Was genau ist eine Teilungserklärung? Und was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Beim Kauf und der Verwaltung einer Eigentumswohnung bilden die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan die essenzielle juristische Grundlage. Gemeinhin wird meist lediglich von der Teilungserklärung gesprochen. Diese Urkunde, bestehend aus den drei genannten Bestandteilen, ist sowohl für das finanzierende Kreditinstitut, den Käufer als auch für den Notar sehr wichtig.

Dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung kommt eine ganz zentrale Aufgabe zu: Das individuelle Sondereigentum eines jeden Miteigentümers wird darin exakt definiert und gegenüber dem Gemeinschaftlichen Eigentum genau abgegrenzt. Die Definition schreibt fest, wo das Eigentum des Einzelnen endet und wo das Gemeinschaftseigentum beginnt. Ein Wohngebäude in der Praxis formal aufzuteilen, obliegt dem Alleineigentümer, den Eheleuten, der Erbengemeinschaft, der Projektgesellschaft oder, wie das inzwischen oft der Fall ist, der Bauherrengemeinschaft. Die Teilung einer Immobilie kann bereits vor Baubeginn oder für eine bestehende Immobilie vorgenommen werden. Im Falle einer Baulückenschließung kann die Teilung für den Neubau vorgenommen werden, der neben dem Altbau entstehen wird. 

Hier werden explizit Teileigentums- und Sondereigentumseinheiten beschrieben, die zusätzlich zur Wohnung bestehen. Im Einzelnen finden folgende Begrifflichkeiten Definition:

• Das Sondereigentum definiert die Wohnfläche. Heißt, das Sondereigentum bezeichnet die Einheit bzw. Fläche, die zu Wohnzwecken genutzt werden kann
• Das Teileigentum definiert die Nutzfläche. Bedeutet genau die Einheit bzw. Fläche, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann

Beispiel hierfür: Eine Dachgeschosseinheit ohne Ausbau, eine Arztpraxis im 1. Stock oder Gewerberäume im Erdgeschoss des Hauses
Grundvoraussetzung für Räume, die in der Teilungserklärung als Sonder- oder Teileigentumseinheiten definiert sind: Sie müssen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG in sich geschlossen und somit eindeutig vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein. Darüber hinaus muss ein eigener abschließbarer Zugang vom Gemeinschaftseigentum gegeben sein. Für Garageneinstellplätze gelten vereinfachte Vorschriften: Sie gelten gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossen, sind Ihre Flächen als dauerhafte Markierungen erkennbar.

Die Teilungserklärung definiert die folgenden Unterpunkte:

•     Miteigentum am Gemeinschaftlichen Eigentum
•     Definition des Sondereigentums
•     Sondernutzungsrechte
•     Der Verkauf des Sondernutzungsrechts

Miteigentum am Gemeinschaftlichen Eigentum
In Deutschland erwirbt man beim Kauf einer Wohnung automatisch neben dem Sondereigentum auch das „Sondereigentum verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftlichen Eigentum“. Dieser mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder eines Teileigentums untrennbar verbundene Miteigentumsanteil ist in der Teilungserklärung definiert. Dieser Miteigentumsanteil wird in Brüchen von Hundertsteln bis zu Zehntausendsteln am Gemeinschaftseigentum angegeben. 

Definition des Sondereigentums
Im Hinblick auf die Kosten sowie auf die Rechte und Pflichten lohnt es sich, bei der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung genauer hinzusehen. Hier ist auch definiert, was genau zu meiner Sondereigentumseinheit, also zu „meiner“ Wohnung gehört und was nicht. Eigentumsfragen wie die, ob Thermostatventile oder Heizkörper Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, werden hier geregelt. Fragen stellen sich auch bezüglich der Rohre, die neben „meiner“ Wohnung abknicken: Bis zu welchem Abzweig gehören diese zu „meinem Sondereigentum“ oder wo gelten diese bereits als Gemeinschaftseigentum? Oder die Frage nach dem Balkon: „Ist „mein“ Balkon auch „meinem“ Sondereigentum zuzuordnen?“

Um zu entscheiden, in welchem Umfang Bestandteile und Einrichtungen wie beispielsweise der Balkon Instand zu setzen oder Instand gehalten werden können, ist es elementar, zu wissen, inwieweit diese meinem Sondereigentum zugeordnet sind. Sind sie zugeordnet, kann der Eigentümer auch selbständig entscheiden. Die Kosten muss der Eigentümer unter diesen Umständen selbstverständlich alleine tragen. Bei der Instandhaltung oder Instandsetzung gemeinschaftlicher Bestandteile werden die Kosten auch von den Eigentümern gemeinschaftlich getragen. 

