Hausordnung: Was Sie als Wohnungseigentümer wissen müssen
Welche Themen umfasst die Hausordnung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)?
Die wichtigsten Punkte, die eine Hausordnung üblicherweise regelt, sind
- Die Benutzung des Treppenhauses (Schuhe, Fußmatten, Rollatoren, Kinderwagen, Verhaltensregeln)
- Mittags- und Nachtruhe in der Wohnungseigentumsanlage
- Musizieren in der Wohnungseigentumsanlage
- Gebrauch der zur Anlage gehörenden Stellplätze und Außenflächen
- Grillen in der Wohnungseigentumsanlage (auf Balkonen und Terrassen)
- Tierhaltung innerhalb der Wohnungseigentumsanlage
Wie wird eine Hausordnung erstellt und wozu dient sie?
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und schafft verbindliche Verhaltensregeln für Eigentümer, Bewohner und Besucher. Sie kann entweder durch Vereinbarung der Eigentümer oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung eingeführt werden.
Auch der Verwalter kann einen Entwurf erarbeiten und organisatorische Regelungen vorbereiten, etwa zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder zum Verhalten im Treppenhaus. Die verbindliche Festlegung erfolgt jedoch stets durch die Wohnungseigentümer.
Weichen die Inhalte des Verwalterentwurfs von den Vorstellungen der Eigentümer ab, kann die Eigentümerversammlung jederzeit durch Beschluss Anpassungen oder eine vollständig eigene Hausordnung festlegen.
Beispiel für den Beschluss einer Hausordnung
Die Eigentümergemeinschaft kann die Hausordnung beispielsweise wie folgt beschließen:
„Die als Anlage beigefügte Hausordnung wird beschlossen und tritt am TT.MM.JJJJ in Kraft. Eigentümer, die ihre Einheit an Dritte überlassen, verpflichten sich, diese zur Einhaltung der Hausordnung anzuhalten. Bereits bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse sind entsprechend zu informieren.“
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Was ist Gegenstand einer Wohnungseigentümer-Hausordnung?
Punkte, die schwerpunktmäßig in einer Wohnungseigentümer-Hausordnung aufgeführt werden, sind:
| Bereich | Regelungsinhalte / Beispiele |
|---|---|
| Ruhe & Verhalten | Ruhezeiten, Musizierzeiten, Rauchregelungen, Fensteröffnung |
| Ordnung im Gebäude | Treppenhausnutzung, Abstellen von Gegenständen, Beleuchtung |
| Sicherheit | Feuerschutz, Verschluss der Hauseingangstür, Briefkasten- und Klingelanlagen |
| Haushalt & Nutzung | Wäschetrocknen, Lüften, Grillen |
| Außenbereiche | Bepflanzung, Garten, Terrassen, Dachterrassen |
| Gemeinschaftsanlagen | Müllanlagen, Fahrradkeller, Waschküche, Trockenraum, Wäschetrockner |
| Technik & Infrastruktur | Heizung, Stellplätze, Tiefgarage |
| Freizeit- & Sonderflächen | Grillplatz, Spielplatz, Sauna |
Was bedeutet „tätige Mithilfe“ in der WEG?
Unter „tätiger Mithilfe“ versteht man die Idee, dass Wohnungseigentümer neben der Zahlung von Hausgeld auch praktische Aufgaben für die Gemeinschaft übernehmen sollen, etwa Reinigung oder Winterdienst.
Rechtlich ist das jedoch stark eingeschränkt:
Grundsätzlich können Eigentümer nur verpflichtet werden, Geldleistungen (Hausgeld, Sonderumlagen) zu erbringen. Verpflichtungen zu persönlichen Arbeiten sind in der Regel nicht wirksam beschließbar.
Unwirksam wären zum Beispiel Beschlüsse, die Eigentümer verpflichten zu:
- Gartenarbeiten
- Entfernung von Markisen
- Treppenhausreinigung
- Schneeräumdienst
Solche Pflichten dürfen meist nur freiwillig übernommen oder über externe Dienstleister organisiert werden. In der Praxis sind Regelungen zur „tätigen Mithilfe“ daher häufig umstritten und führen immer wieder zu Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Wer ist in welchem Umfang an die Hausordnung gebunden?
Grundsätzlich sind alle Parteien, ob
- Wohnungseigentümer
- Nießbraucher
- Pächter
- Mieter
Der Hausordnung unterworfen sind die einzelnen Wohnungseigentümer. Nießbraucher, Pächter oder Mieter hingegen müssen sich lediglich an die Hausordnung halten. Inwieweit sich die einzelnen Parteien an einzelne Punkte zu halten haben oder ihnen unterworfen sind, betrifft vor allem zwei Punkte:
- den Bereich des Sondereigentums, speziell für die Benutzungsbeschlüsse und die Gemeinschaftsordnung
- für den Bereich des Gemeinschaftseigentums auch dann, hat der Drittnutzer keine Bindung mit dem Wohnungseigentümer vereinbart
Welche Verfahrensrechte haben Wohnungseigentümer?
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage |
Erzwingen einer Hausordnung |
Ein Wohnungseigentümer hat die Möglichkeit, gegen einen Beschluss der Hausordnung vorzugehen, indem er eine Anfechtungsklage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft anstrengt. Sollte die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen sein, hat er die Möglichkeit, eine Nichtigkeitsklage zu erheben. |
Um eine Hausordnung zu erzwingen, muss der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlussersetzungsklage erheben. Dies setzt allerdings eine sogenannte Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer voraus. |
FAQ - Hausordnung WEGs
Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) regelt das alltägliche Zusammenleben im Gebäude. Sie enthält verbindliche Regeln für Eigentümer, Mieter und Besucher, z. B. zu Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder Sicherheit im Haus.
Die Hausordnung wird in der Regel von der Eigentümerversammlung beschlossen. Sie kann auch durch Vereinbarung aller Eigentümer oder auf Grundlage eines Verwalterentwurfs festgelegt werden.
Ja. Eine wirksam beschlossene Hausordnung ist für alle Eigentümer und Bewohner verbindlich. Eigentümer müssen sicherstellen, dass auch Mieter die Regeln einhalten.
Typische Inhalte einer Hausordnung Eigentümer sind:
- Ruhezeiten und Rücksichtnahme
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen
- Reinigung und Ordnung im Haus
- Sicherheitsvorgaben (z. B. Fluchtwege, Türen)
- Nutzung von Garten, Keller oder Stellplätzen
Nein, in der Regel nicht. Eigentümer können nicht zu Tätigkeiten wie Treppenhausreinigung oder Schneeräumen verpflichtet werden. Solche Aufgaben werden meist freiwillig oder durch Dienstleister erledigt.
Ja. Die WEG Hausordnung kann jederzeit durch Beschluss der Eigentümerversammlung angepasst oder ergänzt werden.
Bei Verstößen kann der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft den betroffenen Eigentümer abmahnen. In schweren Fällen sind auch rechtliche Schritte möglich.
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