Immobilienerbe Schweiz: Ratgeber für Erbgemeinschaften
Was ist eine Erbengemeinschaft in der Schweiz?
In einem Todesfall kommt es sehr oft vor, dass mehrere Verwandte gemeinsam das Erbe übernehmen. Ab dem Todeszeitpunkt bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Rechtlich gesehen besitzen sie das Erbe im Gesamteigentum. Das heißt: Alle Entscheide, die das Erbe betreffen, können die Erben nur gemeinsam fällen, ob sie wollen oder nicht. Dies gilt auch unabhängig davon, wer welchen Teil der Erbschaft zugut hat. Stellt sich bloß einer von mehreren Erben quer, sind alle Beschlüsse und Entscheidungen blockiert. Im Extremfall ist die Erbengemeinschaft sogar handlungsunfähig. Solche Blockaden verzögern die Erbteilung und mindern unter Umständen sogar den Wert des Nachlasses.
Immobilienerbgemeinschaft in der Schweiz: Wer kann was bestimmen?
Gerade bei Liegenschaften führt böses Blut unter den Erben oft zu Problemen und schadet letztlich den gemeinsamen Interessen. Denn bei Immobilien ist im Alltag viel Organisatorisches zu regeln. So müssen zum Beispiel Betrieb, Verwaltung, Reparaturen und Vermietung sichergestellt sein. Handelt es sich um ein Objekt mit vermieteten Wohnungen, Zimmern oder Garagen, sind weiterhin die Mietzinse einzuziehen. Vielleicht muss sogar eine leer stehende Wohnung neu ausgeschrieben und vermietet werden.
Das Einstimmigkeitsprinzip
Alle wesentlichen Handlungen wie Verträge mit Handwerkern oder Banken, Entscheide über Mietverträge und die Nutzung der Immobilie müssen von der Erbengemeinschaft gemeinsam und einstimmig gefällt werden.
Grundsätzlich sind Verträge von allen Erben zu unterzeichnen. Auch Maßnahmen wie Verkauf, Umbau oder Sanierung darf eine Erbengemeinschaft nur beschließen, wenn sich alle ohne Ausnahme einverstanden erklären. Sobald es mehrere Erben gibt – wie Verwandte im Ausland, mehrere Tanten und Onkel und Kinder von Miterben – wird es sehr kompliziert.
Ausnahmen
Es gibt allerdings eine wichtige Ausnahme vom Einstimmigkeitsprinzip, die gerade bei Liegenschaften sehr relevant ist: Gemeint sind besondere Umstände, gewissermaßen «Notfälle». So darf jedes Mitglied der Erbengemeinschaft selbstständig Reparaturaufträge erteilen, wenn ein Sturm das Dach der Nachlassliegenschaft abdeckt. Genau gleich liegt der Fall, wenn mitten im Winter die Heizung ausfällt. Formell handlungsunfähig ist eine Erbengemeinschaft auch dann, wenn einzelne Erben nicht auffindbar sind.
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Wie können Immobilienerbgemeinschaften die Verwaltung vereinfachen?
Vollmacht
Um handlungsfähig zu bleiben beziehungsweise schnell Entscheidungen treffen zu können, ist es oft zweckmäßig, einer oder mehreren Personen die Vollmacht einzuräumen, die Erbengemeinschaft nach außen zu vertreten. Dieses Recht kann unterschiedlich gestaltet sein, etwa für bestimmte Bankgeschäfte (Vollmacht über ein Konto), im Hinblick auf die Verwaltung der Liegenschaft oder in einem noch umfassenderen Sinne. Für eine solche Vollmacht wiederum ist in der Schweiz die Zustimmung aller Erben notwendig. Dabei ist auch hier eher von einem labilen Gleichgewicht auszugehen – denn entzieht ein einziger Erbe der bevollmächtigen Person das Vertrauen, kann die Vollmacht widerrufen werden.