Sondernutzungsrechte
Den Begriff des Sondernutzungsrechts findet man häufig in einer Teilungserklärung und der zugehörigen Gemeinschaftsordnung. Der Begriff des Sondernutzungsrechts besagt, dass einer Person oder einer Eigentumspartei das exklusive Nutzungsrecht eingeräumt wird. Dies kann beispielsweise für eine Terrasse, einen bestimmten Garten-Bereich oder einen Kfz-Stellplatz eingeräumt werden. Ist ein Recht auf Sondernutzung erteilt, darf ausschließlich der Inhaber dieses Rechts den zugeschriebenen Teil am Gemeinschaftseigentum nutzen. Damit verbunden hat der Berechtigte neben den Rechten jedoch auch Pflichten, die aus der Nutzung entstehen können.

Ist in der Teilungserklärung beispielsweise festgeschrieben, dass der/die Sondernutzungsberechtigte zur Pflege und Instandsetzung des Gartens bzw. der entsprechenden Gartenfläche verpflichtet ist, muss er diese Pflicht auch erfüllen. Die übrigen Miteigentümer sind bei erteiltem Sondernutzungsrecht gemäß § 13 Abs. 2 WEG von dem ansonsten bestehenden „Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftlichen Eigentum“ ausgeschlossen. Eine Ausübung des Sondernutzungsrechts ist lediglich in der durch die Haus- bzw. Gemeinschaftsordnung definierten Weise erlaubt. Damit sind die Bestandteile des Gemeinschaftlichen Eigentums vor wesentlichen Eingriffen durch Berechtigte von Sondernutzungsrechten geschützt, wie z.B. die Anlagen, Flächen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums. Damit ein solcher Schutz unter den Sondernutzungsrechten bestehen kann, ist es extrem wichtig, in der Teilungserklärung klar zu bestimmen, auf welches Objekt oder welchen Bereich sich die (beispielsweise die gesamte Grünfläche zur Straßenseite des Objekts) Rechte beziehen. 

Der Verkauf des Sondernutzungsrechts
Ein Sondernutzungsrecht kann man gegebenenfalls auch verkaufen. Zum Beispiel den in Teilungserklärung und Aufteilungsplan ausreichend definierten Kfz-Stellplatz mit der Nummer 4. Ein Verkauf ist jedoch nur an einen der Miteigentümer möglich. Bei diesem Miteigentümer kann es sich auch um einen sogenannten „Bruchteilseigentümer“ handeln, welche sich beispielsweise unter Eheleuten finden, denen das Sondereigentum gemeinsam gehört. Möchte allerdings nur einer der Ehepartner das Sondernutzungsrecht an besagtem Kfz-Stellplatz von einem anderen Eigentümer erwerben, ist er dazu nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs berechtigt (Urteil v. 10.05.2012, V ZB 279/11). Ein Verkauf ist dem Verwalter durch einen entsprechenden Auszug aus dem Grundbuch und eventuell zusätzlich erforderlichen Informationen des Grundbuchamts zu den neuen Eigentumsverhältnissen zu melden. Nur so kann der Verwalter die Kosten, die in Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht stehen entsprechend auf die einzelnen Eigentümer verteilen.   

In der Gemeinschaftsordnung sind beispielsweise die „Gebrauchsregeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft“ geregelt. Diese Ordnung der Gemeinschaft regelt Grundsätzliches des Zusammenlebens aller aktuellen und künftigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus dem Vereinsleben ist dies vielen Menschen bereits als Satzung bekannt, die durchaus mit der Gemeinschaftsordnung vergleichbar ist. 
 

