Untervermietung: Vorlage, Rechte und Pflichten

Grundsätzlich darf man seine Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Das gilt sowohl für die teilweise Untervermietung (z. B. ein Zimmer) als auch für die vollständige Untervermietung (z. B. während eines längeren Auslandsaufenthalts). Ohne diese Zustimmung handelt man vertragswidrig und riskiert eine Kündigung.

Ein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis besteht, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt (§ 553 BGB).
Berechtigte Interessen können beispielsweise sein:

• finanzielle Entlastung durch Teiluntervermietung,
• längerer beruflicher Aufenthalt im Ausland,
• Änderung der persönlichen Lebensverhältnisse (z. B. Partnerschaft, Trennung),
• wirtschaftliche Notwendigkeit.

Bei vollständiger Untervermietung besteht kein Anspruch auf Erlaubnis; der Vermieter kann diese verweigern.

• Teilweise Untervermietung: Man bewohnt weiterhin einen Teil der Wohnung selbst. Anspruch auf Zustimmung besteht bei berechtigtem Interesse.
• Vollständige Untervermietung: Man zieht selbst aus und überlässt die gesamte Wohnung einem Dritten. Hier darf der Vermieter die Erlaubnis grundsätzlich verweigern.

In den folgenden drei typischen Situationen muss der Vermieter oder die Vermieterin die Untervermietung gestatten, da sie aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen berechtigt ist:

• Vorübergehender Aufenthalt im Ausland oder in einer anderen Stadt:
  Wenn man studiert, beruflich versetzt wird oder sich für eine gewisse Zeit im Ausland aufhält, besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
  (LG Berlin, Urteil vom 22.06.2023, Az. 64 S 280/22)
• Finanzielle Gründe nach einer Trennung:
  Muss man nach dem Auszug der Partnerin oder des Partners die Wohnungskosten allein tragen, kann die Untervermietung aus wirtschaftlicher Notwendigkeit zulässig sein.
• Auszug eines Mitbewohners in einer WG:
  Wenn ein Mitmieter aus einer WG auszieht, seinen Mietvertrag über das einzelne Zimmer aber nicht separat kündigen kann, darf er grundsätzlich untervermieten, um die Kosten zu decken.
  (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2024, Az. 67 S 184/23)

Bevor man untervermietet, sollte man immer eine schriftliche Erlaubnis beim Vermieter einholen.
Wichtig ist, den Namen des Untermieters, den Zeitraum sowie die genaue Nutzung (Teil- oder Vollvermietung) anzugeben.

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn wichtige Gründe vorliegen – etwa eine Überbelegung oder Zweifel an der Zuverlässigkeit des Untermieters.
Man bleibt als Hauptmieter weiterhin voll verantwortlich für die Wohnung und das Verhalten des Untermieters.

Ein Untermietvertrag sollte folgendes beinhalten:

• Name und Anschrift beider Parteien,
• genaue Beschreibung der Räume,
• Mietdauer und Kündigungsfristen,
• Miethöhe und Nebenkostenregelung,
• Nutzung gemeinsamer Räume (Küche, Bad, Keller usw.),
• Regelung zur Kaution,
• Pflichten zur Rücksichtnahme.

Als Hauptmieter trägt man die volle Verantwortung dafür, dass die Untervermietung im Einklang mit dem bestehenden Mietvertrag und den gesetzlichen Vorschriften erfolgt.
Daraus ergeben sich mehrere konkrete Pflichten gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter:

• Keine Überbelegung der Wohnung:
  Man muss sicherstellen, dass die Wohnung durch die Untervermietung nicht überbelegt wird.
  Die Anzahl der Bewohner muss in einem angemessenen Verhältnis zur Wohnungsgröße stehen. Eine Überbelegung kann als Vertragsverstoß gewertet werden und den Vermieter zur Kündigung berechtigen.
• Einhaltung der Hausordnung:
  Der Hauptmieter ist verpflichtet, darauf zu achten, dass der Untermieter die Hausordnung beachtet – insbesondere Ruhezeiten, Sauberkeit, Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder Mülltrennung.
  Verstöße des Untermieters gelten mietrechtlich als Verstöße des Hauptmieters.
• Mitteilung der Kontaktdaten des Untermieters:
  Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse zu wissen, wer in seiner Wohnung wohnt.
  Daher sollte man die Kontaktdaten (Name, Geburtsdatum und ggf. Telefonnummer) des Untermieters mitteilen. Eine weitergehende Auskunftspflicht, etwa zu persönlichen Verhältnissen, besteht jedoch nicht.
• Meldung von Schäden und Pflichtverletzungen:
  Treten während der Untervermietung Schäden auf oder kommt es zu Pflichtverletzungen durch den Untermieter, muss man den Vermieter unverzüglich informieren.
  Der Hauptmieter bleibt verantwortlich für die Beseitigung solcher Schäden und haftet gegebenenfalls auf Schadensersatz.

In Wohngemeinschaften (WGs) ist zu unterscheiden:

• Wenn alle Bewohner Hauptmieter sind, ist keine Untervermietung nötig.
• Wenn nur eine Person Hauptmieter ist, müssen die anderen Untermietverträge haben.
  Der Vermieter darf neue Mitbewohner nicht willkürlich ablehnen, jedoch bei berechtigten Gründen (z. B. Überbelegung) die Zustimmung verweigern.

• Bei unbefristeten Verträgen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (meist drei Monate).
• Bei möblierten Zimmern, die Teil der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung sind, kann eine verkürzte Frist von zwei Wochen vereinbart werden (§ 573c Abs. 3 BGB).
• Eine außerordentliche Kündigung ist bei Pflichtverletzungen wie Zahlungsverzug oder massiver Störung des Hausfriedens möglich.

Wer seine Wohnung oder einzelne Räume untervermietet, sollte nicht nur mietrechtliche, sondern auch steuerliche und kommunale Vorschriften beachten.

Untervermietung ist erlaubt – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Wer rechtzeitig die Zustimmung des Vermieters einholt, einen klaren Vertrag abschließt und gesetzliche Pflichten beachtet, kann Konflikte und Kündigungsrisiken vermeiden.
Eine gut vorbereitete Untervermietung schafft Sicherheit für alle Beteiligten.