Willensvollstrecker
Bei Uneinigkeit steht jedem Erben noch eine weitere Möglichkeit offen: Er ist berechtigt, bei der zuständigen Behörde die Einsetzung eines Erbenvertreters zu beantragen (Art. 602 Abs. 3 ZGB). Dieser Schritt erübrigt sich, wenn der Erblasser einen Willensvollstrecker bestellt hat. Viele Probleme lassen sich ausräumen, wenn der Erblasser im Testament einen Willensvollstrecker einsetzt. Zu dessen Aufgaben gehört es vor allem, das Nachlassvermögen bis zur definitiven Teilung zu verwalten und die Bestimmungen des Testaments umzusetzen. Der Erblasser ist frei, eine Institution oder Person seines Vertrauens dazu einzusetzen; so kommt eine Fachperson infrage (Anwalt oder Notar), eine Institution oder auch ein Mitglied der Familie. Handelt es sich um einen Miterben, ist allerdings daran zu denken, dass dieser in Interessenkonflikte geraten könnte. Interessenkonflikte lassen sich nur vermeiden, wenn der Willensvollstrecker wirklich unabhängig und neutral agiert.
Immobilienerbe: Vermögen oder Schuldenberg?
- In der Schweiz übernimmt die Erbengemeinschaft grundsätzlich auch die Schulden des Erblassers, insbesondere bei Immobilien mit Hypotheken oder offenen Rechnungen.
- Die Erben haften solidarisch und teilweise sogar mit ihrem eigenen Vermögen. Gläubiger können sich an die Erbengemeinschaft oder an einzelne Erben wenden.
- Da die finanzielle Situation oft unklar ist, besteht das Risiko, nicht nur Vermögen, sondern auch Schulden zu erben.
- Deshalb gibt es rechtliche Möglichkeiten wie das öffentliche Inventar oder die Ausschlagung der Erbschaft (Frist: 3 Monate ab Kenntnis des Todesfalls).
- Für eine erste Einschätzung helfen die letzte Steuererklärung, Bankunterlagen und ein Betreibungsregisterauszug; oft erstellt das Amt zusätzlich ein Steuerinventar.
- Bei Immobiliennachlässen ist eine Überschuldung eher selten, da Hypotheken meist amortisiert werden und Immobilienwerte häufig steigen. Dennoch sollte jeder Fall individuell geprüft werden.
Wie wird in der Schweiz ein Immobilienerbe geteilt?
Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt und Entscheidungen sind oft schwierig. Wenn sich die Erben nicht einigen, kann jeder eine Erbteilungsklage einreichen. Dabei wird das Vermögen in der Regel versteigert und der Erlös entsprechend den Erbquoten verteilt. Eine solche Klage ist jedoch aufwendig und lohnt sich meist nur bei größeren Vermögen. Zudem müssen bei Erbschaften auch steuerliche Folgen berücksichtigt werden. Die Höhe der Steuern hängt stark vom Verwandtschaftsgrad ab: Je enger dieser ist, desto geringer fallen die Abgaben aus. Ehepartner und in vielen Kantonen auch direkte Nachkommen sind häufig von der Erbschaftssteuer befreit oder zahlen nur geringe Steuern.
Der Wert einer geerbten Immobilie und ihr Entwicklungspotenzial sind oft schwer einzuschätzen, weshalb in vielen Fällen die Unterstützung eines Immobilienexperten sinnvoll ist.
Erbengemeinschaft & Immobilien in der Schweiz
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Sie verwalten den Nachlass gemeinsam, bis die Erbschaft aufgeteilt wird.
Wenn eine Immobilie (Haus oder Grundstück) Teil des Erbes ist, gehört sie allen Erben gemeinsam. Entscheidungen über Nutzung, Vermietung oder Verkauf müssen gemeinsam getroffen werden.
In der Schweiz gilt die Erbengemeinschaft als Gesamteigentum. Alle Erben müssen gemeinsam über den Nachlass entscheiden, bis die Erbteilung abgeschlossen ist.
Ja, aber nur gemeinsam. Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Alternativ kann ein Erbe die anderen auszahlen und die Immobilie übernehmen.
Meistens erfolgt die Aufteilung durch:
- Verkauf der Immobilie und Teilung des Erlöses
- Übernahme durch einen Erben mit Auszahlung der anderen
Wenn keine Einigung möglich ist, kann eine Erbteilungsklage eingereicht werden. In letzter Konsequenz kann das Gericht eine Versteigerung der Immobilie anordnen.
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