Die Gemeinschaftsordnung ist ein großes Regelwerk, das seine genauen Definitionen in einzelnen Unterpunkten vorsieht: 

• Nutzungsregeln zu Art und Umfang des Gebrauchs
• Der Kostenverteilungsschlüssel für gemeinschaftliche Kosten
• Erforderliche Zustimmung zum Kauf
• Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung
• Einschränkung der Stimmrechtsvertretung
• Weitere Regeln in der Gemeinschaftsordnung

Nutzungsregeln zu Umfang und Art des Gebrauchs
Hier finden sich Regelungen bezüglich der Nutzung. Darf eine Wohnung gewerblich oder freiberuflich genutzt werden und wenn ja, welche Auflagen sind hier einzuhalten? Auch können hier Regeln darüber definiert werden, wie eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss künftig und aktuell gebraucht und genutzt werden darf (hier will niemand künftig über einem Restaurant wohnen) oder inwieweit die Nutzung der Außenanlagen gegebenenfalls beschränkt werden sollen. Aufgrund der Nutzungsregeln kann auch festgeschrieben werden, zu welchen Bedingungen Eigentümer von neben- oder untereinander liegenden Wohnungen berechtigt sind, diese miteinander zu verbinden. Ist dies bereits in den Nutzungsregeln definiert, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung über diesen Punkt nicht mehr erforderlich. Im Idealfall sind hier dann aber auch die Auswirkungen der Zusammenlegung zweier Wohnungen bereits genau definiert: Inwiefern wird sich etwas an den Stimmrechten oder am Kostenverteilungsschlüssel ändern?

Der Kostenverteilungsschlüssel für gemeinschaftliche Kosten
Die wichtigste Gebrauchsregel dürfte in der Praxis wohl die der Kostenverteilung der gemeinschaftlichen Kosten sein. Welche Kostenarten direkt und welche über einen „Kostenverteilerschlüssel“ verteilt werden, wird bereits in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Beispiele für diese Kosten sind die Bewässerungskosten für den Gemeinschaftsgarten oder aber die Frisch- und Abwasserkosten. Sieht die Gemeinschaftsordnung keine Regelung vor, gilt der gesetzliche Verteilerschlüssel, der gemäß § 16 Abs. 1 und 2 WEG die Anteile für die einzelnen Wohnungen nach dem „MEA“, dem Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum, bestimmt. In vielen Teilungserklärungen wird vereinbart, dass die Quote der Wohn- und Nutzfläche als Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt wird, und nicht die Quote am gemeinschaftlichen Eigentum. In vielen Fällen werden heutzutage die Kosten für Heizung und Wasser nach Verbrauch abgerechnet werden. Ein anderes gängiges Verfahren ist die Abrechnung nach Einheiten, das nicht die Größe der einzelnen Einheit berücksichtigt, sondern für die Verwaltung bedeutet, dass die Kosten für jede Einheit gleich hoch sind. 

Spricht sich eine bestimmte Mehrheit der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung dafür aus, können die bestehenden Regeln zu den „Verteilerschlüsseln in der Gemeinschaftsordnung“ auch geändert werden. Werden beispielsweise in jeder Wohnung aufgrund einer Sanierung oder Modernisierung der Wasserinstallation neue Verbrauchsmesser eingebaut, macht solch eine „Öffnungsklausel“, die individuellere Regelungen möglich macht, durchaus Sinn. Auf Basis des Wohnungseigentums per Beschluss einige Kostenverteilungsschlüssel zu ändern, ist seit Juli 2007 möglich. 

Erforderliche Zustimmung zum Kauf
Die oft getroffene Verfügungsbeschränkung sieht gemäß §12 WEG vor, dass der Verwalter dem Verkauf einer Wohnung zustimmen muss. Diese Regel ermöglicht dem Verwalter, zu überprüfen inwieweit der Gemeinschaft durch den Verkauf Risiken entstehen könnten, die den Hausfrieden stören könnten. Beispielsweise könnte sich herausstellen, dass der Käufer finanziell nicht gut dasteht oder einige persönliche Unzulänglichkeiten mitbringt. Um die Prüfung eines Kaufinteressenten wird der Verwalter vom Notar ersucht. Dieser schreibt den Verwalter an, der dann wiederum zeitnah eine Entscheidung treffen muss, und gegebenenfalls die Zustimmung zum Verkauf notariell erteilen. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Verwalter nach Kräften zu unterstützen und wenigstens den Kaufinteressenten bittet, mit dem Verwalter Kontakt aufzunehmen und diesem Fragen zu seiner Person zu beantworten.  

Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung
Oft ist die Miteigentumsquote am Gemeinschaftseigentum die Grundlage für das Stimmrecht, über welches der Eigentümer in der Eigentümerversammlung verfügt. Es gibt verschiedene Prinzipien, nach denen das Stimmrecht geregelt ist: 

• „Wertprinzip“: Vom Wertprinzip spricht man, wenn sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile bemisst. 
• „Kopfprinzip“: Das Kopfprinzip gilt, sofern in der Teilungserklärung nichts anderes vereinbart wurde. Dies schreibt gemäß §25 Abs. 2 EWG jedem Eigentümer, unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten, eine Stimme „pro Kopf“ zu. 
• „Objektprinzip“: Das Objektprinzip besagt, dass sich das Stimmrecht gemäß Objekten, also an der Anzahl der Wohnungen, bemisst und wird häufig in        Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung definiert. 

Zur Berechnung der Miteigentumsanteile gibt es keinerlei gesetzliche Bestimmungen. Für die einzelnen Teil- oder Wohnungseigentumseinheiten entsprechend deren Verhältnis von Wohn- zu Nutzfläche. Kleineren Wohnungen werden demnach wenige Miteigentumsanteile zugewiesen, größeren dagegen entsprechend mehr. Erfolgt dann eine Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten entsprechend des Verhältnisses der Miteigentumsanteile, entfallen für eine kleinere Wohnung entsprechend weniger und für eine größere Wohnung entsprechend mehr der Gemeinschaftskosten.

VORSICHT: 
Der Aufteilende kann im Rahmen der Teilungserklärung die Kosten- oder Stimmrechtsverteilung auch anders regeln. Prüfen Sie als Käufer folgende Punkte: In welchem Verhältnis stehen die in der Teilungserklärung vereinbarten Miteigentumsanteile, die anzuwendenden Kostenverteilerschlüssel, die Wohn- und Nutzflächen sowie das auf der Eigentümerversammlung anzuwendende Stimmrecht miteinander. Lediglich mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer wird eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile (MEA), der Quote am Grundstück oder des vereinbarten Stimmrechtsprinzips, möglich. Um eine solche Änderung vorzunehmen, bedarf es eines notariellen Protokolls für die Änderung der Teilungserklärung. Eine derartige nachträgliche Änderung kommt in der Praxis so gut wie nie zustande. 

Einschränkung der Stimmrechtsvertretung
Die Regelungen hinsichtlich einer stimmrechtlichen Vertretung auf der Eigentümerversammlung, wird üblicherweise in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Hier wird festgehalten, wer den Eigentümer vertreten darf. Dies kann beispielsweise Ehefrau bzw. Ehegatte, der Verwalter oder ein anderer Miteigentümer sein. Durch diese Regelung ist eine größtmögliche Nähe zu den zu treffenden Entscheidungen gewährleistet. Das Stimmrecht einem fremden Dritten, z.B. einem Notar, zu übertragen, ist ohne stichhaltigen Grund nicht möglich.

Weitere Regeln in der Gemeinschaftsordnung
Es gibt Bauträger, die vor oder nach der Aufteilung des Hauses bestimmte Baumaßnahmen vornehmen oder das Haus generell aufteilen wollen. Geregelt wird dies in der Gemeinschaftsordnung und dabei auch ohne die Zustimmung der Miteigentümer. Beispielsweise können hier die Heizkörper, die fast immer zum Gemeinschaftseigentum zählen, in allen Wohnungen ausgetauscht werden. Während der Bauphase ist beispielsweise oft nicht klar, welche Mieter wohnen bleiben und welche ausziehen werden. Hier möchte sich der Bauträger absichern, die dann eventuell erst Jahre später vorzunehmende Erneuerung der Heizkörper durchführen zu dürfen. Dann selbstredend auf zusätzliche Rechnung zu Lasten des Eigentümers.

In einer Gemeinschaftsordnung finden sich weitere Regelungen, wie zum Beispiel Regeln, die das Zusammenleben aller Eigentümer von Beginn an definieren. Hier lassen sich auch komplette Hausordnungen finden, die bis ins Detail Regelungen für Ruhezeiten, Zeiten für Gartennutzung, dem Grillen im Freien, etc. vorsehen. Beim Kauf sollten Sie sich demnach eine solche Gemeinschaftsordnung genau anschauen. So können Sie auch einen Eindruck gewinnen, worauf die Gemeinschaft Wert legt und was sich hier unter keinen Umständen durchsetzen ließe.