgrenze im Mietrecht: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB).

Das bedeutet:

• Wenn ein Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte, darf er sie innerhalb von 3 Jahren höchstens um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen.
• Grundsätzlich: maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: maximal 15 % innerhalb von 3 Jahren.
  → Diese niedrigere Grenze gilt nur, wenn das jeweilige Bundesland sie per Verordnung festgelegt hat (z. B. Berlin, München, Hamburg usw.).

Die Kappungsgrenze ist ein zentrales Instrument des deutschen Mietrechts. Sie dient dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen und sorgt dafür, dass Mieten in einem finanziell tragbaren Rahmen bleiben. Damit trägt sie wesentlich zur Stabilität des Mietmarkts bei und ermöglicht es Mietern, ihre Wohnung auch langfristig zu halten.

Angenommen, die Kaltmiete beträgt 800 €.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 950 €.
Dann darf der Vermieter die Miete nur so weit erhöhen, wie es die Kappungsgrenze erlaubt:

• Bei 20 % Kappungsgrenze: max. 960 € (also 160 € mehr).
• Bei 15 % Kappungsgrenze: max. 920 € (also 120 € mehr).

Selbst wenn die Vergleichsmiete höher ist, darf der Vermieter nur bis zu diesem Limit erhöhen.

Die Kappungsgrenze gilt nicht für:

• Staffelmietverträge (wo Mieterhöhungen vorher fest vereinbart sind)
• Indexmietverträge (wo die Miete an die Inflation gekoppelt ist)
• Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Ein Vermieter darf die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Dabei muss er gesetzliche Vorgaben und formale Anforderungen einhalten:

• Begründungspflicht: Jede Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden – durch den örtlichen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ohne eine nachvollziehbare Begründung ist die Mieterhöhung unwirksam.
• Einhaltung der Kappungsgrenze: Die Erhöhung darf die zulässige Grenze (15 % oder 20 % in drei Jahren) nicht überschreiten.
• Frist zur Wirksamkeit: Eine Mieterhöhung kann frühestens nach 15 Monaten seit der letzten Erhöhung wirksam werden (12 Monate seit der letzten Anpassung + 3 Monate Zustimmungsfrist des Mieters).

Mieter haben das Recht, eine Mieterhöhung zu prüfen und nicht sofort zuzustimmen:

• Prüffrist: Nach Erhalt des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei volle Monate Zeit, um die Mieterhöhung zu prüfen und zuzustimmen.
• Einspruchs- und Widerspruchsrecht: Der Mieter kann die Zustimmung verweigern, wenn die Erhöhung formale Fehler enthält, die Kappungsgrenze überschreitet oder nicht ausreichend begründet wurde.
• Recht auf Auskunft: Der Vermieter muss dem Mieter auf Anfrage Einblick in die Belege oder Vergleichswohnungen gewähren.

• In Berlin gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % auf dem gesamten Stadtgebiet.
• In Bremen (mit Ausnahme von Bremerhaven) gilt eine Verordnung mit 15 % Kappungsgrenze.
• In Nordrhein‑Westfalen: z. B. mehrere Städte wie Köln, Düsseldorf, Bonn sind aufgeführt.
• In Baden‑Württemberg gilt die reduzierte Grenze in 89 Städten und Gemeinden, z. B. Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Heidelberg.
• In Bayern gilt die 15 %-Grenze in über 200 Städten und Gemeinden laut Verordnung.

Weitere Beispiele finden Sie hier. 

1. Gehen Sie auf die Website Ihres Landesministeriums oder der Landesregierung – zum Beispiel im Bereich Wohnungsbau oder Bauen & Wohnen.
2. Suchen Sie nach der „Kappungsgrenzen-Verordnung“ oder nach Begriffen wie „Absenkung Kappungsgrenze 15 %“ in Verbindung mit Ihrem Bundesland.
3. Dort finden Sie meist eine Anlage oder Liste, in der die betroffenen Städte und Gemeinden aufgeführt sind (z. B. PDF-Anlage „Gebietskulisse“).
4. Überprüfen Sie das Datum der Verordnung: Diese Verordnungen sind häufig befristet (z. B. jeweils für fünf Jahre) und müssen gegebenenfalls verlängert werden.
5. Steht Ihre Gemeinde nicht in der Liste, gilt dort in der Regel weiterhin die normale 20 %-Kappungsgrenze.